1月16日,《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号),一经国家税务总局网站发布,市场立即作出了强烈反应,沪深股市涨势强劲的房地产股票闻声下跌;1月17日,甚至出现了大面积跌停的罕有现象,近30只房地产股票以跌停板报收。

 这到底是市场反应过度,还是土地增值税威力确实够大,将对房地产企业的赢利情况产生直接影响,甚至对某些房地产企业存在致命一击?如果土地增值税对某些房地产企业确实存在致命一击,那么,谁将倒在土地增值税“枪口”之下? 

开发商

   土地增值税是房地产市场宏观调控的一项举措。对于房地产调控,国家出台的措施多了,可到目前为止,可以说是全部失灵。这些调控措施不管用,不全是措施不得力,很大程度上,是因为措施的作用力被化解,或者是根本没得到执行。究其原因,地产商利益集团的影响不能低估。
  1月19日,上海浦东新区的一家房地产企业负责人透露,上海一些大型房地产开发商曾经秘密碰过一次面,“准备联合起来给市里主要领导‘上书’,希望能考虑一下企业的生存问题。”三天前,国家税务总局下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,股市迅速做出反应,当天地产股板块整体跌去9.78%。“与其说是清算土地增值税,还不如说是清算地产商的命!”这名房地产企业老总对记者说。
 土地增值税清算政策的出台会在一定程度上降低房地产公司的主营利润率。对普通住宅来说毛利率超过40%以上的项目均要征高额增值税,对其他项目来说,毛利率大于27%的项目就要征高额增值税。土地增值税计入主营业务税金,如果严格征收,这会降低上市公司的主营利润率,从而降低净利润。在具体影响上,报告认为,对公司而言,对投资性房地产没有影响、对普通住宅影响较小、对低毛利项目影响较小、对已经较充分计提了增值税的公司影响较小。
   昨日,沪深股市地产股板块全面跌停,这与上证指数再创2870.42点历史新高极不相称,之所以会出现如此背离的走势,业内人士认为,这主要来自昨天国家税务总局网站公布一份通知,从今年2月1日起,将正式向房地产开发企业征收30%-60%不等的土地增值税,业内人士普遍认为,该税种的正式开征,将对房地产企业的利润造成重大影响。
     国家税务总局有关方面负责人18日表示,由于对房地产开发项目已经预征了土地增值税,而清算是在房地产开发项目已经全部或大部分销售完毕后才进行的,因此,通知的出台在政策上不会额外增加房地产开发企业的税收负担,也不会加重购房者的经济负担。他说,土地增值税是国家为了进行房地产市场宏观调控而出台的税种,主要目的是调节房地产开发企业土地增值收益和利润。做好土地增值税的清算工作,将对房地产市场的健康发展起到积极的作用。 
   联系到以往一系列税费政策对房价影响甚小甚至反向影响的事实,人们不能不担心税负被转嫁到消费终端。譬如,2006年出台的征收20%个人所得税被认为是在房地产交易环节“精准调控”的良策,但终被各地的“核定征收”消解。税务总局规定,对于无房屋原值凭证、不能计算应纳税额的,税务机关可按住房转让收入的1%至3%核定征税。结果,地方在操作中,所得税基本都按1%或2%的税率征收,离20%的法定征收税率相去甚远。核定征收的本意是不给逃税者可乘之机,地方在具体“落实”中,恰恰将其变成了“合理避税”的对策。

房价

   从土地增值税的计税依据和税率设计来看,开发商转让房地产所取得的增值额越大,税率就越高,应缴纳的税额就越多。如果地价在开发期限内飙涨,也就会导致开发商囤地和开发成本大增。可见,当高价土地收税后所获利润比低价土地收税后所获利润要少或相差不大时,房产商就会不再哄抬房价,致使房价回归供需平衡的市场规律。
   不少人认为,会“羊毛出在羊身上”.房产商们会将税负转嫁到买房者头上,致使本来已经压得老百姓透不过气来的房价继续攀升。这只是人们对清算土地增值税产生的一种“直觉”,只有深入了解土地增值税的政策法规和征管情况,才能正确认识和理解清算土地增值税对房价究竟会产生什么样的影响。

不合时宜VS值得期待

  土地增值税不合时宜 

  从现代社会行政要求来看,任何一种行政决定与政策实行,都应符合有利于社会公共,追求公众福利最大化。在目前情况下,还有不少,特别是中低收入群体买不起房子,住房保障制度也还很不到位,眼下急于征收土地增值税,一旦引起房价上涨,势必就会使相关弱势群体居住状况更趋恶化。

 土地增值税值得期待

  尽管土地增值税不能完成抑制房价的使命,但此1993年出台的税种毕竟还是值得期待的。当然,这笔增加的税收该如何支配,需要进行认真盘算。笔者建议将这笔土地增值税专收专用,用以补贴国民买房。因为保障“居者有其屋”是政府的职责,眼下因房价过高而导致的焦虑和烦躁已成为大批民众普遍心理,为此,必须下大力气对此问题进行解决。

  该给低价房减土地增值税

  土地增值税能弥补地方政府的土地收入,能在某种程度上改变房地产的经营模式,却不能增加普通住房的市场供应量与提升普通购房者的利益。事实上,要让住房满足大众购房者的需求,政府需要的是给中低价位商品房交易减税,是少征甚至停征经济适用房的土地增值税。

并非新开征税种

 土地增值税1994年已开征

  1993年12月13日,为了规范土地、房地产市场交易秩序,合理调节土地增值收益,维护国家权益,国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称条例),规定转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人应当依法缴纳土地增值税,条例从1994年1月1日起开始施行。2006年,全国土地增值税收入为231亿元。

 土地增值税按纳税人转让房地产取得的收入减除取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本和费用、新建房及配套设施的成本和费用、与转让房地产有关税金等扣除项目后的余额计征。

 土地增值税实行四级超率累进税率,即:增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%;增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。即:土地增值税要视增值率的大小,采取分段计算应纳土地增值税税额的方式,对增值额超过扣除项目金额200%的,分别适用30%、40%、50%和60%的税率,并不是全部按60%的税率计征。

 根据土地增值税条例及其实施细则的规定,对从事房地产开发的纳税人,在计算增值额时,除可扣除有关成本费用外,还可按取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本、新建房及配套设施的成本三项支出之和加计20%的扣除。建造普通标准住宅出售的,增值额未超过扣除项目金额(包括20%加计扣除部分)20%的,免征土地增值税。
 

本版策划编辑:人民网房产城建频道  孙红丽