深圳購房團揭秘：買房為投資致深圳房價上漲80%

　　9月2日，央視《經濟半小時》播出“深圳購房團揭秘：買房為投資致深圳房價上漲80%”，以下為節目內容實錄。

　　就在各地房價飛漲的時候，外地購房團也成了各地樓市中的一道特殊風景，建設部副部長齊驥在8月30日的國務院新聞發布會上表示，外地人購房比例高是部分城市房價上漲的原因之一，北京市有超過1/3的商品房賣給了非北京市居民，其中中心城區高檔商品房的50%以上，都被外地購房者買走，那麼，這樣的購房團究竟是怎麼組成的？它們四處出擊對各處樓市會帶來什麼影響呢？

　　深圳看房團，買房為投資

　　2007年8月12日是一個星期天，深圳連續多日的台風天氣依然未見好轉，大風伴著大雨，整個天空都灰蒙蒙的，早上8點剛過，位於深圳上海賓館對面的這條小街，就已經熱鬧起來，三三兩兩的人群聚集在屋檐下，他們都是今天要去東莞看房的深圳市民。

　　城際族購房會組織者大山：“今天我們看房分兩條線路，一個是A線，A線以東莞城區為主的，包括綠花苑，春曉等等以城區為主，有一條線路是B線，B線以東莞各個鎮上面為主，像0769等等。”

　　大山是深圳的一個普通白領，今年年初在惠州看房時，他偶然遇到了幾名同樣來自深圳的看房者，閑談時發現大家都有同樣迫切的置業需求，於是幾個年輕人萌生了“聯合”的念頭，回深圳以后，他們借助網絡發起了一個看房聯盟，將目標鎖定在深圳周邊的城際圈，不到四個月的時間便組織了多次看房活動。

　　大山：“去東莞大概是第三次，但是總共去外地是第7次左右。”

　　大山告訴記者，他們的“城際族購房會”成立至今，已經聚集起了4000多名有著同樣購房願望的深圳人，而且每一次的看房活動，都是人滿為患，異常火爆。

　　大山：“最多的一次達到了440人左右。”

　　記者看到，隨著發車時間的臨近，等待的人越聚越多，他們中有親密無間的情侶、有頭發花白的老人、有年紀輕輕的小伙，打著傘、穿著雨靴，大雨絲毫未能阻擋他們看房的熱情和腳步。

　　記者：“我覺得大家確實這個看房熱情非常高的。”

　　“確實是非常高漲，可能有個小的因素你們沒有注意到，就是在我們車的后面還有三台車，每台車也是50人。”

　　記者：“也就是說我們那天看房的人有兩百人。”

　　“那隻是一個點，深圳還有好幾個這樣的點，我們那隻是一個小的點，就是同時，一周的話，我估計按正常深圳發出去的車次應該在15車到20車左右。”

　　記者：“每車50人。”

　　“每車50人，一周，這是一周的一個，據我了解一個量，是這樣的。”

　　正如大山所說，就在同一個時間，記者看到“南方都市報看房團”的東莞之行也在大雨之中進行著，而在報紙和網絡媒體的廣告上，“深圳特區報 眾廈看房車”、“房訊網百人看房團”等不同組織不同機構的看房廣告琳琅滿目，廣州、中山、東莞、惠州，這些臨近深圳的珠三角區域成了深圳人進軍的目的地，2007年7月13日至15日，在南方都市報組織的莞惠名盤深圳聯展上，僅3天時間，該展位就吸引了超過一萬名深圳人到現場參觀，共有1500多位深圳人通過房展看樓，這還不包括那些自駕游的，在周六、周日兩天的高峰期，由報社組織的看樓車由於頻次不夠而一度發生擁擠和現場騷動，多家發展商臨時增派大巴才滿足現場需求。

　　面對洶涌的深圳客流，東莞開發商打起了“莞深同城生活”招牌，“莞深同城”、“一小時生活圈”等概念隨處可見，除此之外，他們還直接將售樓處開到深圳，整車整車地接送深圳人到東莞看房，而雅頌(中國)戰略傳播機構總經理、深圳房地產分析人士秦剛告訴記者，目前來深圳進行項目推介的外地開發商其實已經擴展到了珠三角以外的更多內地城市，比如長沙、武漢、西安等等。

　　秦剛：“前兩天，貴州省也是有省領導還有一些開發商，組團來深圳做了一個非常隆重的推薦，也是把貴陽這樣一個就是四季如春一個城市，在城市層面，拿到深圳來推廣，收效也挺好的。”

　　從鄰近的珠三角區域到地處大西南腹地的貴州，深圳人組成的購房團一撥接一撥出擊，他們的購房熱情也在全國范圍內播撒，他們為什麼會不惜奔波勞累，一趟趟跑到外地去看樓買樓呢？我們的記者也加入了一個到東莞看房的購房團。

　　短短一個小時的車程，記者跟隨看房團從深圳來到了東莞，看房團所到的每一個樓盤，開發商都拉出橫幅表現出對深圳看房團的歡迎，還有一些樓盤針對深圳看房團給出了特殊的優惠政策，記者了解到，今年深圳新開盤的商品房，即使關外的樓盤，均價也開始達到每平方米1萬元以上，關內的新盤價格更是高得離譜，而和深圳的天價形成鮮明對比的是，東莞樓盤都還具有價格窪地效應，這也成為吸引深圳客戶的重要原因。

　　“跑這麼遠就是少一點點房錢，那個一萬多，你現在在深圳的關外現在也是一萬多塊錢可以買到很不錯的房子，但是在這裡七千左右買到房子就是說還可以，環境也不錯。”

　　“深圳那邊漲得好像很高了，大家都往這邊走，周邊這些房就感覺便宜一點，幾千塊就能買像四五千就可以買了。”

　　一位來自深圳的張女士告訴記者，他們一家三口住在深圳南山區的一套一居的房子裡，2004年買的時候每平方米才5000元錢而現在已經暴漲了三倍，深圳房價的節節攀升使他們無力實現在深圳更換大房子的夢想，但從中她們也看到了投資房地產所能帶來的豐厚回報。

　　“所以一般像我們工薪階層還是什麼之類的，好多同事想買來等到過幾年升不升值，放起來，等它過兩年升了賺點錢，真正他過來住不方便，上班什麼不方便。”

　　在採訪中，記者了解到，絕大多數的看房者都有著和張女士類似的想法。

　　記者：“你們看東莞房子主要是想自住還是投資？”

　　“我們就是投資，炒房，其實哪個住得多少，住不了多少房，一般就是炒房，深圳炒房現在漲了百分之七八十。”

　　“投資來看一看，買一兩套放一放。”

　　“以投資為主。”

　　而相對這些看房團的成員，深圳的茅先生已先行一步，早在珠海、東莞投資了兩套住房，對這兩套房子他也有著不同的打算。

　　“珠海那個主要還是希望能夠因為它那個景觀比較好，都是一線海景，將來退休以后的話可以拿來養老也可以，東莞我覺著還是拿來投資比較好一些。”

　　茅先生是深圳一家公司的總經理，收入算是中上水平，本來想在深圳二次置業的他，卻無奈的轉戰到了東莞陣地，因為深圳的高房價以及近期出台的一系列政策，比如銀行紛紛收緊信貸額度、提高首付比例﹔二手房交易啟用新版買賣合同﹔以及和個人所得稅的征收箭在弦上，這都讓他感到壓力重重。

　　“深圳目前在投資房產這方面門檻，無論從它想獲取自身房價的回報或者通過投資回報都有很多限制。”

　　與此同時，東莞無論從經濟還是地理位置看，其在整個珠三角城市群中的地位和作用不言而喻，尤其是在“廣深港”城市一體化加快的進程中，源自東莞本身的新一輪城市建設運動和產業轉型的升級，也讓茅先生從中看到了機會。

　　“東莞實際民間資金比深圳民間資金要豐厚，他一旦釋放出來他帶來經濟效益還是非常大的，所以東莞房價上升空間還是非常大。”

　　茅先生對於房價的判斷，在購房不到一年的時間裡便得到了印証，他的房子已經從買來時的每平方米四千元漲到了六千多元，但他並沒打算把房子賣出去，因為房價僅相當於深圳三分之一的東莞，二手房市場的租金回報十分可觀。

　　“租金回報應該和深圳差不多，因為東莞現在目前還是中國最大制造業基地，所以現在很多的白領在東莞有很多這樣的白領，他們還是需要租一些比較好的居住環境的房子，所以租金回報目前是不低的。”

　　目前，茅先生每月的租金回報基本和每月的房貸持平，這樣讓他沒有任何壓力，於是他又把眼光投向了內地市場。

　　“我剛剛去西安回來，我覺得西安那個房價非常便宜，我覺得它升值空間還是非常大的，你說甚至在秦嶺角下買獨棟別墅價格在一百萬左右，還是非常低的，這個價格在深圳最多買個兩房，這個是差距非常大。”

　　深圳購房者投資眼光轉向外地

　　深圳房價經歷了暴漲之后，不少深圳市民已經把投資買房的眼光轉向了外地。而緊鄰深圳的東莞，近水樓台先得月，成了深圳購房團首先瞄准的目標。隨著大批深圳購房者不斷涌入，從去年開始，一向波瀾不驚的東莞房價也出現大幅上漲。這個以制造業出名的城市，樓市現在也火爆了起來。

　　在東莞中原地產公司，記者見到了副總經理王英君，聊起目前東莞的房地產市場，王英君把它比喻為一夜成名的歌星。

　　“昨天還不知道你叫什麼名字，今天發現到處都是你的海報了，可能東莞有這種味道，短短半年一年的時間，它客戶群體的構成突然間放大了。”

　　王英君所說的客戶群體的構成放大，其實就是外地人在東莞置業比例的大幅上升，記者在東莞市一家房產分析機構的調查報告上看到，從2007年1月到6月，短短5個月時間，深圳人在莞置業的比例增長幅度驚人，1月份，靠近城區的寮步鎮深圳客戶隻有1%，僅僅5個月之后，寮步鎮的深圳客戶達到了30%，漲幅高達3000%，而比較受深圳人歡迎的常平鎮，深圳人購房比例也從1月份的15%增長到了現在的50%，漲幅達到了333%。

　　記者：“深圳客戶最高能達到多少，小區深圳客戶的一個比例？”

　　“今年以來是比較明顯，近期可能最高會五成以上，超過一半。”

　　而就在各大銀行深圳分行開始收緊銀根、壓縮貸款的時候，近期，招商銀行、建設銀行、工商銀行等東莞分行均顯示深圳人交易量明顯提升，其中招商銀行東莞分行深圳客戶業務量增長幅度很大，深圳客戶一手房業務量同比去年提升25%左右，深圳客二手房業務量同樣大幅提升，作為東莞最大的地產中介，中原地產也明顯感到，二手房買賣業務開始活躍起來。

　　“因為一手房已經快速在發展了，你看到一手實際上一手對二手帶動非常大，就像我跟你說前幾年，因為一手隻有兩三千，那麼二手自然就這個水平，所以說整個樓市不火，它溫度不夠。”

　　來自東莞市房管局公眾信息網的最新信息顯示，7月份東莞普通住宅類套內面積均價為6864元/平方米，環比增長20.1%，而去年八月份，東莞房價均價僅為每平方米3600元。

　　“突破萬元的產品在城區來說它已經不是唯一了，已經不是我們說鳳毛麟角，它已經不是鳳毛麟角了，很多項目我們想不到它會突破萬元，這已經是一個比較厲害的數字。”

　　東莞房價這輪飛漲，讓不少當地人始料不及，作為一個新興的制造業城市，東莞的社會結構呈現出啞鈴型，兩頭大中間小，一頭是富裕的企業主和本地居民，一頭是收入不高的外來打工者，真正位居中間的所謂白領階層並不多，然而，正是這些白領，他們現在買房的壓力最大，因為大批深圳購房者的到來，把房價抬到了他們承受不了的高度。

　　“相對於我來說的話，一個月可能四五千塊錢的話工資根本無法談到買房這個問題。”

　　這位小伙子是東莞一家公司的主管，他告訴記者，大學畢業后來東莞已經7年了，一直租房的他，十分渴望有一套屬於自己的房子，但是現在房價飛漲，讓他的希望不斷落空。

　　“等到有一點錢了，發現房價得呈直線上漲。”

　　無奈之下，他隻好再次推遲自己的買房計劃。

　　“現在暫時不會考慮，因為太貴了，如果一直升那就不買了就租吧，隻能這樣。”

　　東莞的普通市民也都明顯感受到了房價的上漲。

　　記者：“您覺得現在東莞房價貴嗎？”

　　“貴，非常貴，是漲得挺快，今年漲了30%到40%﹔天價﹔根本承受不起，不是難承受，根本承受不起，想都不會想﹔我覺得說現在這個房價能買到房的人，大眾的人會比較少。”

　　秦剛：“很多東莞人，也發現，因為深圳的購買力輸入之后，那個房價上漲，超出了他們的承受能力，這個對當地有一些影響的，尤其對這些城市的年輕置業者。”

　　其實除了東莞，今年第二季度，惠州房地產也出現了空前繁榮的景象。

　　“目前東莞和惠州，有不少樓盤，這個深圳人執業的比例大概達到了60%以上，甚至有百分制七八十的，以這惠州為主，因為惠州他本地的購買力和消費力比較差，主要依靠深圳人去買。”

　　而今年7月初，深圳人開始涉足廣州，廣州一些樓盤的深圳客戶達到兩成，7月底，武漢某樓盤在深圳舉行了大型項目推介﹔8月初近60人的意向購房者組團前往武漢，成交率高達40%，而對深圳而言，交通不甚便利的貴陽亦成為購房目的地，8月10日-8月12日，貴陽市人民政府、貴陽市房管局等有關單位和深圳某媒體舉辦貴陽城市形象推介暨深圳購房團看樓活動，來自深圳香港的40名市民組成購房團，購買了普通商品房25套、別墅4套，總價值近3000萬元。

　　深圳市採取措施為緩解購房影響

　　不少深圳人買房的路線從東莞、惠州、廣州，一直延伸到了不少內地城市，他們除了看好這些地方的房價會上漲之外，還有一個重要原因，就是深圳本地的房價已經讓他們難以承受，為了緩解深圳高房價帶來的住房壓力，同時減少深圳人外出購房對各地房價帶來的影響，目前深圳市也採取了不少的措施。

　　在深圳市國土資源和房產管理局記者了解到，為了減少房價上漲和炒房人對低收入市民住房需求的影響，深圳市將在十一五期間建設公共租賃住房11.4萬套，這也將在節省土地資源的情況下，滿足低收入市民的住房需求。

　　“比如說住房保障的生命周期，比如說70年，如果我出售一套房子，我可能保証一戶家庭的住房，解決一個家庭的住房保障，如果是採取出租的方式，假如說一個家庭租10年，那我可以保障7個家庭的住房保障。”

　　同時，為了滿足市民的住房需求，深圳市今年計劃提供的土地面積是去年的2倍，此外，為了保証中低收入市民的住房需求，深圳市政府今年將向市場推出6000套經濟適用房和公共租賃住房，而十一五期間，還將有14萬套保障性住房提供市場。

　　“考慮了我們城市人群的20%，是屬於低收入的，所以對於這部分注入住房保障。“

　　去年國家九部委聯合發布了《建設部等部門關於調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》，對90平方米以下住房須佔總面積的70%以上作出了硬性規定，深圳市經過一年的調控，目前已做到每個項目的75%都是90平方米以內。

　　“我們90平方米以后會佔的分量越來越大，那麼這樣他的價格本身比高檔低很多，所以對於整體把這個價格水平給壓下來了，這個確實非常好的。”

　　而近期深圳市的調控政策層出不窮，比如：限制外資在深購房、加息、限制銀行貸款、公開明碼標價銷售、二手房買賣雙方須簽署新版買賣合同等。這一系列的規定，都將有利於深圳房地產市場的規范化發展。而就在最近，全國城市住房工作會議於8月24日至25日在北京召開，國務院副總理曾培炎出席會議並發表重要講話，會議重申，城市新開工住房建設中，套型在90平方米以下的住房面積必須達到70%以上﹔而廉租住房、經濟適用住房、中小套型普通商品住房用地供應量不得低於70%。這兩個‘70%’的要求也將對減少外來購房者對當地房價的拉動起到明顯的抑止作用。

　　半小時觀察

　　看深圳市民一批批跑到外地買房，我感覺就像在看一場擊鼓傳花的游戲。他們為了尋找價格更低、升值潛力更高的樓盤，不僅到了鄰近的東莞、惠州、珠海，甚至不遠千裡飛到了貴州、重慶和湖南，等到把這些地區的房價抬高了，勢必又會催生出更多的購房團，向二三線城市轉移。這樣傳來傳去，炒房者拿到了不小的回報，而那些真正需要住房的當地市民們卻隻能望樓興嘆，這對他們來說是有失公平的，前不久湖南長沙出現的“抵制深圳購房團”聯盟就給我們提了一個醒。

　　如何跳出這種怪圈，最終還需要政府部門的政策措施來引導。讓各個城市的人們擁有合適的住房能在一定程度上減少炒房團的出現，我們看到，目前深圳市政府已經採取了不少措施，但其中的關鍵還是增加經濟適用房和廉租房的供應。前幾年深圳市新建的經濟適用房每年隻有500多套，與商品房每年六七百萬平米的供應量相比，不足1%，而廉租房的供應更是捉襟見肘，這把大部分市民推上了購買商品房的獨木橋上。現在看來，隻有通過增加保障性住房的供應量，更合理的分配住房資源，讓有需要的人找到解決住房問題的另一條路，他們才會失去炒房的動機，人們才會逐漸遠離這場擊鼓傳花的游戲。

　　主編：周人杰

　　記者：李想

　　攝像：李培 貢存