小區外牆挂廣告，收益該歸誰？

　　住房屬於業主，住房的外牆屬於誰呢？外牆想挂塊廣告牌，收益應該歸誰呢？目前法律未有定論。天河區一棟住宅的“外牆廣告牌糾紛”引起了社會各界人士的熱議。

　　2007年，李先生和洪女士先后購買了天河區某小區A幢商品房各一套，李先生在二樓，是商品住房，洪女士就住在他家下面，一樓，為商業用房。12月份，洪女士在自己的門窗上方的外牆上安裝了一塊店面招牌，位置在李先生的窗台下方。

　　很快，此舉引起李先生不滿，李先生提出，這塊招牌影響了自己在外牆上安裝空調。於是，他找到洪女士屢次協商，卻沒有結果，雙方因此發生糾紛。

　　洪女士認為：“我買了這套商品房，那這套房子的外牆理所應當也是我的，我要怎麼用，那是我的權利，別人無權干涉。”

　　但是，李先生卻不這樣認為。李先生在咨詢了律師后，提出建筑物外牆不屬於某業主專有部分，應歸全體業主共有，所以，洪女士未經其他業主同意擅自使用外牆，而影響其他業主的生活，這是違法的。據了解，李先生已經准備近日就此向天河區法院起訴。

　　有律師認為

　　全體業主同意外牆方可使用

　　外牆屬於誰？法律界人士有不同的看法。

　　湖北鼎誠律師事務所的蔡江林律師認為：雖然。按政府規定的面積分攤原則：“非公用牆牆體水平投影面積全部計入套內牆體面積”，但並不等於擁有“非公用牆牆體”的業主可以任意使用大樓外牆自己擁有的部分。

　　根據民法中關於建筑物區分所有權的理論，建筑物外牆不屬於專有部分，應歸全體區分所有人（即全體業主）共有。非經全體業主同意，不得隨意使用。

　　事實上，房地產開發商或發售房產的大業主，未經業主同意隨意使用屬於其他業主所有或共有的外牆體、屋頂等，並獲取收益，這種侵權行為常常發生。如果《商品房買賣合同》和《物業管理服務合同》的內容中出現這種侵犯業主權益的不平等條款，應確認該條款無效。

　　新的《物業管理條例》規定，在小區、商廈外立面上做廣告的收益應該歸全體業主。這部分收益可沖抵小區部分維修費用及公共開支。

　　有專家表示

　　業主對自家外牆享有獨立使用權

　　中國政法大學劉智慧博士認為，對此類糾紛而言，首先應解決的問題是權利性質的認定，如果業主未能証明其擁有對房屋外牆面所有權，而又不能確定該外牆面屬於區分所有權共用部分的情況下，此類糾紛既不是所有權糾紛，也不是建筑物區分所有權糾紛，而是屬於相鄰權糾紛。

　　在很多情況下，商品房除山牆列入公共分攤面積外，其余外牆體均未列入公共分攤面積。既然沒有列入公攤面積，那麼可以確定業主對自家外牆面享有獨立的使用權。如果其他業主侵害的是自己對自家外牆面的使用權，就可以適用《民法通則》第八十三條“不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、採光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失”的規定，對糾紛進行處理。

記者建議：
   　　房屋買賣合同簽署時，購房人可針對相關權利作出限制性約定，比如：可以補充約定對外牆面的使用收益歸屬於全體業主。而考慮到整個樓宇的外觀和防止亂搭亂建，開發商提出將外牆面使用權歸屬於自己或物業公司等也是可以理解的，隻是在約定時應該完善好相應的法律手續，以避免事后的尷尬。 

　　■他山之石

　　2001年初，王先生和家人購買了深圳市南山區嘉×苑210室一套三居室房屋，產權所有人是其女兒，房屋當時被親戚借住下來。2002年5月，親戚搬走以后，他去嘉X苑收回住房時，發現自家的外牆上竟然被挂上了一幅巨大的廣告牌。

　　王先生經了解得知，小區入伙不久，管理處就把樓下架空層的 
全部隔離間以商鋪的形式出租，自家樓下就是一家無牌的汽車美容店，巨大的廣告牌就是這家汽車美容店打上去的。

　　王某找到管理處交涉無果。2003年9月，他再次回到該住所時，發現自家牆上又多了一幅更大的廣告。原來，下面的樓面又被管理處出租給另一家汽車美容品店。

　　王先生說，當時他找到汽車美容店老板協商，要求對方拆除其釘在外牆上的廣告招牌，汽車美容店老板稱其以每月8000元租了商鋪，不同意拆除招牌。王某因此將小區兩家開發商和管理處一同告上深圳南山區人民法院，請求法院判令被告立即拆除廣告牌，恢復原狀，按每月500元支付外牆廣告使用費。

　　深圳市南山區人民法院審理認為，王某向開發商購買涉訟房產並付清全部房款，已取得該房的使用權。在法律沒有相關規定以及合同沒有特別約定的情況下，應當推定涉訟房產的外牆使用權歸原告王某享有。

　　被告之一的物業管理公司，對他人在原告的住宅外牆懸挂招牌未予阻止，沒有盡到對原告物業認真管理的職責，構成對原告合法權益的侵害。

　　最終南山區法院一審判決：外牆使用權歸原告享有﹔被告物業公司應拆除外牆招牌，但拆除的面積以覆蓋原告住宅外牆的面積為限，並按每月300元標准支付業主使用費。