揭秘深圳炒房人：年初買 現在拋 轉手能掙200萬

　　前不久，我們報道了深圳房價飛漲的情況，國家發改委、國家統計局公布的最新數字顯示，到6月底，深圳樓市均價達到了15487元?平方米，比5月份又上漲了14.6%。目前深圳特區關內的新樓盤，均價已經突破2萬元?平方米，高檔樓盤接近4萬元?平方米，價格直追香港。看到深圳房價節節升高，國內不少炒房族也被吸引到這裡，希望能乘這個機會撈一把。

　　房價暴漲苦了普通市民 美了炒房人

　　記者在深圳南山區的一個名叫御景東方的樓盤了解到，一年前，這裡的房價還隻有17000元。

　　“價格的話，大概是在三四萬左右。”

　　現在我們看到的是布吉關外的一個樓盤，它從今年3月的7000元，如今已經漲到了14000元，價格翻了一翻。

　　“負擔肯定會超過我目前的承受能力。”

　　在華僑城附近，記者找到了一個名叫蝴蝶谷的樓盤。

　　“蝴蝶谷現在是多少錢一平方米？”

　　“蝴蝶谷我們是按套計價的，按套計價2200萬起價。”

　　在鹽田，這裡的房價也從年初的11000元上漲了將近50%，根據統計，今年上半年，深圳全市商品房均價上漲了42%，目前深圳全市的房屋均價也達到了13000元以上，而深圳關內的房價更是超過了2萬元，即使前幾天，深圳房價下跌10%左右，但房價普通市民仍然難以接受，就在深圳房價暴漲的同時，記者發現，一個靠房價暴漲，謀取巨額利潤的團體也迅速壯大，他們就是深圳炒房人。

　　“所謂的炒家，定義於短期投資者。”

　　在深圳市房地產權登記中心南山點，記者幾經周折，找到了一個炒房人，在記者的再三努力之下，這個名叫鄒建民的炒房人終於同意向我們透露炒房的秘密，在他完成一份房產的轉讓之后，他告訴記者，深圳房價暴漲，他掙到不少的錢。

　　炒房人鄒建民：“一月份簽的合同到現在剛剛過完戶，房價漲100%，兩百多萬買的，現在四百多萬，這套房子四百多萬了。”

　　記者：“你每年交易多少套房？”

　　鄒建民：“每年大概四五十套。”

　　雖然鄒建民不願告訴記者自己在炒房過程中究竟賺了多少錢，但他告訴記者，在深圳房地產權登記中心大廳看到的，基本上都是投資人，而在布吉的一個開盤現場，記者也見到了這樣一個炒房人。

　　“已經買了很多套了，前面還有，這前面還有，買了四五套了。”

　　那麼，在深圳，像鄒建民一樣的炒房人到底有多少呢？

　　“銷售人員在基層，反映上來的大概這個炒房人增長比例要比前兩年上升一倍以上。”

　　剛才鄒建民說他手裡的一套房，年初買，現在拋，一轉手就掙了200萬，這雖然聽起來有些難以置信，但價格暴漲的時候，深圳樓市在不斷制造著這樣的神話。我們現在沒有辦法統計，深圳像他這樣的炒房人究竟有多少，不過就當深圳樓市登上一個又一個頂峰的時候，我們卻看到了炒房背后，一棟棟沒人居住的空巢。

　　在鄒建民的帶量下，記者來到了深圳保安區的新中心區，在這裡記者看到，一棟棟新的住宅樓密集排列。

　　“開盤的時候，當時賣的時候呢是4000多每平米啊，現在已經15000了。”

　　鄒建民告訴記者，這個樓盤在去年就賣了出去，但現在卻有不少都空著，因為買房的不少都是炒房人。

　　“這個小區名稱叫尚都，它同樣也是這個情況，也大概是有個40%的房子是早就賣出去了，但是現在這種被炒的，用來炒樓的，專門投資的沒人住。”

　　鄒建民告訴記者，這些普通的樓盤，炒房人買來之后空在那裡，一兩年的時間，他們就能賺到200%的利潤，而深圳的一些高檔樓盤，價格炒的更是驚人，現在一個名叫半島城邦的樓盤，去年年初，它的價格還在一萬元左右。

　　“這棟樓是樓王，然后這個大概要接近45000到50000的樣子，像這個就是40000萬到45000，我看這些全部都空著的，全部都是空著的。”

　　“這些房子都賣出去了嗎？”

　　“全部賣出去了，現在是像這一套房子要賺的話起碼要賺，厲害了，那就賺了好幾百萬了。”

　　鄒建民告訴記者，在深圳一些豪宅的空置率甚至達到了50%以上，為了從炒房中獲得暴利，這些商品房被一遍遍的轉手。

　　“有的轉手五六手，七八手都有。”

　　在深圳，一邊是炒房人手裡控制了大量的房源，造成供給緊張，然后坐等房價上漲，升值獲利，另一邊卻是大量有著正常需求的市民看著房價一天天漲上去，卻買不起房。

　　“我覺得這個價格還是比較高一點，真的是高一點。”

　　“還能承受嗎？”

　　“我肯定會供最長的時間，實在供不起，我會把房子賣掉。”

　　在另一個樓盤的開盤現場，記者見到了一個買房人王偉，他告訴記者，自己之所以想買房，是因為3000元每月的出租房讓他的生活沒有一點穩定感，房東不僅把自己的健身器材和雜物堆在王偉租來的房子裡，同時還讓王偉負擔兩家人的有線電視費，另外，出租房裡牆紙都破舊的脫落了，這讓王偉找不到一點家的感覺。

　　“二手我也跑了，新房我也跑了，二手現在全是300多萬，你看看一平米都是兩萬。”

　　幾天來，雖然王偉看了大量空置的二手房，但炒房人漫天要價最終讓他放棄了買房的想法。

　　“比如說我去看他二手房，好些房子都是毛坯的，就是空房全是閑置的，說明一個什麼問題，說明咱們現在住房，中國的住房是投機性和投資性太大了，佔的比例太大。”

　　在深圳，炒房人正在制造著一個個城市空巢，而採訪中，鄒建民告訴記者，早期來到深圳的市民普遍擁有多套住房，他們更是名符其實的炒房人。

　　“來的稍微早一點的人他都有好幾套房子，甚至有兩三套房，他就拿在手裡賣，就等著升值什麼的，或者找一個好的時期拋出去。”

　　銀行貸款與陰陽合同為炒房人打開方便之門

　　深圳房價連番上漲，炒房人賺的盆滿缽滿，可普通市民隻能望房興嘆，記者了解到，目前深圳每年的住房需求總量為1500萬平米，而上市的新建商品房隻有700萬平米，隻能滿足一半左右需求，供需失衡，本來就在推動房價上升，而炒房人投機炒做，更使得稀缺的房源控制在少數人手裡，進一步加劇了市場的緊張氣氛，那深圳的這些炒房人是怎麼出現的？他們怎麼能獲得如此高的暴利呢？我們再來看看鄒建民的炒房生涯。

　　鄒建民現在是深圳一家國有企業的職工，自從2001年炒起了房產以后，他就放棄了炒股，剛開始炒樓的時候，鄒建民很謹慎，他隻買一些二手樓，當時他看中的就是租金回報率。

　　“那我出租的話，我投資回報10%，肯定有投資價值，我才這麼做。”

　　當年10%的租金回報率，已經讓鄒建民很滿意了，但隨著時間的推移，深圳房價越來越高，鄒建民和越來越多的人發現，房屋轉手倒賣，輕輕鬆鬆就能賺到巨額的利潤。

　　“出租一年也不過10%，當時我兩個月賣出就可以賺錢20%，那麼就干脆就賣掉算了，然后再買再賣，再買再賣就是這麼。”

　　今年上半年，深圳房價的暴漲，更是出乎所有人的想象。

　　“漲得我不敢往外賣了，賣了以后馬上就覺得你賣低了，馬上是好象就再買不回來了，有這樣的情況。”

　　鄒建民告訴記者，上半年，深圳房價暴漲，他也掙的是盆滿缽滿，而炒房之所以能獲得暴利，是跟兩個條件分不開的，首先就是銀行提供70%的按揭，在他看來，銀行按揭已經成了撬動巨額利潤的杠杆。

　　“股票你是全額啊，你要買100萬股票，殺進去了以后，就說你翻了個個，那麼200萬了，那麼你這個投資回報是100%，炒房回報呢，就是你30萬進去，你賺房產價值100萬的話，房價翻番之后，回報百分之三四百了，三百了，就這個區別了，同樣賺100萬，一個才用二三十萬，一個要用100萬。”

　　在鄒建民看來，如果沒有銀行的幫助，要全額支付房款的話，他很難掙到巨額利潤，那麼，銀行對炒房人的幫助有多大呢？在深圳市房地產權登記中心南山點，記者見到了這樣的場景，靠著一張椅子和隨身攜帶的公章，這位中國銀行的職員現場就開始為需要辦理房產抵押的人提供貸款，那麼，像這樣一張椅子，一個人每天究竟能貸出去多少錢呢？

　　“平均來看，一天在八九百萬左右。”

　　記者計算了一下，每月按22個工作日計算的話，這個銀行職員每月就能辦理一億七千萬的房屋貸款，如此方便的貸款程序，以及30萬的資金，就能享受價值百萬房產的增殖收益，從而給炒房人提供了可乘之機。

　　“這是以小博大，這個就是目前房地產投資者的邏輯。”

　　在深圳，不僅銀行按揭成了炒房人的有力工具，同時，深圳的炒房人還在用一種特殊的方式，逃避個人所得稅，來鎖定利潤，這個特殊的辦法就是陰陽合同。

　　“什麼叫陰陽合同？”

　　“就是我們政府規定，如果你賣的房子，你比買的房子高多少，收20%個人所得稅，但這個呢，就收不到。”

　　“原因是什麼呢？”

　　“報政府的合同是假的，他就寫按原價賣，實際上他真實的合同跟賣家已經漲了很多。”

　　採訪中，雖然沒有任何人給記者出示兩份分別給政府和買房人的陰陽合同，但是，鄒建民給記者提供了一份房產証，這個房產証上標明房屋的買賣價格是126萬。

　　“實際上成交是200多萬。”

　　“為什麼這上面沒有反應出來？”

　　“也就是說還有份陰合同。”

　　“那麼怎麼又能從銀行貸出來比這個多的款呢？”

　　“那麼顯然是用陰合同來貸款，用陽合同來過戶避稅。”

　　陰陽合同在深圳早已是公開的秘密，事實上，深圳各家銀行隻要到深圳國土資源和房產管理局核對合同的交易金額，很容易就會發現，大量的合同是陰陽合同，但是這一現象卻延續多年。

　　“不銜接啊，這個方面誰都知道。”

　　“為什麼不去阻止下這個事情？”

　　利用銀行提供的資金杠杆獲得利潤，同時用陰陽合同逃避稅收，深圳的炒房族輕輕鬆鬆就能掙到巨額利潤，而在巨額利潤的吸引下，不僅炒房人數量大增，同時它還不斷沖擊著其它行業，並把其他行業的投資者卷了進來。

　　“你做過這個以后，做別的什麼都是沒有意思的，都沒有意義的。”

　　面對炒房風 深圳市政府採取系列措施

　　銀行貸款和陰陽合同，為炒房人獲得暴利打開了方便之門，雖然國家為了給炒房降溫，規定商品房5年之內轉讓，要被征收5%的營業稅，但在高額的利潤面前，幾乎所有的炒房人都認為，這5%的稅並不會影響他們炒房的熱情，可是，像這樣炒房真的是一門永遠隻賺不賠的買賣嗎？

　　深圳房價迅猛上漲，但是在紅紅火火的高房價背后，記者卻發現，一些樓盤銷售的並不理想。

　　“我們每天大概是保持在2到3套左右的一個速度。”

　　採訪中，一些地產中介機構也告訴記者，高房價下，深圳樓市的成交量正在萎縮。

　　“成交量尤其是上半年的豪宅成交量開始迅速萎縮了，香港觀望這種客戶越來越多，在觀望這個房子，看看再說吧，我不買，也不賣。”

　　深圳樓市的成交量萎縮，對炒房人來說並不是一件好事，因為他們手裡的房子將很難出手。

　　“根本沒辦法買房，一套房三四百萬，一般這裡的兩口子收入就是萬把來塊錢，你怎麼買法呢，幾百萬。”

　　鄒建民告訴記者，對炒房人來說，一旦房子賣不出去，炒房人就會面臨著巨大的風險，因為，如果房價下跌，他們的損失同樣也會被按揭的杠杆放大，房價下跌30%，炒房人的損失將達到100%。

　　“就像香港金融風暴以后，它的房價下跌，造成很多人負資產，等於把這些爛攤子甩給銀行了。”

　　讓鄒建民更加擔心的是，如果這樣的情況發生，那麼，炒房人想要保本，唯一的出路就是每月按時支付月供，一直等到房價再次上漲，但是炒房人要做到這一點並不容易，因為深圳房價雖然一路暴漲，但房屋的租金卻沒有跟上，也就是說，炒房人很難靠房屋的租金來維持按揭的月供。

　　“如果100萬是貸過來，我要還給銀行6萬元每年，但是我收的租金才不過2萬元每年，你肯定不會去做這方面投資了嗎。”

　　一邊是，成交量萎縮，房子難以出手，另一邊是，房租難以償還銀行的利息，這些潛在的風險讓鄒建民感到前所未有的壓力。

　　“我覺得房價高了，沒有什麼投資價值，現在正在慢慢、陸陸續續准備退出來，這樣下去沒有投資價值。”

　　就在鄒建民陸續賣出手頭房子的時候，採訪中，記者卻了解到，還有不少市民准備加入炒房的隊伍。

　　“是准備買來自用嗎？”

　　“投資，來看一下，准備買來投資。”

　　那麼，深圳的房價真的會創造隻漲不跌的神話嗎？採訪中，鄒建民告訴記者，深圳的樓市不是沒有暴跌過，他帶記者來到深圳一個小區。

　　“開發商往外賣的時候，六七千一平方米。”

　　“是哪一年？”

　　“1992，1993年，到了2000年的時候，最低就跌到了兩三千元錢。”

　　雖然歷史的教訓就在眼前，但是深圳炒房人卻越來越多，那麼，炒房人真的沒有風險嗎？採訪中，記者了解到今年下半年深圳市將有大批的90平米以下的商品房提供市場，這將對深圳房價帶來什麼影響呢？

　　“我想90，這個90、70房，佔到絕對大多數比例的情況下房價過快的漲幅，肯定會穩定下來，也會降下來。”

　　就連這些炒房人，他們也在擔心，樓市的泡沫一旦破裂自己能不能全身而退，這種投機炒做，一方面人為加劇了深圳房源的緊張程度，另一方面又造成了大量商品房閑置，那些真正迫切需要住房的市民卻又買不起如此高價的房子，現在針對深圳出現的炒房熱，當地政府正在想辦法給它降溫。

　　面對深圳的炒房風，採訪中，剛從日本回深圳工做的王偉告訴記者，為了買房，他已經看了十幾個樓盤，也和不少炒房人接觸，但高昂的房價讓他沒辦法接受。

　　“他那個房子都閑著兩年以上，我昨天看了四五套，全是閑著兩年以上。”

　　在王偉看來，深圳炒房人之所以能夠進行炒房，哄抬房價，一個很重要的原因就是，現有的政策隻在流通環節征稅，導致炒房人可以零成本的持有多套空房，因此王偉建議。

　　“比我現在建議你們什麼，政府現在就可以收物業稅，收那個不動產的不動產稅，像日本一樣。”

　　“日本通過不動產稅和物業稅可以控制什麼？”

　　“控制這些人的投機性，他保有這個空房的話，他就付出很多的代價。”

　　這條建議，也讓鄒建民這樣的炒房人感到了巨大的壓力。

　　“燙手的山芋，你還是趕緊扔吧你。”

　　遏止炒房行為，不僅能節省大量的土地和社會資源，同時也能讓每個人擁有需要的住房，記者採訪中了解到，這一現象目前已經引起有關部門的關注，深圳已經成為物業稅前期調研的城市之一，此外，記者注意到，由於炒房人憑借銀行提供按揭貸款的經濟杠杆，才能實現炒房暴利，一旦房價下跌，炒房人還不起銀行按揭，也將給銀行帶來巨大的風險。

　　“萬一這個成交量萎縮，你銀行的風險就來了，更何況發生下跌了。”

　　面對這種現象，在上周，央行表示，要密切關注國家房地產調控政策和房地產價格走勢，加強房地產企業貸款和個人住房貸款資金流向監控，也就是說央行正在關注涉房貸款存在的風險，另外，在深圳，記者也了解到，為了減少房價上漲和炒房人對低收入市民住房需求的影響，深圳市將在十一五期間建設公共租賃住房11.4萬套，這也將在節省土地資源的情況下，滿足低收入市民的住房需求。

　　“比如說住房保障的生命周期，比如說70年，如果我出售一套房子，我可能保証一戶家庭的住房，解決一個家庭的住房保障，如果是採取出租的方式，假如說一個家庭租10年，那我可以保障7個家庭的住房保障。”

　　同時，記者在深圳國土資源和房產管理局了解到，為了滿足市民的住房需求，深圳市今年計劃提供的土地面積是去年的2倍，此外，為了保証中低收入市民的住房需求，深圳市政府今年將向市場推出6000套經濟適用房和公共租賃住房，而十一五期間，還將有14萬套保障性住房提供市場。

　　“考慮了我們城市人群的20%，是屬於低收入的，所以對於這部分注入住房保障。”

　　深圳市政府的一系列措施，在鄒建民看來，就是一個收手的信號，因為這些措施不僅減少了市民對商品房的需求，同時，大量小戶型面市，也會抑制房價的上漲。

　　“那麼作為投資客來說，他適當地可以收手。”

　　半小時觀察

　　二十多年前，一天蓋一層樓的深圳速度，成為了深圳人的驕傲。現在，房子一天一個價的深圳速度，卻成了很多深圳人心裡的痛處。一方面炒房人手裡的商品房在閑置，而另一方面許多急需住房的人們又無法承受高昂的價格，這種矛盾有悖公平。

　　如何才能讓真正有需要的人擁有住房，我認為，增加經濟適用房和廉租房的供應是關鍵，前幾年深圳市新建的經濟適用房每年隻有500多套，與商品房每年六七百萬平米的供應量相比，不足1%，而廉租房的供應更是捉襟見肘，這把大部分市民推上了購買商品房的獨木橋上。

　　而同時，炒房人在逐年增加，更多的商品房控制在了少數的炒房者手裡，使得深圳的房價一升再升，在這些炒房者把房價炒上天的同時，更多的人們離自己的住房夢越來越遠。

　　我們看到，現在深圳市政府已經採取了不少措施，控制炒房者的投機行為，像對銀行房貸加強監管，對陰陽合同加強審核，等到炒房不再那麼容易，炒房者自然也會知難而退。而最重要的是，隻有通過增加保障性住房的供應量，更合理的分配住房資源，讓有需要的人找到解決住房問題的另一條路，炒房人失去了市場，房價才能回歸理性。(主編：周人杰 記者：李杰 攝像：張明)