二手房逃稅策略有貓兒膩

　　近日，天津市消費者楊先生稱，他找到某房地產中介公司要求代理出售他的房子時，中介公司的工作人員建議他簽訂兩份《天津市房產買賣中介合同》，其中一份合同故意壓低合同金額，並持這份合同到房地產交易中心辦理過戶手續。中介公司表示，這樣一來，高價買賣、低價報稅，賣房一方可以達到逃稅的目的。楊先生認為不妥，沒有採納中介公司的建議。筆者調查發現，在天津市，一些房地產中介公司向交易雙方建議的逃稅策略有多種，這些逃稅策略對交易雙方都存在一定的安全隱患。 

　　逃稅策略各種各樣 

　　去年11月25日，筆者以賣房人的身份來到位於天津市養魚池路的一家房地產中介公司，了解了相關情況后，一位劉姓工作人員告訴筆者，在交易中“可以簽兩份合同，把一份合同做的價格低一些，用於辦理過戶手續，這樣可以少繳一部分費用。” 

　　筆者又來到位於天津市獅子林大街的另一家房地產中介公司，一位王姓工作人員同樣向筆者談到了簽訂兩份合同逃稅的問題。在了解到筆者的住房購買尚不滿5年時，該人員向筆者提供了另一種逃稅方式──交易不過戶、隻公証。“先到公証處做一個公証，承諾房子已經賣給對方，等房齡超過5年后再辦理過戶手續，這樣營業稅就可以免了。”該工作人員說，“隻要買賣雙方相互信任，這種方式完全可以。” 

　　隨后，筆者就此問題採訪了北京鏈家房地產經紀有限公司的一位店長李先生，他向筆者介紹了另一種逃稅策略，“以租代售也是一種常用的逃稅方法，對於接近5年房齡的房子，在雙方約定的情況下，可以先租給買方，待到5年房齡后，再以協商好的價格賣給買方，之前的租金可以沖抵買房款。這樣可以逃避大部分稅費。”

　　逃稅策略暗藏隱患 

　　採用房地產中介公司建議的逃稅策略，交易雙方確實能獲得不少實惠，但這些策略是否潛藏隱患呢？專門從事房地產糾紛案件代理的北京東方律師事務所律師劉桂林表示，“表面上可能會得到不少實惠，實際上這其中蘊藏著諸多風險。” 

　　針對簽訂兩份合同逃稅的做法，劉桂林指出，這種做法對於買賣雙方都存在風險。對於賣方，如果過戶前買方隻付部分房款，等過戶后堅持以申報的合同價為准，剩下的差價不予給付，此時賣方若想討回房款，就會發生經濟糾紛。對於買方，如果未來買方將房屋再次出售，那麼房價會以提交房產交易中心的合同標價為准，其再次出售的價格與真實價格差額加大，其繳納的個人所得稅也會增大。另外，訂立虛假合同逃稅是一種違法行為，一旦被發現將受到稅務部門處罰。 

　　針對以租代售逃稅的做法，劉桂林說，《合同法》規定，惡意串通、損害國家、集體、第三者利益的合同屬無效合同。所以，如果租房期間雙方因為房價等因素發生分歧，一方的利益將受到侵害。 

　　先公証后過戶的做法讓買方承擔風險。劉桂林說，即便進行了公証，在未辦理產權過戶前，房屋的產權仍屬賣方。在此期間，若賣方反悔或私自將房屋賣給第三方，房屋的產權就會發生變化。即使買方保管房產証，賣方仍可通過辦理遺失手續取得新的房產証。 

　　去年12月3日，天津市房管局市場管理處辦公室胡主任接受筆者採訪時表示，房產中介公司建議的逃稅策略存在很多隱患，二手房交易雙方應當履行自己的納稅義務。她提醒交易雙方，在與中介機構簽訂中介服務合同時一定要細讀合同或協議的各項條款，要特別注意委托服務的具體事項及服務標准、要求、服務費用的支付方式和支付時間、合同的履行期限、各方違約責任和解決爭議的方式等內容。同時，交易雙方可以查看當地示范合同文本的內容作為參考，防止中介機構簽訂不平等條款。（肖雲）

    《市場報》 (2008-04-30 第28版)