律師就畫家村討房案致函最高法

　　“宅基地房屋出賣人多年以后反悔，利用‘城裡人不能購買農村宅基地房屋’政策討房，很多情況都是因為眼下土地升值或者拆遷利益的驅動才使得賣房農民惡意毀約。如果這種行為得到法院判決的鼓勵和支持，必將損害我們社會的誠信基礎。”昨天，曾經代理通州宋庄“畫家村”農民討房案的北京隆安律師事務所律師陳旭等人向最高人民法院王勝俊院長發出了《關於盡快出台正確處理宅基地房屋買賣糾紛案件司法解釋的建議函》。

　　相關背景

　　通州宋庄畫家村農民集體“討房案”

　　兩年前，宋庄“畫家村”畫家王立則成為宋庄第一個因購買農民房而被推上法庭的畫家村畫家。此后，陸續發生賣房農民因反悔起訴畫家的案件，至今形成了13起討房訴訟，這就是廣受關注的“宋庄畫家村農民集體討房案”。


　　2007年7月，畫家李玉蘭第一個接到了一審敗訴判決書。李玉蘭的農家院是2002年花4.5萬元購買的。法院判決合同無效，要求原房主按照評估價給李玉蘭9.3萬元補償款，李玉蘭於判決生效90日內騰房。李玉蘭上訴后，其他12起討房案至今沒有宣判。北京隆安律師事務所律師陳旭是李玉蘭的代理人。

　　“宅基地房屋出賣人多年以后反悔，利用‘城裡人不能購買農村宅基地房屋’政策討房，很多情況都是因為眼下土地升值或者拆遷利益的驅動才使得賣房農民惡意毀約。如果這種行為得到法院判決的鼓勵和支持，必將損害我們社會的誠信基礎。”昨天，曾經代理通州宋庄“畫家村”農民討房案的北京隆安律師事務所律師陳旭等人向最高人民法院王勝俊院長發出了《關於盡快出台正確處理宅基地房屋買賣糾紛案件司法解釋的建議函》。

　　據介紹，自從去年原國土資源部再次強調“禁止城鎮居民到農村購買宅基地房屋”的規定以來，北京市通州、海澱、朝陽、順義、房山、大興等基層人民法院先后受理了大量宅基地房屋買賣糾紛案件。這些案件基本上是幾年甚至十幾年前將房屋出售給城鎮居民或鄰村農民的原宅基地房屋所有權人提起訴訟，請求人民法院確認當年的買賣合同無效、原價收回已經出售的宅基地房屋。陳旭介紹，根據隆安律師事務所的調查，起訴要求認定合同無效的農民，反悔的真正動因來自兩個方面：一是拆遷利益，二是土地升值，而前者的比例更是高達八成以上。“我們陸續接受宋庄畫家村等多個買了農民房的‘城裡人’的委托，代理了多起此類案件。其間，我們發現此類案件的審理尚缺乏權威、統一的依據，以至於出現了一些問題。”陳旭向記者講述了給最高人民法院發《建議函》的初衷。記者看到，陳旭等人提出的建議包括兩個方面，一方面是“確立宅基地房屋出賣人對買受人的補償原則”，另一方面是“確立房地一體的評估原則”。陳旭等人認為，現在產生糾紛的宅基地房屋買賣行為多為幾年前甚至十幾年前完成交易的，而民事活動應當遵循自願、公平、等價有償、誠實信用的原則，因此，在認定宅基地房屋買賣合同無效的前提下，應當同時建立出賣人對買受人多年來信賴利益損失的補償原則，並通過合理的評估將升值的利益予以分配。