低價售盤背后的高盈利邏輯

　　在前兩個月銷售額下跌17%之后，首創置業（2868.HK）也開始考慮是否需要調價銷售。在一些房價過熱的城市，已經有越來越多的開發商希望通過調價來加快銷售速度。 

　　當上市融資以及銀行信貸兩大資金來源被同時收緊，加快銷售回款速度成為開發商唯一可以機動調節的方向之一。當一些開發商仍在“觀望”時，另外一些嘗試低價換回款的企業顯然已經嘗到了甜頭。當然，作為快速銷售的模板，碧桂園的銷售業績與利潤水准則更為業界所樂道。

　　據統計，三年間，碧桂園的裝修公寓銷售均價為3660元/平方米。該公司的銷售規模迅速從2006年的79.4億元直線攀升為2007年的150億元。該公司在保有接近翻番的增幅之外，資金周轉率也一直同期升高，甚至高於領先業內平均水平的萬科。

　　2007年12月1日，碧桂園在廣州一項目第一次批量推售500套單位，均價為4800元/平方米,登記認購人數達到6000多人，三小時內搶購一空。三個星期之后，該項目再次批量500套產品上市，均價為4900元/平方米，此時認購人數竟然過萬。當時，整個廣州樓市已出現明顯成交萎縮，一些開發商甚至不得不為了促進銷售而採取降價優惠的手段。

　　根據之前碧桂園所披露其截至2007年9月30日之前的項目開發情況：已取得國有土地使用權証(含權益)的建筑面積約為3700萬平方米。已摘牌但國有土地使用權証正在獲取中的可建建筑面積未包含在內。其中，已獲得施工許可証(含權益)建筑面積約為770萬平方米。

　　該集團計劃2007年年底新獲得施工許可証(含權益)建筑面積約為1500萬平方米﹔預期2007年年底(含權益)在建建筑面積將超過2000萬平方米﹔ 並預期在2008年新報建及開工的可建建筑面積約為1600萬平方米。這與2007年上海市商品住宅新開工面積基本相當。

　　土地儲備巨大的碧桂園需要降低其在土地上的資本積壓，以提高存貨周轉率。為此，該公司表示，從今年起每年將保持1000萬平方米以上的開發速度。

　　根據碧桂園的內部統計，該公司2005~2007年三年交付給客戶的公寓帶全屋裝修均價約為3660元/平方米。由於定價合理，批次日均銷售率高達78%，年度平均積存率僅為2.5%。這種快速銷售使得該公司資金周轉率仍在持續上升。

　　以“快速開發、低價銷售”為核心的“碧桂園模式”並不以犧牲利潤為代價。恰恰相反，高速周轉的資金流為碧桂園贏得令人艷羨的利潤水准。

　　根據碧桂園（2007.HK）上市之后的首份半年報，該公司期內實現60.34億元營業額，較上年同期增長48%，並實現淨利潤14.21億元，較上年同期大漲1.64倍。該公司實現淨利潤的毛利率達到了37.8%。

　　碧桂園主席楊國強指出，公司去年上半年已交樓面積達93.5萬平方米，每平方米平均售價為5824元，而期內銷售成本為每平方米3502元，毛利率達37.8％，較上年全年的33.3％高出4.5個百分點。期內淨利潤率為23.5％，比上年同期的13.2％大幅增長。而去年同期萬科的營業收入達到110.97億元，淨利潤為16.68億元，較上年同期分別增長66.37%和31.28%。從這一數據可以看出，萬科的淨利潤在15%左右，低於碧桂園期內所達到的23.5%。