再論房價整體下降已成定局

　　房地產調控，正在迫使炒房者和開發商囤積的住房向市場釋放，這將使供應成倍放大。另一方面，從2003年至今，持續高速增長的房地產投資與多子女一代消費人群的退潮，也在從根本上改變商品房的供求關系。因此，所謂商品房供不應求、房價隻漲不跌的說法隻是一個美麗的謊言，商品房其實是供大於求的。

　　☉賈圖

　　4月24日，我在《上海証券報》發表了《房價整體下降已成定局》一文，從資金入手，推斷我國房價的整體下降趨勢已經不可逆轉。這篇文章引起業界強烈反響，贊同者與反對者都不少。今天，我再從供求角度，再對房價的趨勢進行判斷。

　　從經濟學的角度來看，商品的價格是由供求關系決定的，當供給大於需求時，價格會下跌，反之會上漲。由此，有一些開發商認為，由於新增需求（如，每年都有大量婚齡青年購房）、升級需求（棄舊房換新房）的持續強勁，中國房價在未來一個相當長的時期裡都是供不應求的，因而，房價也是隻漲不跌的。這種理論重復得多了，就真的成了真理，吸引了大批投機者、投資者涌入房地產市場，這導致大量商品房被囤積，加上開發商自己囤積的商品房，人為地減少了商品房供給，從而，推動了房價的上漲。

　　最近，從一線城市到二線城市，大量土地流拍現象，再次成為開發商鼓吹房價將上漲的一個依據。他們認為，房地產投資動力不足，將成為推升房價上漲的一個重要力量。在外行人看來，這是非常有說服力的，因而具有很強的欺騙性。

　　但是，我們不要忽略了，投機性（低買高賣賺取差價）與投資性購房（購房出租）行為都是建立在對未來房價將上漲這一預期基礎之上的，一旦這種預期被打破，此前囤積在流通環節的大量住房將突然釋放出來，將有效供給成倍放大，從而，導致房價的下跌。因此，在住房歷史上有一個“加速”現象，一旦房價步入上漲軌道，由於囤積等因素，盡管商品房投資增長很快，但有效供給卻相對減少，房價不僅漲幅快，也會持續較長時間，而一旦房價步入下跌軌道，囤積的住房釋放出來，盡管商品房投資放緩，但有效供給成倍放大，這時，房價不僅跌幅大，而且，下跌同樣會持續較長時間。

　　這樣的例子不勝枚舉。1993年6月，受國家宏觀調控（即6號文）影響，北海、海口等地的房地產泡沫破滅。其中，海口市積壓的空置商品房264萬平方米，“爛尾樓”400萬平方米，沉澱資金264億元，這些積壓的空置商品房直到2004年還沒有完全消化完。

　　現在，我們房地產界面臨著比1993年時更嚴峻的壓力。一方面，為了化解通脹壓力，政府調控的力度在加大，從信貸緊縮到土地審批到打擊炒房等，全方位調控。另一方面，我國房價已經經歷了一個接近10年的上漲周期，在這個周期裡，有大量商品房被投資者和投機者佔據。在南方的深圳等市，有媒體調查發現，超過80%的購房者目的在於炒房而不是居住。

　　這意味著，嚴厲的調控政策一旦發威，將逼出比1994年時多得多的商品房，這無疑將放大商品房市場的有效供給。另一方面，在商品房快速發展的十幾年中，有效需求得到了最大限度的釋放，大量真正需要商品房又買得起商品房的人，以及那些棄舊房換新房的人，基本上都已經完成了購房行為。這意味著，商品房的需求量相對過去其實有一個下降趨勢。因此，房地產調控政策一旦發力，將房價送入下跌軌道，絕非一個“拐點”所能涵蓋。就連一向樂觀的潘石屹也發出房地產將“百日巨變”，開發商將死守北京、上海的悲壯之語。

　　實際上，大量商品房被逼出來的情形在珠三角地區已經出現。4月20日，有媒體刊發了題為《珠三角退房風波群起 百億元炒樓資金深度套牢》的報道，僅深圳炒房團成員2007年投入到深圳樓市的百億資金就全部被深度套牢。一些業主開始要求退房或退差價。盡管深圳國土部門表示，業主要求退房或補償價差的要求是一個非法、無理、蠻橫的訴求，“此頭不能開”，但退房風波從一個側面反映出，囤積在投機者或投資者手中的商品房正在涌向市場。

　　作為推高房價的主要力量，開發商在房價變化中所起的作用無疑是很大的。在房價處於上漲軌道的時候，開發商捂盤惜售，囤積房源，刻意減少商品房的有效供給，成為推高房價的主要動力之一。但是，囤積房屋行為必須在充足的資金支持的情況下才能完成，而現在，許多開發商都面臨著資金鏈可能斷裂的危險，盡快將手中的房屋變現幾乎成為每個開發商的夢想，他們哪裡還敢奢望繼續囤房？而開發商急於變現的打折銷售行為一旦成為共識，就容易引發羊群效應。一方面，將使大量商品房向市場集中供應。另一方面，將加大人們對房價可能進一步下跌的預期。因此，盡管目前隻有珠三角地區的房價在下跌，它的影響卻是全面的，一旦房價步入下跌軌道，能夠獨善其身的城市微乎其微。

　　而且，從2003年至今，持續高速增長的房地產投資與多子女一代消費人群的退潮，也在從根本上改變商品房的供求關系。以深圳為例，深圳世華地產研究中心的數據顯示，2008年一季度，深圳共有26個新盤入市，總推盤面積將近90萬平方米，為全市提供了8733套商品房住宅。而2007年深圳依然還有不少新盤存量，其中可售住宅面積506.66萬平方米，可售套數49266套。也就是說，整個一季度，深圳全市新盤有近600萬平方米的在售面積，共57999套商品住宅在售。而去年全年一手住宅的銷售套數僅為50598套！這意味著，即使今年其他三個季度深圳不推出新盤，僅目前現有的存量就足夠銷售一年多。而深圳的情況並非特例，它之所以現在看起來像是特例，是因為其他地方的潮水還沒有退卻，裸泳者還沒有露出來而已。

　　也許，過不了多久，當許多城市的房價相繼步入下跌軌道，人們才突然發現，所謂商品房供不應求、房價隻漲不跌的說法隻是一個美麗的謊言，商品房其實是供大於求的。