房地產市場正在走向失控 房價越“調控”越大漲

　　房市調控“七寸”何在對已處於“調控疲勞”、“越調越高”的房地產市場而言，調控該如何出拳才能真正收效呢？

　　著名學者羊慧明認為打破權力壟斷的“偽市場化”是中國房地產的根本出路

　　編者按：曾經轟動中國樓市的《中國房市警告》一書的作者、著名學者羊慧明兩年前在接受本報記者採訪時曾尖銳地提出：房地產調控不能“上頭生病，下頭吃藥”。

　　目前房價越“調”越大漲的情況印証了羊先生的判斷。記者日前再次採訪羊慧明，羊先生對房地產市場提出了許多獨家見解和建設性建議。

　　房地產市場正在走向失控

　　記者：近期一些大中城市房價開始新一輪瘋狂上漲，對此管理層出台了“雙軌”調控的新政，你認為新政會產生什麼樣的效果？

　　羊慧明：“雙軌”調控政策，看起來是房地產市場出現失控的無奈之策：既然市場那一塊控不住，就任其按市場原則發展﹔而為了緩解低收入者對房價猛漲的不滿，於是加大政策性那一塊，即增加限價房和廉租房這一塊的比重。這一政策沒有觸動房市的症結所在，還有可能使房價進一步失控。 [鏈接：調控政策被"架空" 堅硬的房價泡沫導致一房難求]

　　因為對市場那一塊的放任信號使瘋狂哄抬炒高房價更加肆無忌憚，最近新一輪房價大漲就已經說明這個問題，而媒體輿論對房價的瘋漲也採取了容忍的態度，似乎房價大漲天經地義。哄抬房價的環境也更加寬鬆，這將使房價更加失控。而市場這一塊房價大漲，同樣會拉高政策性那一塊的房價。

　　高房價是“擠”出來的

　　記者：那麼，你認為房價控不住的症結在哪裡？

　　羊慧明：問題就在於過去的一些調控政策是反市場原則的。必須肯定，中央政府出於對民生大計的關注和構建和諧社會的考慮，也為了預防房地產泡沫，保持經濟持續穩定、健康、快速發展，果斷採取措施調控房地產市場的方針是正確的。但是，相關部門制定的一些具體的調控政策，卻採取了反市場化的操作，因而事與願違，南轅北轍。

　　市場經濟靠什麼來調節？主要靠信息———供求信息。如果真的要想平抑地價、房價上漲太快，照理應該向市場發出增加土地供應同時抑制需求的信息，然而相關部門卻採取了相反的調控措施：一說調控，首先就是從嚴控制土地供應，僅僅這個信號就意味著預期供給減少，地價、房價就自然會加快上漲。採取比計劃經濟還要“計劃經濟”的土地指標管理，實行“擠牙膏”式的批地政策，不但沒有減少用地，反而因地價飛漲而誘使更多的人明裡暗裡去圈更多的地待漲，滋生了權力控制土地的種種腐敗。

　　如今我國一些大城市的地價已經超過世界上一些發達國家大城市地價幾十倍，這將削弱城市競爭力，透支我國經濟增長空間，縮短高增長的周期，加劇我國經濟生態和社會生態的不平衡，而這恰恰是違背市場規律可能造成的后果。

　　抑制供給硬抑制需求軟

　　記者：管理層採取了一系列抑制房地產過熱需求的措施，為什麼收效甚微？

　　羊慧明：現行的調控房地產市場的政策，抑制供給硬，抑制需求軟，反而導致供求更加不平衡。除了供地從緊從嚴意味著預期供給減少，緊縮房地產開發信貸，提高房地產開發門檻，也意味著預期供給減少。同時，提高房地產開發門檻不利於形成充分競爭的市場，而容易形成寡頭壟斷控制市場、哄抬房價的行為。

　　而另一頭，老百姓購買住房的基本需求和投資性購房需求又是難以抑制的，也不應該去大力抑制。抑制了供給卻抑制不了需求，甚至逼出了更大的需求：房價預期上漲更快，就逼得潛在購房者搶先下手，就會有更多的投資、投機性需求去“買漲”，透支未來的購買力。越多的人去買漲，房價就漲得越快，形成房地產泡沫危機。這就是反市場操作，違背市場原則，必然要受到市場規律的懲罰。

　　現行政策使城鄉經濟更失衡

　　記者：有人說房價大漲是流動性過剩造成的，你怎麼看這個問題？

　　羊慧明：目前大家所說的“過剩的流動性”，實際上是分配不公，普通職工收入太低導致內需不足，和城鄉經濟發展極不平衡造成的結構性問題。人們爭相到大、中城市買房子、找機會，造成大、中城市爆炸性擴張，地價飛漲，房價暴漲，於是有人認為這都是錢多了惹的禍———“流動性過剩”造成的。實際上，這是不平衡發展造成的。

　　或許有人說，城市化是必然趨勢。事實上，中國的城市化與歐、美的城市化進程有所不同：首先歐、美城市化是漸進的、自然生長的，而中國的城市化是爆炸性擴張的。另外，歐、美城市化進程中的流動是雙向的———有人攜錢進城，也有人攜錢出城，而中國城市化的人流、資本幾乎是單向的———這是中國大城市爆炸性增長的原因。

　　因為我們缺少一種讓城市的資本、人才流向鄉村的機制。這在很大程度上就是房地產政策不合理造成的。土地指標管理，分配用地指標又像“擠牙膏”，地方政府為了最大化的土地收益，把有限的土地指標全給了城市。本來，國土資源都在分配用地指標時，盤子裡就有考慮中、小城鎮發展的指標，但地方政府在具體分配用地指標時，全分給了城市，因為隻有城市地價才賣得高，許多鄉、鎮連一分半畝土地指標都沒有，拿什麼搞開發建設？

　　而在歐美，當有人在涌進大城市的同時，大城市也有人搬到小城鎮或鄉村去生活，特別是退休人群，喜歡到鄉村小城鎮居住。他們的鄉鎮很發達，城市也是“葡萄狀”結構———由一串葡萄一樣的小城鎮組成的生態城市。城裡人到鄉下買地蓋房或買房很容易。人家的發達主要體現在鄉村小城鎮的發達，城鄉的共同繁榮是人流、資本流的雙向流動創造的。

　　打破權力壟斷“偽市場化”

　　記者：那麼你認為中國房地產的出路在哪裡？

　　羊慧明：我國的房地產既然已經形成了一個市場，而且是一個日益龐大的市場，已經在按市場規則運行，那麼，調控房地產市場的基點，也應該順應市場規律，推進和完善市場化，通過調節市場要素去解決市場的難點問題。如果求大於供，地價房價上漲太快，管理層隻需要發出增加土地供給和市場預期供給增加的信號，就能產生一定作用，同時採取現行的打擊圈地、囤地的行為，引導、完善競爭機制，並通過貸款政策調節需求，就能奏效。市場的問題隻有通過市場手段去解決，過多地採取強力行政手段，也改變不了市場規律本身運行的邏輯，而更有可能扭曲市場。

　　有人說，世界上沒有一個國家的房地產是完全市場化的，中國房地產市場更不可能市場化。其實，這種說法是站不住腳的，成熟市場經濟體的房地產大多是完全市場化。中國既然在搞社會主義市場經濟，市場浪潮是無孔不入無堅不摧的，房地產、電信、煙草等這些壟斷部門也不例外，不可能有“市”外“桃園”，違背市場規律，隻會讓整個社會承受代價。

　　對於解決飆升的房價，我贊同中央黨校研究室副主任周天勇先生的意見，可以考慮允許農民用自己的土地直接入股，直接出租，直接買賣土地的使用權，用來建設房屋。這樣土地市場的供應結構就會改變，土地由寡頭供應變成多頭供應，形成了競爭性市場。“此外，直接入股直接買賣，也會省去中間很多暴利環節，成本降低了，房價自然而然就會下降”。

　　一句話，調控的方向應該是推進市場化，而不應該是背離市場化，應該以深化改革的思路統領宏觀調控，通過深化改革解決市場難點。 （中華工商時報 譚麗莎）