經適房和限價房絕不能取消

　　經濟適用房與限價房對商品房的替代作用、對市場供應主體和住房供應總量的增加，決定了經濟適用房和限價房不僅是可以降低房價的，而且，當其在市場中的佔比較高時，甚至能夠大幅度降低房價。因此，對於要求取消經濟適用房和限價房的呼聲，應有足夠的警惕。【茅於軾限價房推高房價說引爭議】

　　☉賈圖

　　要求取消經濟適用房和限價房的聲音一直是此起彼伏，在房價低迷，成交量萎縮的今天，這種聲音再次鵲起。4月26日，在房地產協會聯合主辦的“北部灣高峰論壇”上，經濟學家茅於軾表示，限價房和經濟適用房無助於滿足低收入人群的住房需求，大量搞限價房和經濟適用房反而可能推高房價。其邏輯是這樣的：經濟適用房、限價房並不能滿足一些人的住房需求，而僅滿足了一部分人對房地產的佔有欲望。限價房、經濟適用房政策很容易滋生貪污腐敗……

　　我注意到，諸如此類的反對者的觀點所談及的都是經濟適用房和限價房所存在的一些弊端，但沒有一條支持“大量搞限價房和經濟適用房反而可能推高房價”，至於“經濟適用房、限價房並不能滿足一些人的住房需求”的觀點，已經荒謬到了不值得一駁的地步——經濟適用房、限價房存在的基礎難道不就是滿足住房需求嗎？

　　在這樣一個由房地產商人所主辦的論壇上，相關觀點的傾向性不言而喻。但是，面對既得利益集團對國家保障性住房重要組成的經濟適用房的炮轟，作為一個研究者，有必要對一些常識性謬誤進行澄清。經濟適用房和限價房不僅是可以降低房價的，而且，當其在市場中的佔比較高時，甚至能夠大幅度降低房價。原因如下：

　　第一，經濟適用房與限價房對商品房的替代作用。從經濟學的角度來看，當某種商品具有不可替代性特征時，這種商品一旦供應緊張，價格就會瘋狂上漲，倘若有替代性商品，就會發揮調節作用平抑價格。經濟適用房和限價房對商品房都具有這樣的替代作用。經濟適用房既帶有社會保障性——政府減免土地出讓金和相關稅費，又具有產權，它能滿足一部分對房屋產權有追求，又沒有經濟實力購買商品房的人群，這實際上減少了商品房的一部分潛在需求人群﹔限價房則滿足了那些既達不到享受經濟適用房標准又沒有經濟實力購買商品房的人群，這部分人群人數龐大，被稱為“夾心層”。一旦他們通過限價房滿足了住房需求，開發商就少了一個非常龐大的可以隨時轉化為商品房購買者的消費人群。這種顯而易見的替代作用，能對降低房價沒用嗎？研究也証明了這一點：經濟適用房的供應每增加5%，就會迫使房價下降3%-4%。

　　一些開發商及部分學者，提出以廉租房替代經濟適用房，這種建議可謂用心良苦。廉租房與經濟適用房一樣，是我們社會保障性住房的重要組成部分，兩者缺一不可，因為廉租房沒有產權，在國民對房屋產權追求的偏好非常普遍的情況下，它對商品房沒有任何替代性。而且，廉租房從頭到尾都需要政府投入，政府所能建造的廉租房數量是受到財力限制的。而用於經濟適用房建設方面則可以建造更多的房屋——因為購房者要承擔房屋建設成本，從而，對市場房價產生抑制作用。

　　第二，經濟適用房與限價房增加了市場供應的主體。經濟學告訴我們，當商品由少部分人供應的時候，就容易形成壟斷，壟斷者憑借強勢定位強化其定價權。反之，當市場的供應主體處在多元化狀態的時候，商品的定價權就由市場來決定，而這種價格絕對是低於壟斷價格的。在2003年以前，我國房價穩定，漲幅非常小。主要就在於，1998年，國務院下發的23號文，明確“建立和完善以經濟適用住房為主的住房供應體系”，開發商建造的商品房在市場主體中隻佔大約10%。從表面上來看，這種住房供應體系帶有政府壟斷特色，但由於政府壟斷的是帶有社會保障性質的住房，政府不僅不分享壟斷利潤，還要承擔部分補貼。因此，房價是穩定的。

　　2003年8月，由建設部起草的18號文，把經濟適用房由“住房供應主體”換成了“具有保障性質的政策性商品住房”，落腳點在商品房，這意味著，絕大部分住房將由開發商這一人群供應，而准入規定又限制了開發商的數量，從而使得住房供應落入少數人群手中，開發商在壟斷了商品房的供應后，就具有了定價權。因此，我國房價從2003年8月開始猛漲，並日益加速，迄今為止，房價不翻倍的城市已經是鳳毛麟角了。

　　第三，經濟適用房與限價房，增加了住房供應量。商品價格是由供求關系決定的，如果政府主導的經濟適用房和由政府通過開發商建造的限價房供應量增加，就會和開發商建造並供應的商品房構成競爭關系，競爭的結果必然是房價下跌。這是從表面現象來看，如果再向深層次來看。由於財力有限（一些開發商甚至是皮包公司），當住房供應完全由開發商掌控時，即使開發商滿負荷建設，也難以滿足龐大的多層次的住房需求。而有財政做后盾的政府對住房保障責任的承擔，可以迅速填補市場供應缺口，從而，平抑房價。

　　因此，2005年，當上海提出“兩個1000萬”計劃（即當年新開工1000萬平方米的配套商品房和1000萬平方米的中低價房）時，上海的房價應聲而落，但當時的上海市領導擔心沖擊房地產業，並未執行“兩個1000萬”計劃，最終導致了上海房價的井噴。再比如，2007年全國兩會期間，當廣州市市長提出建設限價房，“一定要把房價壓下來”時，當時很多人都懷疑限價房的作用。我之前的文章中已經提到過，當限價房與經濟適用房互為補充的時候，兩者就能共同發揮調控作用。一年后，當我們再次把目光轉向廣州，就會發現，廣州市的房價不僅壓了下來，而且壓下了很多，現在已經恢復到了2007年年初的水平，隨著廣州市限價房與經濟適用房供應量的增加，廣州市的房價一定能回歸到一個合理的位置。

　　國務院總理溫家寶在今年的政府工作報告中強調，要“健全廉租住房制度，加快廉租住房建設，增加房源供給，加強經濟適用住房的建設和管理，積極解決城市低收入群眾住房困難”。經濟適用房是我國社會保障性住房的主體，限價房是對經濟適用住房外延的補充，兩者一旦取消，后果將不堪設想。對此，我們應該有足夠的警惕。