5月能否成為樓市的“機會之窗”？

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　　京城首現“買別墅送公寓”
    保守營銷難救樓市低迷 多數買房人等待更好時機
    樓市首現買房送房
    難沾假日喜氣 京滬深樓市人氣低迷　
    滬“假日樓市”　折射購房心態
    深圳房價繼續探底創新低 均價達9323元

　　沒有一個開發商願意放棄它，沒有一個買房人能夠忽視它，隻因它是５月──一年中慣常的樓市銷售旺季。

　　在緊縮的宏觀背景下，它更是被寄予厚望：提振低迷了數月的樓市行情。“該來的都來了，能出的招也都在出，就看買的人買賬不買賬了。”在“五一”假期舉行的“假日樓市──２００８上海房地產春季展示會”上，多位業內人士對記者如是說。５月，會否成為樓市的“機會之窗”？

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　　開發商：期盼5月“翻身仗”

　　５月１日至４日，“假日樓市──２００８上海房地產春季展示會”舉行。與一個半月前“上海之春”房展會大開發商紛紛缺席的狀況明顯不同，本次展會約３．５萬平方米的場地幾無虛席，品牌房地產開發企業悉數到場，萬科、復地、金地、保利地產等“大鱷”均精心布展。

　　“該來的都來了，沒有一家開發商會錯過這個季節。”房產中介易居誠信的市場部人士說，“從去年１１月起，樓市銷售基本是遞減的，直到今年３月份有一個季節性恢復，４月份成交量又有所收斂。一年中，開發商可以錯過冬夏，但不可以錯過春秋。如果不能在以五月、六月和九月、十月為代表的黃金銷售期收獲個三五斗，那就基本意味著一年絕收。”

　　事實上，各地新樓盤也都在５月份扎堆上市。佑威房地產研究中心調查顯示，從４月下半月開始，上海一手房新增供應明顯放量，從目前掌握的數據看，５月份上海新開樓盤至少有３１個，實際推盤數量肯定在此之上。

　　歷史數據顯示，２００６年５月，上海商品住宅成交量達２１４．６８萬平方米，為當年各月份成交量之最﹔去年５月，共成交商品住宅２３４．２５萬平方米，居當年上海月度成交量次高（僅次於６月份的２６４．５７萬平方米）。今年的５月會不會再次成為“紅五月”？手中有盤的開發商對此寄予厚望。在如今緊縮政策下，“現金為王”已取代“土儲為大”，地產商希望在５月這個傳統樓市旺季實現快速銷售、套現的意願比以往更為迫切。

　　不僅是上海，廣東省房地產協會的有關負責人告訴記者，廣州、深圳的開發商也都在苦盼著５月，“有近七成的項目在今年一季度明顯放慢推盤節奏，有的甚至封盤，期待著在５月份能打個翻身仗。”

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　　購房人：看的遠比買的多

　　盡管房展會現場參觀者踴躍，樓市的觀望氛圍目前仍未能徹底改觀。從現場情況看，買的不多看的多。

　　央行近期的一項調查也顯示，上海購房意願全面下跌。２００８年從緊的貨幣政策以及樓市成交低迷、價格仍高的現實，導致居民對購房採取謹慎態度。搜房網針對“五一”房展會的專項調查顯示，８５．６４％的網友認為“五一”房展不是買房的好時機﹔在展會關注點上，對房價走勢的關注度（５４．７９％）大大超過了對樓盤打折（２３．９０％）的期許。這表明近期樓市觀望氣氛仍舊濃厚。

　　現實銷售狀況對此也有印証。４月２４日開盤的天山華庭，是上海位於內環線內的少有小戶型樓盤，推出的５６２套房源中，截至５月２日晨仍有３００套可售。盡管一周之內四成多的銷售業績在現時已算是優秀了，但畢竟仍有一半以上房源“待嫁閨中”。業內人士分析，現在買房的基本都是自住，屬於剛性需求，投資客幾乎絕跡。而炒房的越少，供求比例越寬鬆，銀根愈收緊，觀望的氣氛就愈濃。

　　持續觀望的主要原因仍是購買力與房價之困。搜房網對上海購房者需求進行的專項調查顯示，在購房總價方面，希望能控制在５０萬元－１００萬元之間的人數佔絕大多數，達４９．８３％，希望在５０萬元以下的佔２１．８７％。兩項相加，逾七成的人購房預算在百萬元以內。但現實房價與此相差甚遠，盡管最近諸如“買住宅送大禮”“買公寓送汽車、送物業費”之類的促銷廣告鋪天蓋地，大多仍是玩噱頭，相對於巨額房價而言，口惠而實不至，深幅下調房價的還很少。目前，房價還是在高位運行。這客觀上也制約了部分購買力入市。

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　　后市：

　　降價仍是賣點

　　對於后市，多數觀點認為，就成交量而言，“紅五月”是肯定可以期待的，但會否帶來井噴行情尚難預料。

　　市場人士認為，購房者長期持幣觀望並不意味著剛性需求減少，現時各種花樣促銷紛呈，也在很大程度上挑動購房者的購買欲。當自住型剛性需求在一個合適的時點與合適的價位相結合，就會帶來一波較大的成交放量。“９０/７０”小戶型因其對房源總價的有效控制，似乎正在提供這樣的契機，成為熱銷的領頭羊。

　　佑威房地產研究中心認為，小戶型項目受到追捧為低迷的市場注入活力，加上新盤放量上市以及“五一”假日房展的推動，多因素綜合作用下，樓市持續已久的低迷態勢或將在５月結束，成交量將明顯回升，可望迎來今年第一個成交高潮。

　　不過，目前影響樓市活躍程度的關鍵因素還是房價。真實需求和理性預期的市場還是要建立在真實的價格之上的，而現在，盡管打折促銷風行，事實上打折不等於降價。隻有實實在在的降價才是賣點。

　　另一方面，從現有的市場情況看，房價重復去年同期反彈的可能性也不大。一個重要依據是多個熱點城市的土地交易市場瘋狂不再，日益冷清。４月中旬，上海拍賣的８幅土地中曾有２幅流標，４月２８日南京出讓４４萬平方米土地，約八成以底價成交，“地王”爭霸賽已經成為日漸遠去的記憶。“土地市場的價格是房地產市場的價格先行指標，如果大量的土地流拍，如果全國土地市場的價格全面向下運行，也就預示著未來房地產市場的價格會走向哪裡。”