樓市輪回：周年慶還是周年祭？

　　[策劃人語]

　　整數或周年對於習慣於“逢整”慶祝或反省的中國人來說，有著特殊的意義。每一次周年的到來，都是一次對過往的總結和對新開始的展望。

　　對於躑躅前行又關乎千家萬戶的中國房地產業來說，每一次重大政策的出台，都毫無例外地成為了今后很多年裡享受裡程碑式紀念待遇的事件。到了這個9月，曾經震動市場的很多政策恰逢“周年”，住宅結構調控的“70-90”政策頒布一年了，密集加息周期已經三年了，取消協議出讓土地的所謂“8.31大限”也整整三年了。這個樓市，又發生了哪些變化？還將走向何方？

　　“周年”周而復始。隻是希望，不會再是舊輪回的新循環。（柯鵬）

　　3 周年

　　“8.31”大限，招拍挂推廣下的囤地潮

　　☉本報記者 李和裕

　　2004年的8月31日是所有開發商都難忘的一個日子。當年4月，國土資源部、國家監察部聯合出台了71號令———《關於繼續開展經營性土地使用權招標拍賣挂牌出讓情況執法監察工作的通知》。其中規定，“8·31”是協議出讓經營性土地使用權的最后期限，之后所有建設用地都必須通過土地招拍挂的形式進行出讓﹔同時，已經獲得土地的開發商，如果尚未付足土地出讓金的，必須在“8.31”前補交齊全，補交后方能辦理土地証或再行轉讓，且需在2年內實施開發，否則政府可把該土地收回。

　　作為深刻影響中國房地產市場的政策之一，“8·31”所代表的顯然並不隻是個時限，而是改變中國房地產行業發展思路的一個轉折點。不過，對於全面實行土地招拍挂執行3年之后的評判，也存在得失同在的看法。

　　“其實任何政策都有一個推進的過程，不是說過了‘8·31’之后，土地市場什麼都好了，‘8.31’就像一盞燈，在此之前土地市場各方就像在池子裡摸黑跳舞，而一到點，燈亮了，大家才看清原來所處的是這麼個環境，身邊有這麼些人，而以后就可以‘清楚’地做事了，這是大限所帶來的積極的直接作用。”上海興海房產綜合開發公司副總經理謝國亞如此比喻。

　　中房集團理事長孟曉蘇也在一次有關“8·31”大限三周年的討論上指出，招拍挂出讓土地好處有幾點，首先是有效地抑制了土地尋租，同時也使地方政府從土地中得到了更多的收益。但是，由於土地招拍挂造成的土地價格不斷攀升、不斷引發“地王”出現，最后終要攤入房價，讓購房者承擔。“要想抑制過快上漲的房價，就要完善我們的土地制度，在這方面我們還要有一些深層的思考。”

　　另外，“8·31”大限的命令一下，地方的響應不可謂不積極，各大城市紛紛制訂相關細則，表示將對沒有付足土地出讓金的，或付足土地出讓金但在具備開工條件之日起2年內囤積土地尚未動工的，作收回處理。可是，3年過去了，不少市場人士卻質疑清理閑置、整治囤地快成了一紙空文。

　　以上海為例，3年前有消息就披露上海尚有6000公頃土地閑置在開發商手中，“8·31” 大限后這些土地何去何從引起業內外強烈關注。但至今看來，相關工作取得何具體進展我們並不清楚，隻是看到因供應不足而導致的樓市失衡、房價上漲有愈演愈烈之勢。

　　有專家指出，一是上海人多地少，近幾年土地出讓呈遞減之勢，特別是住宅用地更是萎縮明顯，二卻是清理閑置的執行情況不樂觀，別說兩年期限，不少閑置了五年的土地也未見收回。目前，市場仍等待著消化存量土地以緩解供需吃緊的局面。

　　也有市場人士表示，由於各大城市的閑置土地清理工作往往涉及市區兩級政府、相關部門、房地產開發企業等多方面的利益，存在較為復雜的歷史遺留問題，因此處置起來難度比較大。

　　1 周年

　　“70-90”政策，住宅結構尷尬依然

　　☉特約記者 海潮

　　回想一年多前，“70-90”結構調控政策呱呱落地。九部委聯合制定的37號文———《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》中，套型面積在90平方米以下的住宅比率要達到開發面積70%的要求被明確提了出來。如今，一年已逝，從各方統計的數據來看，“70-90”政策似乎在推行上面臨不小的阻力，供應結構依然尷尬。

　　“70-90”政策出台已然一年有余，盡管政府三令五申，但小戶型供應比例上升得極為緩慢。近期，40個重點城市信息系統數據顯示，在批准的預售商品住房供應中，90平方米（含）以下的住房套數佔比由2006年的34.39%提高到今年前七月的39.26%﹔面積佔比則由21.16%提高到24.88%。不過，2007年上半年中國房地產市場研究報告同時表明，90平方米以下的住宅供應雖有所增加，但比重仍然偏低，需求結構與供應結構的調整還有很大的距離。

　　看來，“70-90”這一調控指標在落實中確實存在一些問題，以至於更細一步的操作方案至今未能出台。部分開發商對此政策則一直充滿疑問，政府按照自己對市場需求的判斷，直接插手了戶型設計，那是否也應直接插手市場銷售？萬一政府指定的戶型銷售不出去，誰負責？這種規定是不是存在責、權、利不對等的問題？

　　從“70-90”的推行情況來看，開發商的疑惑原來有因。中國消費者協會聯合12個地方的消費者協會，從去年下半年到今年1月對住房需求的調查來看：超過八成的消費者傾向於80到150平方米的住房。也就是說，目前市場中的主力購房人群不一定願意買單90平方米以下的小戶型。

　　且不說主力購房人群青睞的房型面積，“70-90”政策在改善供應結構、間接調控房價的作用上是否能起到成效，也還是未知數。如在上海，首批“70-90”房源上市后，房價急劇攀升，儼然成為前一階段樓市漲價的“急先鋒”。佑威房地產研究中心主任薛建雄認為，由於目前上市的“70-90”項目都是知名開發商的優質產品，價格自然高過周邊同類房源﹔同時，新入市的小戶型價格飆升還會拉動周邊二手小戶型的價格，隻是這些二手房的上漲幅度要小於供應並不充足的“70-90”項目。

　　中國社科院在《2007房地產藍皮書》中曾預測：在“70-90”政策執行的第二年，房地產供給環節的調控執行力度會進一步加大，普通商品住房將增多。我們也希望，“70-90”政策所原本希望發揮的調整樓市結構的積極效應能夠快些釋放。

　　3 周年

　　連續加息，金融調控式微

　　☉本報記者 於兵兵

　　從2004年10月29日開始的這場加息周期，至今快到三周年。2004年之前，中國市場9年未見加息，2004年之后，不足3年時間裡，加息8次，5年期以上貸款利率累計增幅超過42%。這一增幅對房地產市場上以貸養房的購房者而言，顯然已經超過了心理預警的程度。再加上營業稅、個人所得稅、土地增值稅等各種房地產交易稅的增加，曾經被評為“溫水煮青蛙”的金融調控策略，正逐漸顯現“沸騰”之勢。

　　隻是，在因素錯綜復雜的房地產市場，單純依賴加息、加稅等金融手段，還不是解決問題的根本之道。

　　曾經有人認為房地產調控很簡單，房價高？有人炒房？那就打擊需求，尤其是打擊投資和投機性需求。也許在2005年以前，這種策略沒有錯。“一個‘樓花’可以炒到幾萬元，這在2005年的幾個大城市是存在的。”一位上海房產經紀人稱，“但那種局面在未來很長時間內不會再有。”在這位房產經紀人看來，制度性加強金融手段的調控（如加息），並規范房地產交易環節（如強征個人所得稅），是堵住“用銀行錢炒房”這一路徑的重要措施，從結果來看，金融調控也功不可沒。

　　然而，2年過去了，今天的樓市除了不炒“樓花”之外，新老問題依然存在。尤其是房價依然在漲，比2005年還要火爆，且已經從個別沿海城市發展成遍及全國的“燎原”之勢。今年7月，全國70個大中城市新建商品房漲幅"摸高"至8.1%，創幾年來歷史新高。

　　以投資和投機為目標的“代表團”，即各地購房團活躍於各地炒房的消息不絕於耳，除了傳統的溫州、山西購房團外，還有深圳購房團進武漢，唐山購房團進北京，沈陽團、寧波團等等等等。

　　聽著隨時傳來的炒房暴富的消息，看著身邊的房價以不可想象的速度逐日攀升，生活在這個環境下的住房需求者，除了無奈似乎已經無可作為。

　　縱觀這三年，調控者為實現“控制房價過快上漲”這一安居目標，做出的努力不計其數。單從加息來看，2004年10月29日，央行啟動1996年以來首次加息，矛頭直指固定資產投資過快、房價上漲過快等經濟、社會問題。從此，5年以上貸款利率從5.04%起步，直線小跑。而到2007年初，已經在2年時間裡經歷了4次加息的中國市場出現多個權威聲音，預測中國2007年不會再有加息動作，沒有想到的是，2007年前8個月，央行4次加息，以合理調控貨幣信貸投放，穩定通貨膨脹預期，及加強銀行體系流動性管理，引導貨幣信貸和投資合理增長，保持物價水平基本穩定。

　　今年連續4次加息表明，調控者對可能的通膨預期、流動性過剩危機高度警惕，而這種警惕在一路凱歌的中國投資市場卻沒有引起投資者的共鳴。回顧2004年10月的那場加息，曾經在當天使正處於下跌途中的滬綜指大跌1.58%，當天報收於1320點，並參與影響滬綜指於2005年6月6日跌破千點。而現在的加息卻尤如股市強心針，加一次漲一波，異類的金融現象令業界“憂心”。

　　“現在的樓市綜合了境外資金流入、境內投資領域匱乏、灰色收入群體消費力旺盛等眾多因素，並非單純的樓市調控，尤其是金融調控可以解決。”專家表示，“但也應該看到，雖然樓市實現‘軟著陸’的難度正在加大，但隨著調控者具備了日益成熟的調控經驗和市場判斷能力，‘和諧樓市’的最終目標仍能實現。”