自住購房刺激上海樓市復蘇

　　光大証券趙強華光磊翁非玉

　　根據近期對上海樓市的持續觀察和所收集的一些數據和信息，雖然我們目前尚無法做出“房價重新上漲”的結論，但新房成交量的回升是不可否認的事實。從2008年1月下旬起，上海樓市的成交量持續下滑，直到春節期間降至冰點。節后前三周，成交雖略有起色，但是還不如1月份的水平。但是，進入3月份之后，成交量持續顯著放大，16日到22日的日均成交已經達到672套，基本恢復到去年同期的水平，而最近幾天的成交量更是上升到700套以上的高水平，相當於去年5月－9月間樓市旺銷時的水平。

　　為什麼上海會提前復蘇？

　　之前市場普遍的預期是：受政策的影響，上海樓市應該經歷一段觀望期，明顯復蘇估計要到下半年。那麼，為什麼上海樓市的復蘇會提前呢？

　　我們認為，除了季節性因素以外，2005、2006年的樓市調整使得部分的“剛性需求”推遲釋放，而2007年樓市結束調整后的“報復性反彈”又來得特別迅猛，很多人又沒趕上。因此，當2008年的市場稍有調整，這部分需求又開始“逢低吸納”。

　　眾所周知，上海樓市的上一次調整開始於2005年的4月。在中央的“國六條”頒布之前，上海率先出台了“期房限制轉讓”等抑制投機的政策。

　　其后兩年，上海樓市的成交量也隨之下降。我們回顧這段歷史是想說明：受觀望心理的影響，2005、2006年的成交量並未反應正常的自住需求。換言之，那兩年的成交低於了正常水平。我們估計，如果不考慮由預期導致的投資需求和由於房價上漲對購買力形成的損害，上海每年正常的自住需求應該在2300萬平方米左右（接近過去七年的平均數）。如果這個判斷成立的話，那麼過去三年，上海本地大約有1500萬平方米的自住性需求被暫時抑制住了。

　　眾所周知，受股票市場財富效應的影響，2007年上海樓市的反彈是以一種相當迅速的節奏展開的，房價的上漲大約隻用了不到半年時間。很多人還沒有來得及看房選房，就錯過了購房的最好時機。這可以從當時經常見諸報端的“房東跳價”的報道中得到佐証。到這裡，導出我們的結論也就順理成章了：這些未能在去年及時買房的自住性購房者，一看到最近房價有調整跡象、選擇余地增多，便開始考慮“逢低吸納了”，而這正是支持上海樓市提前復蘇的基本力量。

　　上漲？根本就沒有下跌！

　　如果僅從現有的數據看，上海房價根本就沒有下跌過！根據上海二手房指數辦公室（一個半官方的機構）披露的數據：從2007年12月開始，上海二手房價格的月漲幅從之前幾個月的4%左右快速回落到1%左右。雖然漲幅不斷縮減，但截至到2月份為止的數據表明月漲幅仍舊為正，房價並沒有下跌。

　　或許有人會拿上海萬科元宵節降價促銷的案例來質疑以上數據的准確性。根據我們的了解，上海二手房指數是根據當月對城市各主要區域的定點抽樣數據編制，過去幾年跟蹤上海房價的效果也不錯。因此，合理的解釋是：萬科的降價隻是個案、或者二手房抽樣可能有時間滯后因素。

　　無論怎樣，基本可以確認的是“過去幾個月，上海房價漲速肯定放慢，但也沒有明顯的降價”。

　　上海房價易漲難跌

　　不過，我們認為，短期內上海房價立刻大漲的可能性不大，這是由於開發商積聚了幾個月的新盤將在4－5月份集中推出，短期供應壓力有所增加，而當前的經濟形勢、股票市場都已今昔比了，財富效應不復存在，另外，與投資客相比，自住性購房更加理性，精挑細選的購房行為不會產生“價格共振”。

　　此外，最近三個月（截至到2月份）批准預售面積持續大於當月成交，顯示供略大於求的局面仍未改變。從過去的數據看，2006年9月份以后，市場的供求平衡才逆轉，而房價的明顯起動是在6個月后，也就是2007年的3月份。

　　不過，我們對上海樓市中期的走向較為樂觀。至少我們確信，在全國70個大中城市中，上海的房價表現會更加堅挺。首先，上海的中期供應壓力較小。2004年以后，上海每年的土地供應量（住宅可建面積）不到1000萬平方米，持續小於成交量，意味著市場上在建及未售的房屋在減少。根據網上房地產網站的動態數據顯示，最近幾個月的可售新房面積維持在500－600萬平方米，而兩年前這個數字在1500萬平方米左右﹔其次、從房價收入比的角度，上海房價也比深圳、北京更可負擔些﹔第三、上海最近幾年的城市軌道交通投資巨大，已建在建的地鐵線路多達十幾條。交通便捷度的改善，提升了郊區住房的可居住性，變相降低了房價。總之，投資者有充分的理由對上海樓市的未來持相對樂觀的看法。實際上，我們認為，上海房價上漲的概率比下跌更大。

　　上海是不是全國樓市的風向標？

　　上海是全國樓市的風向標？除了房地產的區域性特點以外，我們可以輕而易舉地提供一個反例：2005—2006年間，上海樓市在持續調整，但深圳、北京的房價卻如火如荼地上漲。可見，超出了一定的區域范圍，房地產市場之間缺乏必然的聯動機制。

　　盡管如此，我們認為，長三角各城市的房地產市場之間確實存在一定的聯動性。根據我們的觀察，上海和浙江省的溫州、杭州等市場的聯動更加明顯，而與“蘇錫常”的聯動關系稍弱。對此，我們的解釋是，這些城市之間的商務往來更加密切，異地購房的情況比較多，購房者樂於在城市之間進行選擇比較，替代效應更明顯些。因此，從上海樓市提前復蘇的角度看，我們對長三角樓的樂觀判斷又多了一個理由。

　　各地房地產市場回顧

　　深圳：成交量恢復到

　　去年同期水平

　　受價格回落的帶動，深圳市場成交量繼續上揚，3.14－3.20一周的日均成交面積環比上漲28%，與去年3月日均預售面積持平。

　　北京：交易量攀升至

　　去年同期97%的水平

　　在3.22－3.28一周時間內，北京期房住宅日均簽約量環比上漲23%，並回升到去年3月份97%的水平。北京3月份的日均簽約量相當於去年同期63%的水平。

　　杭州：純住宅市場穩步攀升

　　3.17－3.23，杭州商品房交易量環比回落（受萬科金色城品帶動，寫字樓銷售量大增），但較此前兩周仍有明顯回升，並相當於2007年3月日均成交量92%的水平。同時，純住宅市場交易仍維持穩中有升的局面。証券時報