今年房價：下降VS高位苦撐 

　　社科院日前發布的“2007房地產藍皮書”再次將爭論已久的房價問題推至風口浪尖。

　　盡管藍皮書認為“2008年中國出現房價拐點的可能性不大”。但相關調控效果的日趨顯現以及地產商資金鏈日益趨緊等諸多事實，還是讓市場人士認為房價回歸理性的趨勢將進一步明顯。

　　2008年的樓市和股市一樣，都會被人們關注在一個“熊”字上。從去年年底開始，有關房地產的“拐點”論便一浪高過一浪，這一觀點也逐漸成為了一種強勢觀點，但隨著社科院“2007房地產藍皮書”的發布，這一觀點似乎又被徹底的推翻。藍皮書認為，2008年中國房價上漲幅度將大大低於2007年，但2008年出現房價“拐點”的可能性不大。

　　此結論一出，有關房地產的“拐點”論再次被推到風口浪尖，而各方的觀點更是讓房地產今年的走勢顯得扑朔迷離。加上國家對房地產行業調控力度的加大，房地產的未來走勢猶如“霧裡看花”。

　　那麼，2008年的樓市究竟會走向何方呢？對此，本報記者走訪了一些專家學者，試圖從中尋找出一份答案。

　　拐點已經形成？

　　從2007年底到目前，關於樓市的拐點說，或許並不是空穴來風。根據官方此前發布的統計數據，2008年一季度，70個大中城市新房價格環比漲幅明顯低於2007年，其中3月份負增長的城市達到13個。

　　業內專家認為，這是由於廉租住房建設計劃的公布實施和廉租房計劃的編制對平衡供求關系、調整住房結構、引導消費預期、穩定住房價格發揮了積極的作用。

　　根據年初溫家寶總理政府工作報告中的精神，房地產是宏觀調控的重點對象。業界專家分析，對房地產調控有兩個方面：一是進一步實行從緊的貨幣政策，房地產是投資品，是金融產品，這方面要調控房地產市場回歸理性，健康發展﹔二是進一步對房地產市場進行劃分，把中等收入階層住房、流動就業人口如農民工等劃到政府干預和保障范圍之內。為此，2007年，政府推出了經濟適用房、限價房、廉租房以及那種租用制保障性住房。

　　那麼，隨著國家宏觀調控力度的不斷加大，對房地產業的調控力度也越來越明顯，加上述數據的佐証，市場由此認為，房地產“拐點”已然形成，盡管社科院藍皮書認為今年的樓市還不具備走“熊”的條件，但是一些業界專家一致認定已經出現拐點。

　　“我本人很認同房地產業已經出現拐點的說法。首先從經濟研究的角度來看，隻要在一個波動周期中，連續3個月房價的走勢完全不同，和上期同比發生了很大變化，價格上下的波動幅度超過5％，那麼，我們就可以將其作為拐點的一個標志。”著名經濟學家李開發在接受本報記者採訪時表示。

　　李開發表示，對照這個標志，假設去年的8月份中國房價是一個頂點，那麼最近幾個月它的波動已經遠遠超過5％。“我們看到深圳方面出現了30％到35％甚至是40％的降價幅度，廣州也出現了約15％到20％的降價幅度。”

　　“除了深圳和廣州，北京房價也在小幅下降，而且，實際上降價幅度早已經超過5％。”李開發分析，支持這一說法主要原因有兩點：一是價格水平即使相同，但實際價格已經下降，CPI在過去的兩個季度上漲了7％到8％之間，這就意味著手裡的同量貨幣和以前相比實際下降了5％以上﹔二是北京的房地產市場各種優惠已全面展開，這種優惠如送裝修、送家用電器以及送車庫、送物業費等。這些都是打折、降價的另一種形式，此外，許多新開的樓盤價格定位也有顯著下降。“這些在去年10月份之前是絕對沒有過的，所以北京的房價的拐點也就早已出現。”

　　同樣支持這一說法的還有中國社會科學院金融發展室主任易憲容，他告訴記者說，盡管有研究認為，中國的房地產市場不會出現拐點，但實際上，不管這種拐點是指政策還是指價格，當房地產市場發展模式發生根本性改變時，這種拐點出現是基本的事實。“因為，房地產開發商比政府管理部門，比我們這些研究人員更懂得市場。正因為房地產開發商看到房地產市場已經出現了拐點，他們或是降低其住宅產品的價格，先他人一招而大量銷售。”

　　資金短缺成“當頭棒”

　　對於房地產來說，決定房價走高的關鍵就在於資金，當流向房地產的資金足夠多，就可能推動房價上漲，反之亦然。但就目前的現狀而言，對房地產行業似乎並不能形成這種支撐。

　　記者在SOHO中國有限公司董事長兼聯席總裁潘石屹博客上看到他在回答網友提問“‘百日劇變’后房地產業會呈現一種什麼樣的格局”時表示，調整后最可能出現的格局是：房地產企業出現分化，通俗講就是“冰火兩重天”。在此之前，潘石屹提出的所謂“百日劇變”，即因為缺錢，土地和資金要重新進行分配，因此，百天之內一些房地產公司要面臨調整。

　　對此，李開發表示，“從王石提出的‘拐點’論到潘石屹說的百天之內很多房地產商將要面臨洗牌，甚至有些企業要退出房地產市場，這正說明緊縮銀根的政策對他們產生了比較大的影響。實際上，根據研究和觀察發現，目前至少有60％的房地產開發商資金鏈已經非常緊張。”

　　據一項公開的數據顯示，房地產市場的資金絕大部分都源於金融機構，其中80％左右的土地購置和房地產開發資金來自銀行貸款，而個人通過按揭貸款購房的比例佔全部購房總數的90％以上。但自2007年9月27日起，我國實施了房貸新政和貸款規模調控政策，銀行向房地產領域輸入的資金流量迅速減少。

　　天相投資周炯在接受本報記者採訪時同樣表示，由於目前信貸緊縮，地產業或將會面臨一個大洗牌。“但這對於那些大的地產公司來說影響不會很大，對於一些小的企業，由於集中度太低，比較雜亂，資金品牌都不佔優勢的情況下，很有可能被淘汰。”

　　中國社會科學院金融研究所結構金融室副主任劉煜輝也曾在接受本報記者採訪時表示，從宏觀經濟面分析，國家實行緊縮的調控政策，資產價格受到嚴峻考驗﹔而外圍，次貸危機導致全球流動性收緊，美國銀行對向外貸款非常謹慎，信用規模收縮。因此，總體來說，樓市資金面是流出的。股市調整厲害，對房地產行業的資金和供求都有影響，像深圳、上海等一些城市房價都開始出現鬆動，北京的房地產行業的推銷廣告也越來越多，雖然價格不減，但是成交量明顯縮小，資金面緊張。

　　今年房價下降或將成定局

　　在銀根緊縮的背景下，房地產業是否會就此走“熊”？對此，李開發認為，“在今年奧運會結束后，房價回歸理性將會更加明顯。”

　　他認為，今年政府對房地產宏觀調控的大政方針會得到有效貫徹，從緊的貨幣政策會得到有效堅持，大量增加保障性住房、解決夾心層的住房方面會有很大的作為。“因此，房地產的價格會進一步回歸理性，房價過高的城市的房價水平會明顯下降。”

　　“中央的大政方針在保障社會公正、保障共同分享改革開放的成果方面會有很多舉措，如解決中低收入階層特別是低收入階層的住房問題，以及解決夾心層的住房問題。這方面，一些宏觀調控的政策的力度會逐漸加大，並且帶來的效果也會明顯，所以房價會進一步趨於理性。”

　　李開發預測，今年全年的房價走勢，從全國平均數字來看，會在現有的高位基礎上下降15％左右。“就北京的住房來看，我認為銷售價格至少可以下降10％，而且這個10％將有相當一部分是在奧運會結束之后，在今年年底之前顯現。”

　　但市場上也有這樣一種說法，由於近期A股市場大幅調整，這樣一來，會有相當一部分資金從股市逃離，有人認為，這些資金將會很大一部分流入到房地產市場中去，從而將房價進一步拉升。

　　對此，李開發表示，從前期來看，股市和樓市是在同步調整的，假如資金是流入到房地產，房價不會是下跌的態勢。同時，這兩者也是同步受到調控的。“雖然政府出台降低印花稅的有效措施，有利於減少股市震蕩。但房地產的調控則使得許多炒房者的資金鏈受到極大影響。”

　　那麼，這些資金究竟流向了哪裡？李開發告訴記者說，經調查發現，目前在珠三角一帶，相當一批炒房者資產已經變成了負資產，還沒有變成負資產的人，前期已經作了大量投入，如果不能把手中住房銷售出去，那麼房地產貸款對大多數人來說，壓力是非常大的。“所以有些炒房者就會選擇從股市中逃離，來歸還樓市的貸款。”