住房保障體系逐步完善 樓市進入“新雙核時代”

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　　住房保障政策:著力解決城市低收入家庭住房困難
　　陳淮:"夾心層"享住房保障多重政策交叉覆蓋
　　住房 “保低”之外關注“夾心層”住房解決方案

　　【編者按 】 2007年的中國房地產市場，無疑翻開了新的一頁。《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》、《廉租住房保障辦法》、《經濟適用住房管理辦法》等一系列文件的先后出台，表明政府逐漸認識到解決城市低收入家庭住房困難不能僅僅依靠市場，住房保障制度被明確定性為政府公共服務的一項重要職責，中國住房體制的第三次變革悄然到來。

　　一邊是保障性住房，一邊是普通商品房，兩個市場今后將涇渭分明。我國房地產市場也將由此進入一個新的階段，“新雙核時代”的帷幕徐徐打開。

　　政策：構建住房保障體系

　　臨近年底，建設部等幾大部門接連下發《廉租住房保障辦法》、《經濟適用住房管理辦法》兩個重要辦法，對今年8月出台的《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》中的精神進行落實。“今年我國房地產市場最大特點之一，就是出台保障性住房政策。”中國社科院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞說。

　　根據上述文件規定，我國將加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。其中，城市廉租住房制度是解決低收入家庭住房困難的主要途徑。今年年底前，所有設區的城市要對符合規定住房困難條件、申請廉租住房租賃補貼的城市低保家庭基本做到應保盡保﹔2008年底前，所有縣城要基本做到應保盡保。“十一五”期末，全國廉租住房制度保障范圍要由城市最低收入住房困難家庭擴大到低收入住房困難家庭﹔2008年底前，東部地區和其他有條件的地區要將保障范圍擴大到低收入住房困難家庭。另外，經濟適用房供應對象也為城市低收入住房困難家庭，並與廉租住房保障對象銜接。

　　“我國新的住房保障體系主要有四個特點。一是受益群體由最低收入擴大到低收入﹔二是保障類住房面積限定在50至60平方米﹔三是政府責任細分為省級政府負責、市縣落實﹔四是明確保障類住房開發的四個資金來源。”建設部政策研究中心副主任王玨林總結說。

　　中國指數研究院副院長陳晟也向上海証券報指出，為了確保政策落實，相關辦法對“房源”、“資金”等問題上作出了明確規定。對於廉租房的資金來源更是“重點突出”，包括地方政府預算、公積金收益、土地出讓金收益，以及廉租房租金本身等多個方面加以明確。“房地產‘雙核時代’正徐徐向我們走來，低收入家庭的住房春天正悄然臨近。”陳晟樂觀地表示。

　　問題：“夾心層”是否納入保障

　　值得注意的是，《廉租房保障辦法》和《經濟適用住房管理辦法》出台后，隨之而來的中等收入家庭（即所謂“夾心層”）買不起房的問題開始成為社會關注的熱點。“低收入者是少數，他們的住房保障，從根本上說不屬於房地產市場范疇，而是屬於非市場范疇，即是政府必須承擔的責任。”國家發改委下屬研究機構一位專家直言。

　　他表示，對於低收入家庭基本住房保障必須通過政府責任給予承擔，而對於“夾心層”買不起房的問題恰恰是房地產調控的核心。“肉價菜價上漲，政府要思考相應的調控和解決方案。房價上漲過快過高，政府也要思考解決方案。”他說。

　　對此，全國工商聯房地產商會會長聶梅生認為，各地正在推出的“雙限房”可以解決部分“夾心層”買不起房的問題。然而，記者注意到，目前“雙限房”對於准入者門檻的界定還未明朗，沒有統一的政策標准。

　　記者從權威渠道獲悉，目前正由建設部牽頭草擬的《住房保障條例》，對此也暫無定論，“夾心層”是否納入住房保障體系不得而知。“‘夾心層’買不起房的問題主要還應靠市場調控和市場來身來解決，而不能一味靠政府承擔，否則國家將走回到‘福利分房’的老路上。”陳晟說。

　　實際上，“政府相關政策是有的，隻是比較零散，缺乏梳理。”陳晟向上海証券報表示，包括加大中小戶型普通商品房建設的“90平方米佔70%”政策、公積金制度、住房補貼，以及各種對自住性住房的保護性政策傾向，都有助於解決問題。

　　陳晟指出，隨著中小戶型普通商品房的供給逐步佔到70%，“夾心層”的住房供需矛盾將得到緩解。

　　調控：掀起地產“整治風暴”

　　回顧2007年的房地產市場調控，中國房地產協會會長宋春華認為：“2007年的調控雖然沒有像去年和前年那樣連續出台了很多政策，但調控的力度並沒有減弱，政策還是在強化，措施還是在細化，調控的效果將逐步顯現。”記者也了解到，今年各地都在忙於落實去年的調控政策，制定本地具體規定。

　　針對在房地產市場中存在的違法違規問題，今年曾刮起一場“整治風暴”。今年3月，建設部、國土資源部、財政部、審計署、監察部、稅務總局、國家發改委、工商總局等八部門聯合組織開展了全國房地產市場秩序專項整治工作。據統計，全國286個地級及以上城市中，共有31577個房地產開發項目完成了自查自糾，涉及30000多個房地產開發企業，發現4000多個項目存在不規范的問題，約佔總數的13%。

　　目前，“國務院派出的12個督察組已經出發了。”聶梅生向上海証券報透露，年底國務院督察組將對各地貫徹房地產調控情況進行檢查。

　　此前，建設部相關負責人在總結動員會上特別強調，對群眾反映強烈、隨意漲價的房地產開發項目，各地建設主管部門、房地產主管部門將會同物價監管等部門進行專項調查，並嚴肅處理。

　　“督察組檢查的結果將成為下一步調控的依據。”聶梅生說。據悉，此次12個督察組還要對各地調整商品住房供應結構、增加中小戶型住房供應和穩定住房價格等工作進行督察。

　　應變：開發商尋求新模式

　　“預計2008年不會出台更多房地產政策，主要任務將是督促各地落實已出台的政策。”中原地產華北區董事總經理李文杰預測。

　　陳晟也表示，中央經濟工作會議明確指出，明年要著力改善民生，保障居民住房，特別是解決城市低收入家庭住房問題成為重點工作之一，因此明年政策層面不會再有大調整，工作將重在落實，使保障性住房政策在各地生根發芽。他認為，雖然目前“夾心層”的住房問題也比較受社會關注，但是，“目前是呼吁多於實際行動，出台新政策的可能性不大。”

　　聶梅生則認為，明年除落實現有政策之外，房地產產業政策方面可能還將會有進一步的探索。例如，對物業稅的進一步摸索，進行“空轉實”試點。聶梅生還認為，2008年“地根”、“銀根”的緊縮性政策預期相當強。她預計，商業銀行將進一步加強商業性房地產信貸管理，加強房地產信貸調控。保障性住房，以及自住性住房將獲得更多的資金支持。同時國土管理部門將進一步加大土地管理，保障廉租房、經濟適用房、以及中小戶型住房的土地供應，打擊開發商囤地。

　　值得注意的是，在房地產步入“雙核時代”之際，嗅覺靈敏的開發商已經開始尋求新的開發模式。

　　記者注意到，自調控以來，北京限價房競標基本成為了知名房地產企業的競技舞台。北京一位房地產老總表示，廉租房無利潤可言，房地產企業介入可能性很小，但對於微利的經濟適用房，許多開發商卻都很有興趣。

　　就在不久前，萬科董事長王石向媒體透露，萬科建造的首個廉租房試點，將於2008年6月迎來廣州市民入住。他同時表示，萬科將大規模建造低收入群體住房。

　　萬科的做法或許有些超前。但是，“在土地、信貸等政策都向保障性住房傾斜，以及緊縮土地、信貸的情況下，開發商正處於‘腹背受敵’的窘境。”聶梅生向記者表示，在新的背景下，開發商的發展模式也要調整。（記者 於祥明）