供給不足才是軟肋?專家：調房價必須增土地供應

　　“現在房價偏高的主要原因在於有效供給不足，這是一個關鍵，其他政策無論怎麼設計，土地供應上不去，房價不可能降下來。現在一方面希望控制房價，一方面又限制土地供給，這無異於一隻腳踩剎車，一隻腳踩油門，不可能起作用。”在2月24日的恩必特經濟論壇上，中國社會科學院城市規劃中心主任牛鳳瑞這樣說。

　　為什麼面粉比面包貴

　　供求關系是決定物價的基礎，房價也不例外。現實情況決定了當下住房需求越來越旺盛：

　　一是城市化速度加快，不斷增加的城市人群客觀上拉動了住房需求﹔另外，當前投資方向主要是資本市場和房地產市場。一旦股市低迷，不動產投資自然就會吸引大量資金流入。房價越來越高的現實，以及“不買將來還要漲”的恐慌心理，使一些人開始由持幣待購轉為入市搶購。這進一步加劇了供應緊張，房價上漲。

　　與需求的剛性相對應，目前房地產市場普遍存在土地有效供應不足、開發滯后的情況。牛鳳瑞認為，如果沒有強大的需求支撐，炒作是不會有土壤的。所以，要降低房價，根本在於加大有效供應、優化供應結構。當務之急是強力推進沖擊型的有效供給。要“疏”，而不是用控制需求的方式來“堵”。在一些城市，開發商之所以有“誰捂（盤）到最后，誰受益最多”的共同預期，就是因為他們瞅准了有效供給不足的“軟肋”。

　　當前房地產市場的確不同程度地存在囤積居奇、虛擬交易等人為拉抬房價的情況，非正常因素對房價飛漲起到了推波助瀾的作用，但牛鳳瑞等專家認為，這隻是“標”，不是樓市問題的“本”。當前樓市問題的主要矛盾是有效供給不足。多位業內人士認為，整頓房地產市場交易秩序是必要的，但遠遠不夠，樓市調控的重點應轉向解決供求關系。

　　事實上，一些地方政府人為控制可供競拍土地的供給量，猶如掌管著水龍頭，盡管水管裡並不缺水，水壓亦正常，可當政府將水龍頭人為地開得很小時，面粉比面包貴的結局就在所難免。

　　牛鳳瑞認為，當前房地產市場存在超級壟斷，市場供求關系嚴重扭曲，要破除這種怪異的現象，政府必須改變當前的土地政策。

　　放開土地政策會減少耕地嗎

　　建設部研究中心主任陳淮表示，不同意牛鳳瑞所說的放開土地供給。他認為，現在耕地面積每年都在以驚人的速度減少，如果不嚴格限制農用地轉為建設用地，將會影響我國未來的糧食供給。

　　牛鳳瑞認為這種認識是片面的。我們通常講控制土地使用，其核心是控制耕地移作他用，因為耕地是我們解決13億人口糧食來源的基礎，這個控制是不可動搖的，也是國家土地政策的核心。過去10年中國耕地減少1．2億畝，但因為城市化減少的僅佔4％，80％是因為退耕還林，6．7％是因為農業結構內部調整，還有現代化建設。

　　現在的情況是有很多農民不種地，把耕地撂荒跑到城市打工。“為什麼不種地了？原因是種地不賺錢。從經濟學上講，6個人種地，4個城裡人吃飯，那6個人是永遠富不起來的﹔如果10個人吃飯，1個人種地，就可以富了。為什麼我國農業勞動生產力總提不高？因為沒有實現規模化經營，所以未來的方向肯定是大量農民變成城裡人。沒有城市化的現代化是不可想象的，世界上沒有一個大國，大多數人生活在農村。”

　　清華大學房地產研究所所長劉洪玉說，目前城市化進程很快，單一方向的社會流動導致城市住房需求不斷上漲。據統計，北京36％的商品房購買者是非北京戶口者，三亞85％的購買者非本地人，成都45％的購買者非本地人，三亞房價上漲基本上跟本地人的收入水平沒什麼關系。“房子每年新增30萬套，但人員增加60萬，怎麼也趕不上。不知這樣下去，城市會變成什麼樣？”

　　牛鳳瑞認為，土地資源當然是稀缺的，但城市化用地實際上是更集約的用地。從土地實際使用的情況來看，在農村的一戶實際佔有的土地面積可以從300平方米到500平方米，甚至更多，到了鄉鎮就要減少一半。而在城市，按戶均90平方米的建筑面積來算，再折算容積率，戶均佔有土地實際面積已經下降到30平方米甚至更低。另外，城市人口集中度高，其配套設施的利用率也在提高，同一公共設施佔用的土地差不多，但是提供的服務效率是不相同的，城市越大效率越高，也越經濟。

　　所以，有專家多次提出，從宏觀層面來考量，城市化進程中土地供應量不僅不應當限制，而且應當增加。這是因為，外來人口包括農村人口逐步進城，它是以相對小的城市和農村人口進城后閑置的住宅用地與公共用地作為補償的。從數量對比上看，小城市與農村由於集中度低，用來作為居住和配套公共設施的人均土地遠遠多於大中城市，因此流轉出來的土地也會大大多於在大城市佔用的土地數量。

　　牛鳳瑞說，許多小城鎮和農村由於人口遷移，形成空殼村與空殼鎮，大量閑置的住宅用地與公共用地可以恢復為耕地，使供給和補償形成一種平衡。從總量上看，可用土地是不斷增加的。

　　牛鳳瑞說，由於我們對進城務工者一向採取歧視性的政策，導致他們難以在城市安下家，很多人都是農村有房不住，擠到城市租房，還有的把妻兒老小留在農村，男性青壯年跑到城市打工，既帶來許多社會問題，還造成農村的宅基地無謂地佔用了土地。

　　他說，當前土地供給的一個重要問題是，由於宅基地不能自由轉讓，造成了在北京居住15年以上的50萬外地人大多擁有兩套住房，城裡一套、農村一套。這部分人越多，我們的土地供應就越緊張。現有的宅基地有2．5億畝，若允許宅基地私有化或者自由轉讓、買賣，就能使城市的土地供應增加一倍以上。隻要增加土地供給，房價增長的勢頭完全可以得到緩解。

　　他建議提高農村土地利用率，如果進城務工者交出土地承包權，就在城裡給他提供社會保障，這就形成了市場的自然調節。

　　牛鳳瑞說，城市現在一方面需要農村的勞動力，一方面又不給他們提供基本的住房，這既不人性化，也影響了城市建設用地的有效供給。