數據顯示北京房價已開始下降 跌幅超過20%

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    ·專家:當前樓市並非拐點 但市場調整已然到來

　　在中國房地產指數系統研究機構，記者看到2007年最后四個星期北京房價的走勢分析，第一周北京房價下跌了10.09%，第二周下跌了0.75%，第三周上漲了12.88%，第四周下跌了20.25%，北京房價在2007年的最后四周中隻有一周在上漲，其他三周都出現了不同程度的下跌。

　　中國房地產指數系統的數據顯示，在2007年的最后幾個星期，北京的房價已經開始出現了下降，而且降幅還不小。

　　北京房價07年年底出現下降現象，北京樓市是否遭遇寒流？

　　在中國房地產指數系統研究機構，記者看到了他們對2007年最后四個星期北京房價的走勢分析，第一周北京房價下跌了10.09%，第二周下跌了0.75%，第三周上漲了12.88%，第四周下跌了20.25%，可以看出，北京房價在2007年的最后四周中，隻有一周在上漲，其他三周都出現了不同程度的下跌，尤其是最后一周，跌幅超過了20%。那麼究竟是什麼原因使原本堅挺的北京房價也出現下跌的態勢？

　　“大家確實對宏觀調控，然后收緊銀根，然后再加上出台一系列相關這種政策，然后第二套住房等等貸款受限，這些東西，可能大家不像原來那麼看好，大家心裡上可能會有一些影響，有了這些影響時，對價格的預期也會有一些影響，這樣一旦影響的時候，消費永遠都是這樣，跟股市一樣，股市看好的時候都是大家看好，然后一旦要是悲觀的時候，它(價格)都是有一些影響的。”

　　根據中國房地產指數系統提供的數據，2007年11月底，北京市的平均房價是每平方米15162元，而在12月底，每平方米的價格降為12180元，月環比降幅為19.67%，其中北京的東城、西城、崇文、宣武四個內城區在11月底的平均房價為每平方米23467元，而12月底則下降為18401元，跌幅高達21.59%，而朝陽、豐台、石景山、海澱四個外城區，在11底的平均房價為每平方米15829元，12月底降為14715元，降幅為7.04%。相反，北京通州、順義、房山、懷柔等十一個郊區在12月房價卻出現了較大幅度的上漲，讓記者疑惑的是，在過去的一個月，許多北京的開發商宣稱北京的房價絕不會下降，與此同時，北京城區的房價卻出現了高達兩位數的跌幅，那麼中國房地產指數系統的統計是否科學？該系統的負責人黃瑜告訴記者，他們的數據來自於對北京所有在售樓盤的全樣本統計，其科學性毋庸置疑。

　　“每個樓盤都有它的成交量，那每個樓盤它有它的價格，由他組成主要的成分就是屬於一個市場的總量，還有這個樓盤在整個市場中的份額，還有就是它的這個價格，然后以這三個因素，我們來每一個組成的一個基本的元素，所有的再售樓盤做我們的全樣本，然后進入我們這個系統模數裡面進行測算，然后得出我們的那個指數。”

　　其實早在2007年的九、十月份，北京的樓市就開始遭遇寒流，開發商們發現，房子越來越不好賣了，這是位於北京朝陽區重要商業地段的華業玫瑰郡家苑，這個樓盤早在今年8月24號就拿到預售許可証，但是截止到12月，總共638套房源，簽約銷售出去的僅僅隻有2套。

　　“有沒有做過一些促銷？”

　　“本來現在就有折扣，我們現在一次性付款9.5折，按揭9.6折，目前就這種折扣。”

　　盡管華業玫瑰郡家苑採取了打折等種種促銷手段，但並不能改變無人問津的尷尬局面，與它相隔不遠的另一座新樓盤--東岸樓盤，從10月開盤以來，准許銷售面積為17008平米，而截止到12月份的簽約面積也隻有1780平米，僅為10%。

　　“應該是去年(2006年)的房子跟今年(2007年)相比的話，是不是去年(2006年)好賣一些。”

　　“對，那是肯定的，包括今年(2007年)年初，都好賣，都特別好，就是最近這幾個月不好賣了。”

　　北京樓市從火爆到蕭條的快速轉換，也讓樓盤的銷售員們感受到了深深寒意，一位在北京做了四年多的售樓工作的小劉告訴記者，現在是他售樓生涯最難過的時刻，因為賣一套房子實在太難了。

　　小劉：“主要是房價太高了，還有別的城市房價，受降價的影響，現在很多購房者都持著觀望的態度，都不願意下手買房，等著呢。”

　　房子不好賣，售樓人員也一下子從都市白領變成了低收入者，小劉告訴記者，售樓人員的工資結構是底薪加提成，底薪大致在1000元左右，提成則通常是房價的千分之一到千分之三，過去樓市火爆的時候，他們一個月能拿好幾萬的提成，現在連續好幾個月沒有賣出一套房，小劉每月隻能拿1000元的底薪，這給他生活帶來了巨大的壓力。

　　小劉：“現在樓房賣不出去，工資也很低，現在准備再換一個樓盤。”

　　記者：“找到合適的樓盤了嗎？”

　　小劉：“沒有，樓盤都差不多，現在都不好找，都不好賣。”

　　不僅新樓盤不好賣，北京的二手房交易也經營慘淡，這是記者前不久在北京21世紀不動產北區門店前所看到的景象，歲末年初的北京，氣溫已低於零度，但是這家二手房是價的工作人員卻不得不站在瑟瑟寒風中招徠生意。

　　21世紀不動產工作人員：“聚點人氣。”

　　21世紀不動產區域經理王飛勤：“你現在看了我們這邊，門口都有人接待，很冷就在外面站著，這是一個客戶市場反映出來的東西。”

　　對於這些站在寒風中的房產中介人員來說，天氣寒冷並不可怕，可怕的是當前樓市的寒冷，可能會讓他們失去飯碗。

　　21世紀不動產中國區域市場總監林蕾：“從我們實際門店的成交情況來看，下降比例還是比較明顯的，整個北京我們現在的得到的平均數據，下降20%到30左右。”

　　通過調查走訪記者發現，成交量的急劇萎縮，已經成了近期北京二手樓市的最典型特征。

　　北京房產中介：“成交量下降了。”

　　北京房產中介：“就是成交量下降的非常厲害。”

　　記者：“下降的有多厲害？這個月還沒開單是不是？”

　　北京房產中介：“差不多。”

　　北京房產中介：“成交量現在下降的比較厲害，一個月也就是業績為零。”

　　央行發布的《2007年第4季度全國城鎮儲戶問卷調查》顯示，北京居民購房意願較第三季度下跌了7個百分點，降幅位於全國七大城市之首，而王飛勤也告訴記者，正是由於持幣觀望的購房人顯著增加了，這段時期，想要促成一筆買賣，越來越難了。

　　“我們以前做這種生意，做中介生意的話，一筆基本上兩天就搞定了，現在不是，帶客戶看房子我們最近發現非常的困難，基本上你帶他去，不看個十套、八套他根本不會下結論的，就硬到這種程度，看半個月然后最后告訴你結論不買，這正常，他現在怕自己買虧了，總是在猶豫，怕自己買了后悔。”

　　21世紀不動產的工作人員告訴記者，越來越多的跡象表明，北京二手房產市場中買方和賣方的博弈，近期已經發生了顯著變化，買方已經完全佔據在主導地位，他們的態度直接決定了北京樓市的成交量和價格走勢。

　　“兩個月以前，你說他(看房人)出來看房不帶錢，不帶卡的幾乎很少，他就害怕自己什麼，害怕自己看中了一套好房子，當時沒有訂，過半個小時被別人訂了，這種心理起碼是有的，他現在不用帶錢出來看房了，不帶卡出來看房了，他心裡很踏實了，他知道就是說時間的天平是傾向於他的，他的籌碼比較多。”

　　那麼市場中買賣雙方位置的變化，又將會把北京房價引向何方？

　　王飛勤：“目前市場上北京房價大家都覺得好像，心裡每個人都期望跌，現在是大家心態變了，心態轉換了，就是說已經變得就是說我再等等看，既然你一萬七能降到一萬五，說不定還能降得多，這麼一種期望值。”

　　當前北京的房價有多少合理性？從事了14年房地產價格研究的黃瑜給記者打了這樣一個比方，如果在北京買一套九十平方米的普通住房，至少需要花一百萬，而這筆錢可以讓你在北京的五星級酒店包十年的房，可以讓你在同等位置租二十年的房，那麼你是不是應該在現在這個價位上買房，每個購房者似乎都該慎重。

　　“這有些看你怎麼算這個帳，怎麼看這個市場了，那也許經過幾年房子這種就是包括隨著你自己財富的增長，你自己購買能力的增強，過幾年的話，你再拿出一百多萬來買房子可能就不是個事了。”

　　成交量萎縮，開發商暗降，房屋市價下跌三部曲同樣在深圳、廣洲上演

　　剛才我們看了北京的房價走勢，現在再來看看深圳和廣州，它們的樓市情況又怎麼樣？

　　根據中國房地產指數系統對中國十大城市的研究分析，深圳和廣州使最早出現房價下跌的兩個城市，記者看到，在今年的十月份，深圳和廣州兩地的房價都出現了下降的拐點，這種下跌的趨勢一直持續到12月份。

　　“廣州、深圳這是9月份的線在這，然后10、11、12，你可以看到，深圳已經明顯有一些下滑這種趨勢，廣州是這條線，這個是9月在這，他可能比深圳稍微緩了一下，到10、11、12也是有下滑的趨勢。”

　　和北京一樣，深圳的房價在下跌之前，首先經歷的是交易量的急劇萎縮，深圳市10月份新房銷售面積隻有9月份的一半，房價漲速也比9月份下降了10.35%，隨著成交量大幅萎縮，呈現出有價無市的局面，位於深圳布吉的樓盤──東方盛世，去年3月份時一期開盤價隻有7000元，到了7月份，二期開盤價格翻了一翻，漲到了14000多元，那麼，12月份開盤的三期的價格又是多少？

　　“你現在賣的怎麼樣？”

　　“都一樣，均價1萬2。”

　　在深圳，一些樓盤開始直接降價銷售，而另一些樓盤則在聲稱不降價的同時通過各種優惠促進銷售，位於深圳南山的后海公館，因為緊靠著深圳連通香港的跨海大橋，有著很大的升值潛力。

　　“我們當時定價的時候，假使說定到3萬塊錢每平米，開發商看了之后，價格都沒有報，還沒有報價，他就把這個價位全部砍了3千。”

　　盡管地理位置非常優越，房子的戶型也很好，但為了吸引客戶，這個樓盤的開發商還決定免費贈送每平米送3000元裝修，來吸引人買房。

　　“地板、牆紙、開關，包括這個門，智能密碼防盜防火的，都是贈送的一個標准，然后電器全部贈送，像46寸三星液晶電視機，鬆下的空調，每個房間都有，包括客廳，然后冰箱、洗衣機，西門子的，熱水器林菱的。”

　　“這是算在裝修之內嗎？”

　　“這些全部都是裝修。”

　　售樓小姐告訴記者，為了賣房，開發商不僅降價、送裝修，同時，他們還會送上一份讓人想不到的大禮。

　　“面積進屋門這一塊，入戶花園送一半，這個書房的面積全部贈送的，裡邊有一個書房，130有30平米左右，像這一兩塊的話，送的非常的實在，就等於是您室內的一個房間。”

　　記者以130平米的房屋計算了一下，僅僅是送出的30平米的住房面積以及每平米3000元的裝修，降價的幅度已經高達33%以上，如果計算開發商每平米主動降低的3000元，降價幅度將高達43%，而在深圳的採訪中，像這樣的現象並不少見。

　　“其實是降價銷售了已經，這個局面已經出現了。”

　　深圳新樓盤遭遇的這場寒流，在深圳的二手樓市來得更早，早在今年8月份就已經出現了征兆，在深圳最大的地產中介公司──中原地產，記者看到了這樣一個表格，這些表格記錄的是中原地產在深圳福田區每個月二手房的交易量。

　　“我們的成交業績6月是2440多萬，然后到了上個月10月份，就掉到了504萬9千多，那這個降幅是非常的驚人。”

　　在廣州，同樣從10月份就開始出現成交量萎縮的現象，由廣東省房地產協會主辦的2007年珠三角(廣州)名優樓盤展期間，正好是雙休日，但整個會場冷冷清清，門口除了幾個保安站崗，很少有人從此進出，一些房地產工作人員在展覽中心門前給過路的市民發放宣傳冊，不少人看都不看，而剛剛從展廳裡出來的市民也對如此冷清的房展會不太滿意。

　　“房價沒跌，人氣跌了。”

　　“那你現在情況下你會馬上拿錢出來買嗎？”

　　“不可能，在短期內肯定不會買。”

　　記者在一個名叫“時代花生”樓盤看到，盡管開發商在售樓處外想盡辦法，吸引了不少小朋友來聚集人氣，但售樓處裡面仍然空空蕩蕩，很少有人問津。

　　“我們現在一個折扣是有一個九五折和九九折的優惠的，那他的價錢大概是一萬三到一萬六。”

　　“周末的成交量，上周或者說這兩天達到多少？”

　　“肯定是沒達到我們目標。”

　　冷淡的市場迫使廣州市一半左右的樓盤開始實質性降價，平均降價幅度達到20%，位於廣州金沙洲的萬科金域藍灣11個月開盤均價才1萬元，比附近的同類樓盤下調2000到3000遠，位於天河核心區的翠擁華庭鋒尚在12月初更是率先將房價跌破天河區萬元大關，均價每平米9000左右，翠擁華庭項目總監黃峰告訴記者，他們11月初還在以1萬3的價格銷售他們其中一幢精裝小戶型，那時候也不愁銷量，然而沒想到市場寒冬會來的如此之快。

　　“壓力應該是比較大，應該是有點壓力，畢竟一個樓盤放在那賣不出去心裡肯定著急。”

　　上海外環以外房價07年末出現下跌，內環房價上漲出現停滯

　　剛才我們看到，北京、深圳、廣州，都是成交量先大幅萎縮，市場轉冷，開發商開始暗地裡打折優惠，緊接著房屋市價快速下落，房價下跌似乎都會演出這樣一個三步曲，那房價也曾領漲全國的上海，它的最新情況又怎樣？

　　中國房地產指數系統的研究數據表明，上海的房價也開始出現了下降的跡象，在2007年的最后兩個星期，上海市外環以外的房價持續下跌，而內環房價上漲的勢頭則出現了停滯的趨勢。

　　“這條線可以看到，它這幾個月的漲幅是比較平穩的，所以相對於它的漲幅有些下降。”

　　萬裡城小區是地處上海中外環線之間的中檔住宅區，從今年五月開始，盡管每期開盤價格都會上漲壹千元左右，但是每到一開盤，售樓處都會排長隊，萬裡城的均價也從年初的一萬元漲到了現在的近一萬五千元，但是進入11月份，情況開始了變化。

　　許先生：“來了三、四次，現在有合適的房子，我還是想買的，我現在在等看看國家政策又沒有什麼大的影響，如果沒有，我還是會買的。”

　　記者發現，即使購房人是有明確的購房意向，但是也會反復看房，遲遲不簽合同，同很多一線城市相似，觀望狀態導致了成交量的下滑。

　　“銷量是有所降低。”

　　銷售人員告訴記者，現在，無論是成交量還是來看房的人，都遠不如二三季度的情況。

　　“舉個簡單的例子，上半年周末雙休日，平均來客量大概70批左右，目前15批左右，相當於1/5。”

　　半小時觀察：房價這塊石頭砸了誰的腳？

　　價格一降再降，但是新開盤的房子還是不好賣﹔折扣一低再低，二手房依舊壓在手裡出不了貨。開發商心驚膽戰，中介商垂頭喪氣，炒房客更是恨不得找個地洞藏進去。全國主要城市的房價都在下降，就連大家以為最堅挺的北京和上海的房價也呈現出下跌現象。這就是房地產市場的現狀。

　　房地產市場的這堂風險教育課，來的有些突然，但並不出人意料。這就像往山頂上推大石頭，大家明明都知道，這塊石頭一定會在某個撐不住的時刻，滾落下來砸倒一片人，但隻要看到有新人不斷加入，推石頭的隊伍就不會住手，埋頭往上走，直到石頭滾下來，砸到腦袋。

　　問題是，如果這就是故事的結局，我們並不值得叫好。因為，萬一房價這塊大石頭轟隆隆沖下來，不僅會砸傷眾多站在山坡上的投資者，對已經被CPI烤的有點發燙的中國經濟，也是一個不小的沖擊。

　　病來如山倒，病去如抽絲，一個真正完善的市場，不會給房價揣一腳就完事，而一定想法找個平緩的地方，把房價這塊大石頭放穩當。否則，推石頭這種老套的故事恐怕會一遍遍重演。