“房改十年”話地產--房產--人民網

從上世紀80年代起，隨著福利分房舊體制被打破，房改一經啟動即呈加速狀態，房地產業空前繁榮。經過20年的房改，住房商品化、社會化問題得到了較好的解決。然而，在人民居住條件大為改善的同時，房價上漲過快，成為無數低收入家庭“心頭事”。在此背景下，對此次房改新舉措人們或許有諸多解釋，但如果分析房改走過的道路，可感受到這新政背后的民生背景和政府角色的轉換。

國務院住宅工作會議召開

全國城市住房工作會議24日至25日在京召開。會議決定，全國要逐步擴大廉租住房制度的保障范圍。今年年底前，在所有設區城市，凡符合規定住房困難條件、申請租賃補貼的低保家庭，基本做到應保盡保﹔明年年底前，覆蓋到所有縣城。2008年底前，東部地區和其他有條件的地區，要率先把保障對象擴大到低收入住房困難家庭﹔2010年底前，全國城市低收入住房困難家庭都要納入保障范圍。

國務院關於解決城市低收家庭住房困難若干意見

住房問題是重要的民生問題。黨中央、國務院高度重視解決城市居民住房問題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產業發展的根本目的。２０多年來，我國住房制度改革不斷深化，城市住宅建設持續快速發展，城市居民住房條件總體上有了較大改善。但也要看到，城市廉租住房制度建設相對滯后，經濟適用住房制度不夠完善，政策措施還不配套，部分城市低收入家庭住房還比較困難。為切實加大解決城市低收入家庭住房困難工作力度，現提出以下意見......

曾培炎：加快廉租住房制度建設穩定住房價格

曾培炎指出，住房問題是重要的民生問題。要積極採取措施，加強廉租住房制度建設，解決好城市低收入家庭住房困難。繼續調整住房結構，穩定住房價格，促進房地產市場健康發展。

“‘24號文’與全國住房工作會議給未來定了個調子，那就是政府努力做好政府該干的保障低收入家庭的住房權利的事，市場則做好住房條件改善和生活質量提高的事，當住房保障體系更加完善之后，房價的漲落就是市場的事了。”北京市華遠集團總裁任志強對房改新政評論說。
　

　“‘24號文’的出台意味著，房地產業即將迎來新一輪調控轉向：在完善‘市場房’的同時，‘保障房’臨危受命。”中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌表示。
　

“過去一段時間，我們過多強調了市場的作用，而使得保障制度相對滯后。住房工作會議強調低收入家庭的住房保障，對房地產市場的發展具有裡程碑式的意義。”中國社會科學院財貿所倪鵬飛博士說。
　

　這表明政府的調控思路已經十分明確了：市場經濟不能解決所有人的住房問題，政府應該承擔起住房保障的責任。”南通市委辦公室李昌森對記者說。
　

　從短期來看，24號文很可能無法迅速緩解中低收入人群的住房需求，也無法因為分散市場對商品房的需求而拉低房價。
　

“從全國住房工作會議傳達出的主調看，一方面是落實了98年房改的基本原則，另一方面對當前房地產存在的問題提出了解決辦法。”任玉嶺對記者說。

國務院發展研究中心市場所研究員寥英敏認為，住房保障工作屬於政府職責，相對於“國八條”和“國六條”用市場手段調控房地產市場，這種直接的行政手段將取得更好的效果，免去了市場的稀釋作用。
　

社科院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞更是認為，“政府總算找到了自己該做的事了”。
　

公布日期	文件名稱	核心內容	備注
1998-10-07	國務院關於加強房地產價格調控加快住房建設的意見 (34號文)	加強房地產價格調控，建立合理的住房價格體系停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化積極穩妥推進公有住房租金改革，加快實現住房商品化	住房制度改革全面展開，住房實物分配被取消，實行住房分配貨幣化，許多人的住房軌跡就此發生了根本性的改變。
1999-08-20	國務院轉發建設部等部門關於推進住宅產業現代化提高住宅質量若干意見的通知	加強基礎技術和關鍵技術研究，建立住宅技術保障體系健全管理制度，建立完善的質量控制體系	加快住宅建設從粗放型向集約型轉變，推進住宅產業現代化，提高住宅質量，促進住宅建設成為新的經濟增長點。
2003-08-12	國務院關於促進房地產市場持續健康發展的通知(18號文)	房地產業已經成為國民經濟的支柱產業堅持住房市場化的基本方向發展住房信貸，強化管理服務	經濟適用房由‘住房供應主體’被改為‘具有保障性質的政策性商品住房’，‘住房供應主體’被大部分的商品房所替代。” “逐步實現多數家庭購買或承租普通商品住房”
2005-03-02	《關於切實穩定住房價格的通知》(“國八條”)	高度重視穩定住房價格切實負起穩定住房價格的責任大力調整住房供應結構、嚴格控制被動性住房需求正確引導居民合理消費需求全面監測房地產市場運行積極貫徹調控住房供求的各項政策措施認真組織對穩定住房價格工作的督促檢查	4月27日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，分析當前房地產市場形勢，提出八項措施引導和調控房地產市場（簡稱“新八條”）。而在3月26日，國務院辦公廳下發穩定房價的“八條意見”，被媒體稱為八條“鐵規”，簡稱“國八條”。
2006-05-24	國務院辦公廳轉發建設部等部門關於調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知 (37號文)（“國六條”）	切實調整住房供應結構　　進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用合理控制城市房屋拆遷規模和進度進一步整頓和規范房地產市場秩序有步驟地解決低收入家庭的住房困難完善房地產統計和信息披露制度	“有步驟地解決低收入家庭的住房困難” “切實調整住房供應結構。重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設規劃，對新建住房結構提出具體比例要求”。
2007-03-05	溫家寶：必須促進房地產業持續健康發展	在2007年3月5日上午的十屆全國人大五次會議開幕會上，國務院總理溫家寶指出：房地產業對發展經濟、改善人民群眾住房條件有著重大作用，必須促進房地產業持續健康發展。	溫家寶總理的講話指明了今年房地產調控的總體思路，把解決低收入家庭的住房問題放在了突出位置。
2007-08-07	國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見（24號文）	進一步建立健全城市廉租住房制度　　改進和規范經濟適用住房制度逐步改善其他住房困難群體的居住條件完善配套政策和工作機制	這一《意見》被業界稱為24號文，它標志著政府住宅調控思路的轉變，其關鍵是要建立多層次住房保障體系建設，加快住房分類供應體制的實施。首次明確提出把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務職能。

人民日報：二十年房改在“風雨”中穩步推行

逾２０年的房改，在“風雨”中穩步推行。千家萬戶的城鎮居民，正是這場轟轟烈烈改革的參與者、受益者，他們的喜怒哀樂折射著房改過程的方方面面。

　　“福利分房”的終結，給“要房”畫上了句號，更給“買房”注上了加減號。在住房市場化的進程中，城鎮住宅建設飛速發展，人們對於住房的需求得到了極大的釋放，百姓的住房條件也得到較大的改善。

　　相比物質層面的改變，精神層面的變化更令人欣喜。從被動等待，到主動購買，人們在住房觀念和思維上發生了巨大轉變，市場經濟意識已深入人心。
　

正本清源觀樓市照亮有家的路近千萬家庭住房更有盼頭了

“市場化陷阱”讓中等收入者進不了住房保障？廣東房協會長：中收入者不應列入住房保障

房改10年的反思

成績很大問題不少

房價高住房難重市場輕保障

住房改革取得了很大成功，這是毋庸置疑的，但是不可否認，也存在一些問題。

　中國社會科學院研究員、工業經濟研究所市場與投資研究中心主任曹建海：“1998年房改在執行當中走樣了。盡管當時的政策確實是很好的，設計也是很合理的。”

　 國土資源部土地利用管理司副司長束克欣：房改應該說帶來了非常積極的變化，至少有六個方面：第一，房地產業通過房改成了國民經濟的重要組成部分﹔第二，住宅建設投資體制發生了重大的變化﹔第三，住房消費方式發生了重大變化﹔

第四，金融與房地產業的信貸關系越來越密切﹔第五，住宅管理由過去的房管局和房管署管理，轉變為物業公司來管理﹔第六，土地使用制度改革為房地產業的發展、住房制度改革等提供了重要的載體。這是房改以來六方面積極的變化。
　

　早在1997年國務院在終結福利分房時，就已將住房保障體系規定為城鎮住房市場的主體。然而，房改距今近十年，住房保障體系卻還隻是人們口中解決房產市場各種問題的鎮痛劑，政府部門更是把住房保障體系的不健全作為解釋房地產出現的利益沖突、房價沖突的理由。

　

　中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌：在1998年國務院關於住房問題的文件也有有關政府保障房的規定，“隻是當時局限於條件，政府保障房的規定不夠清楚，不夠明確，社會保障性住房的地位不突出。”

　保利地產董事總經理宋廣菊：“1998年那時剛剛進行房改，很多條件都不具備。社會保障體系的完善與經濟發展及房地產發展階段水平息息相關。”

　全國政協常委、國務院參事任玉嶺：“國務院在1998年就曾經提出用經濟適用房來保障絕大多數人的住房，但是后來遇到東南亞金融危機，在這種情況下，為推進產業發展，就把房地產業當作了支柱產業，用住房建設來推動鋼鐵、水泥等行業的發展。”
　

中國房改“病”在哪裡？

從97年的房改至今，住房保障體系經過了十年的艱苦磨練，雖然它對於房產市場乃至整個社會領域都有著非常重要的作用，但為何如此長的時間裡都沒有使其真正發展起來？其中的原因應該是多方面的。

首先，最初的執行偏離導致了現在的問題重重。從97年房改時就曾強調住房保障體系是城鎮住房市場的主體，在隨后的發展中更是提出中國的住房保障體系應該是一個多層次的體系，第一層級是不足10%的極低收入的家庭、老人、病人等進入政府提供的廉租屋或公屋，通過這種方式來保証最弱勢民眾的居住生存權。第二層級是20-80%的中低收入民眾，在政府住房貨幣化補助、優惠利率、優惠稅收等優惠條件下通過住房市場來解決。第三層級是20%以上中高收入者，他們的住房完全由市場決定，不納入住房保障體系。

當時，由於人們對市場經濟熱潮的不理解以及盲目追求市場利益，而將所有的目光都關注與這20%的市場反應之上，隨著它的不斷發展，其中的弊病和矛盾就逐漸暴露。由於第一層次人群根本無力承擔巨大的房價壓力而最早被市場拋棄，而第二層次民眾也隨著房價的不斷高漲而最終脫離市場。這樣主導市場走向的就隻剩下20%的力量，因此，市場結構出現失衡，問題頻出，此時，住房保障體系不得不登台解圍。
　

英國《金融時報》:市場化改革為不健全市場的弊病背了“黑鍋”

從已知的人類實踐來看，由國家完全調控、分配住房的嘗試無一成功：權力分房制不僅無法實現社會公正，而且造成了嚴重的住房短缺。房改前的中國按官職分房的狀況就是一例。從發達的市場經濟國家的經驗來看，即使是輔助性的國家直接干預，也常常以失敗告終。

中國房地產及住宅研究會副會長張元端：我國住房制度改革還存在一些亟待解決的問題：第一，房改意識逐漸淡薄，甚至以為房改已經結束了﹔第二，部分城市普通商品房的房價過高，超出了中低收入者的支付能力﹔第三，部分城市政府介入住房問題的力度不夠，經濟適用住房、廉租房供應量不足，甚至是嚴重不足﹔第四，住房法制建設亟待加強，國外對房地產住房立法是多如牛毛，我們國家的立法還剛剛起步﹔第五，住房發展與改革的行政管理力量薄弱。

全國工商聯房地產商會會長聶梅生：首先，不是住宅的市場化過了頭，而是在市場經濟的發展過程中，其他政策沒跟上。住房和兩件事情有密切關系：一個是金融，一個是土地。（不是住宅的市場化過了頭，而是在市場經濟的發展過程中，其他配套政策沒跟上。
　

建設部齊驥：1998年以后，我們提出了停止實物分房，改成了貨幣分配，同時培育和發展了以住宅為主的房地產市場。到了2006年年底，全國城市居民人均住房面積達到27平方米。

90平米70%

套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所佔比重必須達到開發總面積的70%以上，這個70%的比例要求適用於“各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積”

4.77億平方米

建設部有關負責人日前介紹，我國經濟適用住房建設取得明顯成效，1998年至2003年經濟適用住房累計竣工面積4.77億平方米，解決了600多萬戶中低收入家庭的住房問題。

17.2%

國家發改委發布報告稱，今年1到4月份，我國房地產開發結構有所改善，但90平方米以下普通商品住房投資僅佔商品住宅投資的17.2%，住房供應結構調整任務仍十分艱巨。

9部委

2004 年以來，中央政府動員了 9個部委和各地方政府，啟動了稅收、土地、金融、行政四大手段對房價進行調控。今年以來，央行先后 5 次上調存款准備金率， 2 次加息。力度之大，決心之大，前所未有。然而，房價還在快速上漲，上漲范圍仍在擴大。

70年

“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”這是將於２００７年１０月１日起施行的物權法作出的明確規定。物權法的這一規定，回答了廣大群眾關於“７０年大限到期后，我們的住房怎麼辦”的疑問。雖然物權法關於７０年后自動續期的規定，給老百姓吃了一顆“定心丸”，但是，不少人注意到，法律並沒有對續期的土地使用費支付標准和辦法作出明確規定。

270億＄

“房奴”的說法客觀與否，首先不能回避這樣一組數字：去年12月11日，國際清算銀行發布季度報告指出，中國的房貸市場近年來增長迅猛，中國的房屋貸款市場已經高達2270億美元，規模居亞洲之首。截至2005年年底，中國的房屋貸款市場總額已佔中國GDP總額的10％。

房價

   顧雲昌在接受CCTV採訪時說，“他們說2000年的時候，上海的商品房價格隻有北京商品房價格的三分之二。”

    1998年進入商品房時代以來，各大城市雖經兩輪大調控，房價卻是越調控越上漲。房改政策實行5年后的2003年，全國用於經濟適用房建設的總投資下降到當年房地產投資的6％。直到SARS結束，上海、北京等地房價快速上漲，經濟適用房覆蓋面不足帶來的矛盾開始尖銳起來。大量無房居住又買不到經濟適用房的人，隻得進入商品房市場，房價水漲船高。

加息

年內四次加息讓54.1%的消費者選擇暫緩購房。屢次加息對27.4%的“房奴”生活產生了沖擊。

在對“如果您已經貸款買房，加息對您的生活影響”的調查中，有46.5%的購房者感覺“成本明顯增加，還款壓力加大，但對日常生活影響不大”，26.1%的購房者感覺“成本增加有限，可以接受，生活照舊”，此外有27.4%的購房者認為“成本驟然增加，對日常生活已經產生了沖擊”。

炒房

深圳房價連番上漲，炒房人賺的盆滿缽滿，可普通市民隻能望房興嘆.

記者了解到，目前深圳每年的住房需求總量為1500萬平米，而上市的新建商品房隻有700萬平米，隻能滿足一半左右需求，供需失衡，本來就在推動房價上升，而炒房人投機炒做，更使得稀缺的房源控制在少數人手裡，進一步加劇了市場的緊張氣氛，那深圳的這些炒房人是怎麼出現的？他們怎麼能獲得如此高的暴利呢？我們再來看看鄒建民的炒房生涯。

物權法

涉及人民群眾切身利益、關系國計民生的《中華人民共和國物權法》自2007年10月1日起施行。

　 10月1日，物權法就要正式施行了。毫無疑問，物權法的實施對於落實憲法有關財產保護原則，維護廣大人民群眾物質財產利益，以及完善社會主義基本經濟制度和法律體系意義重大。

住房保障

就在中國人均住宅面積不斷提高、私有化不斷深入的過程中，房價開始了飛漲的歷程，而此時此刻，保障性住房並未按照國務院當年的要求，成為城鎮住房市場的主體，於是，住房改善需求與高房價之間的矛盾逐漸由經濟領域轉入社會領域，顯然，“房改糾偏”此時已經勢在必行。

　　房改起步十年之后，國務院下發24號文件，強化城鎮居民住房保障體系建設，各地方也開始增加保障性住房在住宅市場中的供應，盡管保障性住房新政下的北京、廣州、上海情況各有不同，但十年之后，中國的住宅產業化，正在再次回到原點，等待重新上路。

買房

程女士是從福利房陣營轉向商品房陣營的先遣分子。程女士1997年初結婚，正趕上丈夫單位“最后一批”福利分房，他們分到一套60平方米的小兩居。“單位給分房，干嘛還自己買？”這是當時人們的普遍心態。

1998年，程女士的兒子出生了，房子顯得不夠住。“當時剛開始推出商品房，沒有現在這麼多的樓盤。親戚在莘庄買了一套，看了一下，單價2500元/平方米，算了算經濟承受能力，就定了。早知道這邊的房價現在翻了四五倍，真該砸鍋賣鐵再買一套。”程女士感嘆。

房奴

“房奴”是指城鎮居民抵押貸款購房，在生命黃金時期中的20到30年，每年用佔可支配收入的40%至50%甚至更高的比例償還貸款本息，從而造成居民家庭生活的長期壓力，影響正常消費。購房影響到自己教育支出、醫藥費支出和撫養老人等，使得家庭生活質量下降，甚至讓人感到奴役般的壓抑。

以國內目前的經濟發展水平，居民住房消費支出超過家庭收入比重的30%就存在著過度負擔。有關調查顯示，目前約31%的購房者月供佔到月收入的50%以上，已超過國際上公認的住房消費警戒線。

拆遷

近幾年來，隨著城市化進程的加快，我國城市房屋拆遷進入快速發展階段。由於拆遷規模過大，被拆遷項目集中，部分城市和地區房價上漲較快，而被拆遷居民大多數為收入較低的家庭，導致中低價位的普通商品房和經濟適用房需求猛增。

與此同時，城市中低價位商品房和經濟適用房供應明顯不足，供需矛盾激化使得城市房屋拆遷矛盾更加突出。因此，如何妥善解決城市房屋拆遷中的問題成為迫切需要解決的問題。

物業

目前在全國樓市發生的物業糾紛，半數以上是由於物業公司的服務質量、工作態度等引起。“物業服務”一詞，相比過去的“物業管理”，無疑更能彰顯業主的地位，也明確了物業企業的服務功能，可以說給物業企業一個法律上的明確“定位”。

從這個意義上看，由“管理企業”到“服務企業”不僅僅是為物業管理公司的更名提供了法律依據，還為物業管理行業的發展指明了方向：隨著城市化進程的加快和住房市場的蓬勃發展，近年來物業行業成長迅速，並在社會經濟生活中扮演著愈來愈不可或缺的角色。

合作建房

今年6月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.1%，7月北京、重慶等城市房價持續上漲的幅度更加驚人，一些新樓開盤均價呈現出百分之幾十的暴漲，開發商甚至開始了一次“攀漲”房價的“集體行動”，在開發商說自己的利潤已經高到不好意思對外講的同時，買房人哀呼“我已經絕望了”。

在這種形勢下，人們又開始對低價的“個人合作建房”寄予新的希望，希望它能夠對似乎已走到盡頭的房地產開發體制有所突破。
　

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