浦東星河灣的8月8日：開盤當日成交超40億元

　　過去的這個周末不僅屬於奧運的周年慶典，也堪稱中國豪宅的節日。浦東星河灣在8月8日開盤首日，創下了銷售264套、成交金額超40億元的中國樓市新紀錄。

　　“沒有想到。40多億的數字打破了我們所見過的成交紀錄。單從套數看，中國曾經有過開盤當日銷售1800套、2000套的紀錄。但在成交金額上，星河灣創了紀錄。”一位房地產代理公司的副總裁告訴CBN記者。

　　浦東星河灣是星河灣地產繼廣州、北京成功后，在上海推出的首個樓盤。位於浦西閔行區的上海星河灣也在緊鑼密鼓地展開。

　　“我覺得這是星河灣努力的結果，也是天時地利人和的結果。我很感謝大家支持，這也說明上海這個城市的吸引力和浦東發展前景的吸引力。”星河灣地產董事長黃文仔對CBN記者表示。

　　每小時銷售額超過6.5億

　　豪宅市場的興奮在最近十天達到高潮。

　　8月1日下午，浦東星河灣在上海、北京、廣州三地進行了一場耗時2個小時的產品推薦會，吸引了近600名意向買家。網上的預售紀錄顯示，案名為星河灣薈苑(推廣名為“浦東星河灣”)將開盤銷售322套房源，總面積約為9.5萬平方米，預計價格為每平方米4.68萬元，上下可浮動20%。這些房源均為10至15層的小高層，戶型面積介於220到600平方米之間。

　　從8月3日(周一)起，有意向的買家陸續到位於龍陽路的永達大廈10樓星河灣公司繳納50萬元“誠意金”，領取號碼。至8月7日，認籌近400個單位。

　　據接近黃文仔的星河灣高管透露，今年房地產市場回暖，特別是豪宅市場漲勢明顯，最近星河灣的認籌也十分火爆，8月7日傍晚最后定價時，曾經有不少人建議可以把銷售底價調高，“但黃老板說不要漲了。”根據易居(中國)方面的說法，最后的成交均價在4.8萬元左右。

　　8日清晨7：00，意向客戶陸續到場看房，工作人員對CBN記者介紹說，10：00開始簽約。

　　上午9：30，浦東星河灣會所門口停滿了名車。據項目物業統計，當日共有3000多車次。其中，雷克薩斯、奔馳、法拉利、寶馬、沃爾沃等新款名車煞是惹眼。類似的場景之前在上海網球大師杯決賽時曾出現過——由高檔車排列而成的汽車長龍，一眼望不到頭。

　　為了招徠買家，花木板塊幾乎所有的中介行傾巢而動，以浦東星河灣門口的錦繡路作為據點，發出的宣傳單多是周邊的別墅物業，幾乎容納了周圍近10個樓盤之多。據CBN記者估計，在星河灣周邊徘徊的中介人員不下100號之多，而二手別墅物業的報價則多在5萬元到7萬元/平方米之間。

　　由於浦東星河灣內參觀人數太多，為了控制人流，物業工作人員隻能建議他們過幾天再來參觀。

　　早上10：00開始認購，10：05第一套房源售出，到下午3：00，已經認購230套，平均每小時售出46套。星河灣昨日為CBN記者提供的數字是，最終的銷售總額達40多億。據此統計，開盤6個小時，平均每個小時銷售額超過6.5億。

　　“看到銷售結果十分開心，但是心情也有些復雜。一方面很抱歉，因為‘貨源’不足，使得很多從北京和廣州飛來的買家，特別是一些星河灣的老業主都沒能如願買到房子﹔另一方面又從心底感謝上海市場和客戶的支持。”星河灣地產副總裁梁上燕在銷售現場對CBN記者稱。

　　流動性與豪宅效應

　　錢多、房少，速來。

　　出現在星河灣的盛況並非獨此一家。同期可相對比的是，上海古北板塊和記黃埔旗下的御翠豪庭年初時還有600多套待售，但是到了8月份，隻余下9套尾盤，開發商上周末高調宣傳，稱其為頂層復式﹔同時，由於銷售情形令人欣慰，新天地板塊的翠湖天地嘉苑在迅速銷售完2棟樓之后，選擇在日前推出9號樓。在6月份一場赴港展銷會中，他們曾於3天售出57套，套現4.7億元。

　　“浦東星河灣”項目所處的花木板塊，目前主要以二手房為主，其中成交活躍的次新房社區有“上海綠城”、“愛家亞洲”等。根據周邊中介的統計，近兩月受浦東星河灣項目即將開盤的積極帶動，周邊二手房月均漲幅在5%左右。

　　綜合各機構統計報告：湯臣一品繼6月成交15套之后，7月前29天又有12套房源成交，均價達9.75萬元/平方米。翠湖天地嘉苑也成交了61套房源，均價達7.6萬元/平方米。御翠豪庭和遠中風華園也各有32和37套的成交業績。

　　樓市的綜合銷售數字也成為最近豪宅市場火爆的印証。台慶房產的統計數據顯示，7月港澳台、外籍人士購買上海二手住宅419套，環比上月增長20.1%，創2007年8月以來境外人士購買量的新高﹔另外，7月境外人士購買量與其2008年月平均購買的181套相比而言，成交量是其2.3倍。

　　從各總價區間來看，300萬以上二手住宅成交量呈現3%~8%的增長，相比而言，200萬以下住宅成交量則整體出現4%~10%的萎縮。

　　“內環內的土地稀缺直接帶來房源的稀缺，一些內環樓盤每次開盤僅放出少量的數十套。在下半年，除非有明顯政策抑制，否則豪宅的供不應求，以及包括星河灣在內的品質豪宅入市，都將直接導致接下來的幾個月價錢持續往上。”上海台慶房產副總經理陳史翎對CBN記者分析說。

　　“2005年到現在，內環內的價格漲了一倍。現在新天地已經有樓盤的二手價格升至10萬元/平方米，甚至更高﹔低一些的成交價也要在7萬元/平方米左右。此時，傳統豪宅區以外的品質樓盤也成為‘新寵’。這其中，國內私營業主是主要買家，除此之外，5月份剛開始入市的外資買家也熱情依舊。”陳史翎對CBN記者分析說。

　　上海証大投資總經理朱南鬆在對CBN記者談到目前的資產市場時說：“現在流動性這麼充沛，而實體經濟的投資回報不高，因此不少有錢人還是選擇把錢投到資產市場裡，比如豪宅市場和股市，並在樓市和股市之間形成某種循環。對於這種情況，你可以說是‘牛市的下半場’開始的前兆，也可以說是‘資產泡沫的自我循環’，而這個‘牛市’‘循環’能不能持續下去，還是要取決於企業尤其是上市公司的業績能不能支持。這裡最復雜的是，一些上市公司的業績也和投資性收益有關。”

　　一位房地產業的高管在回答CBN記者關於“星河灣的價格有沒有泡沫”時說，星河灣能賣這樣的價格，“從專業角度看，最突出的價值，一是從建筑到環境，真材實料，選用的材質一流﹔二是‘隱形施工’非常過硬，這對精裝性房來說很重要。至於這個價格高不高，從眼前看確實很高，但考慮到它一直到明年10月前不會再推新的房子，而那個時候‘世博’已經開了，整體價值提升了，所以現在的價格又是有支持的。”

　　該人士最后說：“資產價格是上升了，而且有一個群體在支持。但對整個經濟的持續發展來說，實體經濟復蘇才是最根本的。”