鄧聿文：通脹壓力下，房價可能走低

    最近，國家幾個權威部門相繼發布房地產報告，總基調是房價雖會上漲，但受宏觀調控的影響，漲幅將低於去年。

    房價自去年下半年開始，漲幅趨緩的趨勢很明顯。筆者認為，要准確判斷中國的房地產走勢，離不開通脹壓力這一大背景。若考慮通脹壓力因素，中國房地產在近一兩年內，價格極可能走低。
    從去年10月起，房市調整的時間與通貨膨脹壓力大的時間正好重疊，這說明兩者有著高度的正相關關系。也就是說，通貨膨脹壓力對房地產市場的走勢有很大影響，總趨勢是房價在通脹壓力大期間是下降的，盡管下降的幅度不大。

    一般來說，影響房價走勢的因素有三個：成本、需求和競爭。

    先說競爭。由於房產是不可移動性和土地稀缺性商品，因此，房地產市場很少發生價格戰。但在通脹壓力大的時期，急於將房子賣出去的變現心理會引起不同房地產商之間的競爭，特別是一些實力不濟的開發商間更易出現競爭行為。而隻要存在競爭，房價就有下降可能。

    成本對房價的影響，主要表現在成本是企業能夠為其產品設定的底價，此價格之下企業將無利可圖。近期，由於鋼材、水泥等建筑原材料的漲價使建筑成本增高。加上糧價上漲，可以出讓的土地數量會減少，地價會有所上升，這些將支撐整體房價一直呈穩步上升趨勢。

    與成本決定價格的下限相反，需求決定價格的上限。住房需求中，投資性需求、改善住房條件需求和投機性需求等不同類型的需求對房價的影響是不同的。投資性需求、改善住房條件的需求會促使房價走高，但漲幅有限。目前，房價高企主要受投機需求的炒作引起。當房價上漲速度遠高於收入增長速度時，對財富的預期效應會吸引大批投資者涌入房地產市場炒房。

    隨著國家緊縮銀根，投機性需求遇到資金障礙。銀行貸款難度加大，炒房融資成本增加，再加上轉讓時的高稅費，這些都可能迫使投機性需求消退，從而引發房市成交量的萎縮，使房價出現下降。

    就需求而言，在通脹壓力大的時候，出於保值增值的考慮，一部分人會選擇投資房地產。另外，人民幣升值、利率提升以及股市走熊都有可能使得一部分國內外資金進入房地產市場，從而客觀上推高房價。但通脹本身和信貸緊縮對一般民眾的購房需求和炒房者是一個沉重的打擊。

    就目前來看，盡管通脹壓力大，生產資料價格會進一步上漲，而且為緩解通脹壓力，人民幣也有可能加速升值，這些都會促使房價上漲。但是，在通脹壓力的陰影下，導致消費者的消費信心下降，信心下降使得人們不敢消費。另外，通脹大有可能引起國家更嚴厲的緊縮信貸，這些都會對需求尤其是投機性需求產生沉重打擊﹔再有大量的經濟適用房、限價房和90平方米以下的房屋上市，商品房市場的有效供給將逐步增多，房地產市場極可能改變走勢，掉頭急轉進入下行通道。