“小拐”難治“恐高症” 深圳樓市大調整才剛開始

　　“一隻蝴蝶在巴西輕拍翅膀，可以導致一個月后得克薩斯州的一場龍卷風。”在目前中國的房地產市場，深圳很可能就是這樣一隻攪動全局的“蝴蝶”。

　　相關統計顯示，在深圳樓市最為火爆時期，房價半年上漲50％以上，市場中60%至70%的購房者出自於投資需求，而其中高達90%以上比例的投資者為貸款炒房，成為中國房地產熱的一個新的典型樣本。其后，王石一言成讖，深圳房價“拐”了，短期內下跌又逼近50％，其“蝴蝶效應”一度由南至北影響包括京滬等在內的各地樓市，成為大漲大跌的“風眼”。

　　歷經“拐點”后的深圳樣本的現狀和趨勢如何？這個答案，對於至今仍深陷“成交低迷”泥潭的各地樓市不乏提示意義。上海証券報記者在深入深圳樓市現場各方調查后發現：盡管房價已經下跌且幅度不小，但是，這一輪深圳樓市的大調整還遠未到位。一個考驗買賣雙方的炙烤過程，很可能非常漫長……

　　房價乘上“過山車”

　　現在回想起來，陳先生（化名）在去年9月份購入卡羅社區（寶安海濱廣場三期），可謂站在了深圳樓市的“分水嶺”上。

　　陳先生購買的樓盤位於深圳關外區域，其銷售均價早已從開盤時的13000元/平方米直線下降至8800元/平方米。談及那時的購房感受，陳先生顯得無可奈何：“當時就是眼睜睜看著深圳房價不斷往上漲，而自己又需要有套房子住，所以最后還是一咬牙買了。”而在此之后，深圳新房市場的調整便拉開了序幕。

　　按照深圳住宅市場的發展曲線圖，去年6月份時，深圳一手房價格一度達到最高點。深圳市國土資源和房產管理局的統計數據顯示，去年6月前21天深圳一手房的成交均價為15487元/平方米，比5月份上漲1264元/平方米﹔而對比1月份的10670元/平方米，房價在半年內上漲了45%。

　　“當時深圳關內區域的物業價格，一般都在2萬元/平方米以上，在豪宅集中區域甚至有近4萬元/平方米的售價出現。”美聯物業深圳總經理王書權告訴上海証券報記者。國家發改委和國家統計局的調查則顯示，去年6月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.1%，而當月深圳新建商品住房銷售價格同比漲幅高達13.9%，僅次於北海，排名全國第二﹔二手住房銷售價格同比漲幅更達16.1%，“領軍”各大城市。

　　在這輪非理性的房價上漲之后，深圳市政府開始著手進行調整——加強閑置土地處理、出台外資准入細則、加大住房保障力度、進一步整頓和規范市場交易秩序等。而《關於實施深圳市住房建設規劃2007年度實施計劃的通知》（深國房〔2007〕330號）更是確定了年度住宅用地計劃供應總量達到210公頃的目標。“之后深圳樓市開始表現為緩慢回落。”王書權表示。

　　在調整幾個月之后，隨著市場整體成交放緩，深圳樓市在去年9、10月份開始出現明顯下降趨勢。公開數據顯示，去年10月份深圳樓市的銷售面積僅為15.36萬平方米，創下年度最低紀錄﹔與當年1月份的80.26萬平方米相比，萎縮幅度高達81%。這種低迷態勢一直延續至去年年底，銷售面積始終未能超過20萬平方米。

　　隨之而來的連鎖反應是，深圳新房市場在今年開始出現廣泛降價，同時引發了業主退房風潮。深圳房地產市場的未來走向，一時間顯得迷茫起來。

　　降價掀起“退房潮”

　　房價下降碰倒了深圳樓市的第一塊“多米諾骨牌”，退房風潮隨之而起。

　　陳先生便是眾多退房者中的一員。按照陳先生的介紹，引發業主們進行維權的導火索，是自今年2月份開始的“半夜售房”行為。“也就是‘拐點論’發布之后。”作為經歷此次降價風潮的購房者，卡羅社區的前期業主們對於開發商的“動靜”顯得尤為敏感。“我們曾經在白天打電話去售樓處查詢，得到的答復是，既沒有打折也沒有特價房。”陳先生說道，“而結果營銷商卻在暗地裡通知買家，半夜帶人去看房。”隨著“半夜售房”行為的日漸公開，降價開始浮出水面。

　　在陳先生出示的“業主訴求書”中提及，“由於開發商在銷售過程中的確存在著一些對首批老業主無誠信、違背市場交易公平的銷售行為”，加之歷史遺留問題的懸而未決，使得“老業主資產大幅負債”。“訴求書”除了提出還原規劃設計設施、質疑物業管理品質及要求解決配套設施之外，還要求“按照合同總銷售價格的27%返還現金，或等額實物的方式返還前期業主”。然而，根據陳先生的述說，開發商對於這部分前期業主的訴求始終未予正面解答。

　　不難看出的一點是，在樓市過熱時掩蓋著的種種問題，如樓盤品質差、規劃與實際情況不符等現象，在當時的市場氛圍下很容易被忽視。然而，隨著以降價為標志的市場調整的開始，這部分問題便顯得分外“扎眼”。“降價問題是導火索。”陳先生坦白表示。

　　如何直面業主提出的退房或補償要求，對於開發商而言，有著不同的打算和計劃。

　　在深圳新房市場的調整過程中，前期市場供應量顯著增大的南山區和寶安區，在此輪調整中成為了“重災區”。上海証券報記者以購房者身份分別走訪了幾個樓盤，發現不少開發商仍然喜歡採取“猶抱琵琶半遮面”的處理方式。

　　作為寶安區內的標志性樓盤，金地梅隴鎮三期此次以11000至13000元/平方米的銷售均價開盤，該價格與三期第一批的推盤售價相差並不大。偌大的售樓處顯得空蕩蕩的，僅有二、三位購房者在咨詢情況。在樓盤模型旁豎立的風險提示牌前，記者發現，此次三期推出的6棟發售單位中，有18B棟、18C棟以及17棟為精裝修標准，其他則是毛坯房。然而，根據銷售人員的介紹，毛坯和精裝修的銷售價格實際上是一樣的。也就是說，表面上看該盤的銷售計劃似乎並未有所波動，但在實際性的推盤過程中，卻向業主附送了2000元/平方米的裝修。

　　而南山區的桑泰丹華府，此次三期的入市價格直接下降了兩成，對於前期業主，開發商則選擇了顯得大方的“全額補償”的方式應對。桑泰地產副總經理陳少煒對此話題並不願意多談，認為採取該項策略並不是“搞噱頭”。“對我們來說，隻是考慮到需要維系業主對公司品牌的信任度。”

　　業內人士認為，無論是補償還是送裝修，不過是開發商願意讓利的態度表示，並不屬於其必須履行的義務。對此，作為業主的陳先生，始終抱有理智態度，認為“這是在市場經濟情況下造成的形勢”。

　　炒房埋下“定時炸彈”

　　“深圳房地產市場的隱患很早就埋下了伏筆，如果早點調整的話，影響恐怕不會那麼大。”王書權向上海証券報記者直言不諱。在深圳社會科學院發布的《深圳藍皮書：中國深圳發展報告（2007）》中曾經提及，2006年深圳市的購房者領到產權証后半年內就轉手的住房佔住房總套數的30.31%，得到產權証后3年及3年以上轉手的住房佔住房總套數的28.11%。也就是說，深圳樓市持續上漲的房價，為持投機性需求的炒房者提供了獲利空間。而在去年，按照半年內價格漲幅高達45%的公開數據，短期炒房的獲利空間更是可觀。

　　記者從深圳市各家中介了解到，在樓市高峰時期，購房者中的投資需求大致佔到60%至70%，其中90%為貸款炒房﹔而對於這部分投資者來說，持有中長線投資理念的不到三成。“大部分是快進快出的炒房行為。”一家中介機構負責人告訴記者。

　　去年下半年，深圳市當地的商業銀行開始自覺對住房貸款額度進行控制，同時，提高第二套住房首付比例和貸款利率政策的發布，使得炒房的資金源頭開始收緊。《2007年1-10月深圳房地產市場分析報告》指出，到去年10月份，深圳市的二手房銷售面積僅為35.55萬平方米，與最高峰7月份時的134.09萬平方米相比，跌幅高達73%。

　　王書權認為，在中長線投資市場中，出現租金回報與供樓成本較為接近的局面，對於投資者來說才算是“平穩狀態”。但深圳樓市調整至今，除了羅湖、福田等關內區域下跌空間有限之外，關外區域的租金回報很難達到樂觀水平。“如果繼續下去，關外樓市會有破裂可能。”

　　深圳房地產研究中心副主任王鋒表示，房地產市場如果在短期內表現為迅速上漲，勢必會吸引一定的投資者入市。但是，一旦房價炒高到一定水平，導致房價收入比偏高或者過高，便會失去自住購房者的需求支持，市場開始表現非理性起來，“需求的結構性失衡導致了深圳房價的大幅波動。”

　　調整隻是剛剛開始

　　“去年的成交低迷態勢一直延續至今年，對於講求迅速完成資金周轉的開發商來說，壓力也就顯而易見了。”王書權說。一位不願意透露姓名的深圳開發商也告訴記者，“即使是大型房企，現在向銀行貸款都很難。如果不採取措施迅速消化，資金就收不回來了。”

　　聯合証券房地產分析師魚晉華認為，對於房企來說，降價動機實際上隻有兩類，即上市公司出於業績增長壓力而降價以刺激銷售，出自於該類動機的降價行為會表現得較為理性﹔另一類則是未上市企業急需降價銷售以彌補資金壓力。

　　深圳市社會科學院城市營運研究中心主任高海燕認為，對於大型開發商來說，由於需要持續發展，因此對於現金流的要求更高，在銷售過程中更著眼於“數量”以加強結算回籠。而中小開發商與之相比，價格變化導致的利潤空間變化是其更需在乎的因素。正因為此，才產生了大型開發商率先降價、中小開發商跟風的現象。桑泰地產副總經理陳少煒在接受記者採訪時便坦率表示，降價銷售完全是由於受到周邊市場調整影響所致。

　　分析這一輪降價的背后，魚晉華分析大致可分為三個階段：首先是“先知先覺”的企業出於對行業的警覺而自發降價，以求加速現金回流應對行業“冬天”﹔其次，更多的房地產企業迫於各種外界因素，加入到降價的隊伍之中﹔第三，則牽涉到了該輪調整究竟會持續多久的問題，同樣也是最難以預測的階段，即潛在購房人預期房價還會進一步下跌而推遲購房行為，從而導致房地產企業隻有通過更大的降價幅度來換取市場銷售額和資金回流，從而引發市場進入惡性循環。

　　然而，根據如今深圳樓市的表現來看，開發商和購房者之間的博弈正在進入微妙狀態。

　　王書權認為，排除部分泡沫成分較大的區域不看，許多樓盤的價格並未完全調整到位。如部分從2006年開發至今的樓盤，即使從高位開始回落，目前的價格也隻是在17000元至18000元/平方米進行盤整，比對最早時期的推盤價位，其下降幅度遠遠不及漲價時期所得的利潤空間。“這種降價並不能算是真降。”

　　深圳房地產研究中心副主任王鋒持相同觀點，他認為，“深圳的供應問題不是根本問題，核心問題是這個市場價格不能太離譜。”

　　然而，今年5月1日開幕的深圳春季房地產交易會，卻並未如市場預期般產生“大規模、大幅度的降價”。記者在房產會現場發現，不少樓盤對於定價表現猶疑，似乎對於未來市場的走勢無法掌控。如某個旗下樓盤集中於龍崗區的房地產公司，對於新推三個項目的定價均表示“無法確定”，銷售人員隻稱，“開盤時根據周邊市場情況才能正式確定價格。”

　　除此之外，打著“特價房”旗號小規模試水的開發商同樣為數不少。一個位於福田區的高檔樓盤，在醒目廣告中寫著“春交會期間驚喜價限量優質房推出，其余單位享受額外3%優惠”。然而，當記者詢問時卻被告知，優質房已售完，優惠折扣隻有“會員”才能享受。一個購房者在一旁議論說：“現在這價格和開盤時相差不多，根本就沒怎麼降。”

　　雖然現場人山人海，熱烈程度較之以往有過之而無不及，然而根據調查結果顯示，預測今年深圳房價走勢將會“持續下跌”的人，比例高達97.6%﹔採取“觀望一兩年再買房”態度的參與調查者，則佔比80.4%。持幣待購的心態十分明顯。

　　而深圳二手房市場的探底形勢同樣不明。據深圳中原地產寶安區區域總經理鄭昌洪介紹，相當部分投資者手中持有多套物業，在金融政策持續收緊的情況下，對於貸款炒房的投資者來說，其資金實力顯而易見無法繼續支持下去。“關外的租金回報率一直不高，加上調整幅度大，許多業主開始轉租為售，挂牌量在短期內增長了三分之一。”

　　然而事與願違，伴隨著新房市場的持續調整，“一、二手房價格倒挂”的怪相開始出現。

　　據寶安區一家中介負責人介紹，以金地梅隴鎮為例，由於目前三期新房的銷售均價在12000元/平方米，相當部分的房源還附送精裝修，這對於以17000元/平方米均價買入毛坯房的二期業主來說，如果想出手真得“割肉”了。

　　此外，部分業主“樂觀”心態也是造就價格倒挂的原因之一。據悉，寶安區個別二手房源的挂牌價格甚至高出周邊新房售價75%。“大部分投資者對於市場敏感度並不高，心態表現並不理智。在這種盲目情緒影響下，近10個月來，深圳全市大部分區域的二手房市場隻下降了15%至20%左右，二手房市場同樣存在調整無法到位的問題。”王書權說。

　　高海燕的觀點非常明確，他認為“今年的春交會實際上是開發商一次性降價的機會”。然而，開發商並未利用此次機會降價“到位”，預計未來調整仍將繼續下去，而且將經歷一個長期的過程。“深圳樓市的剛性需求是存在的，通過合理降價完全可以激發這部分購房者入市。”然而，根據房交會買賣雙方彼此觀望的態勢來看，成交量仍然無法達到規模化上升。“目前深圳樓市的存量房尚有500萬平方米，如果整體消化率無法達到40%，肯定對於開發商回籠資金會造成影響。”

　　（記者 唐文祺）