个人合作建房其实只是一个美丽神话

  个人合作建房,与其说是对一种新型住房构建模式的探索,毋宁说是对高房价的抗争。但是,各地风起云涌的个人合作建房,至今找不到成功的先例。

土地、资金、信誉 谁能成功跨越

  合作建房的“出生”得到了广大消费者的支持,但同时伴随而来的是开发商、学者等业界人士的质疑。有开发商说合作建房是非法集资,有学者说合作建房不容易实现。事实上,作为一个新生事物,合作建房的确面临着几道难跨的坎儿。作建房的确面临着几道难跨的坎儿。作建房的确面临着几道难跨的坎儿。

“在强大的垄断资源面前,像温州个人集资建房这样的价格谈判机制,事实上只是具有象征意义而已。”资深房产记者吕尚春说。真正值得深思的,是如何让高房价降下来。

  “个人集资建房并不是什么新事物,它在中国没有多少生命力,也是与市场法则不相符的。个人集资建房的“温州模式”能否成功,具有相当的不确定性,即便成功也不可复制。国内民众之所以对这种建房模式产生极大关注,并不在于其有多少优越性,而是受困于目前国内房地产一系列的制度缺陷所致。”

  个人集资建房时代到来

   2003年,北京的于凌罡在互联网上率先提出集资建房,得到网友的热烈响应。2004年初,温州合作建房发起人、温州市场营销协会秘书长赵智强向外界抛出了以市场营销协会牵头开展个人集资建房的计划,亦得到了众多人响应。“报名者很快超过了限额,最后360多人登记需求住房400多套。”赵智强此前在接受媒体采访时表示。

   在房地产行业,与近年来开发商赚取暴利广遭诟病不同,个人集资建房不以赢利为目的,这种合作互助共圆住房梦想的解决之道,从其酝酿伊始,就受到社会中低收入阶层的期待和社会各界的广泛关注,并被誉为“平民地产”模式。

且慢为个人集资建房叫好

   对于集资建房的设想,一些房地产人士和市民认为虽然方案听起来很吸引人,也有一定可行性,但在实际操作中,会遇到很多麻烦。首先涉及的一个问题就是几百人的意见能否统一?其次是能否拿到合理价格的土地?能不能保证修建出质量过关的房屋?如何保证成本控制进而实现以低房价分配给出资者?资金托管银行会否因为担心项目烂尾或发起人携款逃跑而拒绝为集资建房人做监管?

    个人集资建房不是降低房价的灵丹妙药,且慢为个人集资建房叫好。房地产市场本无所谓好坏,如果说因为目前的房价虚高而指责房地产市场,并另立“炉灶”,来搞个人集资建房,这是不符合市场发展规律的行为。这就像如果粮价上涨了,市民们总不能都去买块地种粮食吧;衣服的价格上涨了,市民们也总不能都去纺纱织布吧。其道理都是一样的,现在的房价高涨,也不是个人集资建房的理由。

  热闹一阵之后便会自行消散

    个人集资建房也许能够让自己住上自己能够住得起的房子,但是其隐患不可小视。对个人集资建房来说,土地“瓶颈”自不用说,还有如个人集资建房的组织形式、资金力量本身就存在弱点,建房后的利益分配问题以及在建房过程中发生诸如建材供应短缺、土地贬值、建材涨价、城市总体规划更改、建筑质量或安全产生意外等等,没有走向市场的个人集资建房,任何一个环节发生意外,都有可能将个人集资建房置于死地。而不走向市场的个人集资建房,这些隐患自身又是难以克服的。

   因此,个人集资建房不可能有多大的发展前途,至多在热闹一阵之后便会自行消散。如果社会用过多的精力去关注个人集资建房问题,还不如多花些功夫用在规范目前的房地产市场上,只有规范了房地产市场,才能让房价回归到应有的百姓能够承受的水平。



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   拿地

     个人集资建房具有很大的风险性。首先,寻求政府与政策支持拿到地皮是个人集资建房项目启动“难迈的第一步”。就拿土地拍卖这方面来说,虽然在政策上没有限制,但是目前若要获取土地的使用权就必须与一些大型房地产开发企业竞争,他们的资金实力雄厚,又具有很大的品牌效应,面对这些企业,想取得土地非常困难。

   政策

     中国民间断断续续的个人合作建房取得成功了吗?那些试图自己动手居者有其屋的人们梦想成真了吗?当然没有!虽然合作建房的最大障碍——土地问题在温州获得圆满解决,但需要看到,合作建房之所以能够在土地方面有所突破,基本上不是地方政府支持和首肯的结果,完全算是一种幸运。

   融资

     要求每位个人集资建房参与者一次拿出数十万元并不现实。向银行贷款是一条重要途径,然而在银根紧缩的今天,银行界很难向集资建房者放贷,银行现在既没有相关政策,也没有具体运作的细节,更没有市场认可的标准。加之个人集资建房者大都是普通老百姓,拿什么来抵押?

     另外,房地产开发投资除了购地资金以外,还需要支付前期费用、建安费用以及开发商的代理费等。这笔钱谁出?购房人还是向银行融资?若由购房人支付,则每户又要拿出一笔数目不小的资金;而向银行融资不仅会增大开发成本,且融资需要及时归还,那么,合作建房人是否还需要再借助银行按揭?

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   温州模式 委托房地产企业拿地(温州,无房地产开发资质的个人不能拿地)。将个人资金存入银行专用账户,在营销协会(代表个人)、村委会、银行、正元房产公司四方签字盖章的情况下,才能动用资金。

  温州市个人合作建房项目的委托开发商15日以1亿多元的价格拿到了温州市政府挂牌出让的地块。这是国内首个拿到土地的个人合作建房项目。

   据测算,这一地块均价为每平方米4100元,预计建成后房屋成本价为每平方米5300元,低于周边楼盘每平方米10000元左右的市场价,将能达到个人合作建房低于市场价30%的目标。负责承建个人集资房项目的瑞安正元房地产开发有限公司总经理王鉴辉说,如果一切顺利,将于四五个月后正式开工。 据悉,1亿多元的土地出让金和建设资金等将全部由参与个人合作建房的260个成员筹集。为保证建房资金使用的公开和透明,个人合作建房所涉资金将全部交由银行专门保管,并只有在合作建房代表、银行、开发商、地块所在村委会4方全部到齐的情况下才能使用。

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   深圳模式 直接购买现成物业。

  深圳首例个人合作建房者们将于春节期间搬进新房了,这将带给那些正遭遇合作建房困惑的人们以无比的信心和希望。据悉,这两栋建成的成品房是位于深圳宝安区沙井镇金桥工业城的宿舍楼,定将成为个人合作建房组织在全国范围内最先崛起的“样板房”。

  据发起人林立人介绍,这些建成后的成品房交纳税后的每套总价约为7.5万元,即均价约为1623元/平方米。然而,记者在附近正在销售中的商品房楼盘去打听,均价都在6000元/平方米以上。由于这两栋物业原为企业宿舍楼,房产“属性”不属于商品房,因此每套房子皆没有独立的房产证,只有使用权,不能在市场上交易。据了解,深圳个人合作建房组织将尝试向有关部门争取改变房产的“属性”,延长房产的使用年限。林立人表示,今后如果再通过拍卖拿地将会投入更多的精力更大规模地致力于个人合作建房。

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   北京个人合作建房模式较初版本有了很大变化 .

   2003年12月1日,于凌罡将自己的合作建房倡议书在网上公布。之后,于凌罡开始了他一系列的拿地行动:去年7月的芍药居地块;今年1月的工体4号地;朝阳区大屯地块……但拿地计划一次次无果而终。他最新锁定的目标是北京市土地整理储备中心“预订上市地块”中的“海淀区花园路25号居住用地”。对于何时拿地成功,于凌罡表示没有时间表。

    于凌罡表示,北京个人合作建房的模式,已经较最初的版本有了很大变化,他当初的设想是由合作建房的参与者作为股东,共同注册房地产开发公司来全程负责项目运作。而现在,他表示“将委托中信信托投资有限公司以信托形式,成立项目公司,参加公开出让地块的‘招拍挂’”。

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  苏州模式

    经过分析以及自己的努力,俞伟告诉记者,目前他们已经探索出了一种苏州模式,那就是和信托公司合作。俞伟介绍说,他们的自建模式是和信托公司合作首先找地,然后通过信托公司发放基金,想要合作建房的人去买基金,然后再委托有关公司来建造房屋。这样做可以规避很多法律风险,也能得到众多业主的信任。俞伟向记者透露说,目前他们已经与有关信托公司达成了基本合作意向,有关法律问题他们成立的智囊团也已经解决。现在可以说,万事俱备,只差一块地了。

  金华模式

   1月22日,浙江省金华市举行了一场特殊的土地拍卖会,拍卖出让的18块土地,每块仅有108平方米左右。参加竞拍的都是个人。据悉,这是金华首次在城市核心区尝试零星地块出让新模式,同时也意味着金华市民能圆个人建房梦。据了解,除了整个地块统一分割竞拍出让外,所有受让土地要求统一规划、统一建造和统一管理。金华开发区管委会有关负责人称:这不仅是为了防止市民竞拍后随意建房,也是为了防止建造时间拖得过长,“保证建筑风格协调和施工进度统一”。

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本版策划编辑:人民网房产城建频道  孙红丽