北京：經適房新政實施市場出現分化

　對於已購經濟適用房在上市政策的實施，使得二手經濟適用房的交易量受到影響，下降15%。本報記者 張迪 攝

　　北京市建委發布的《關於已購經濟適用住房上市交易有關問題的通知》（以下簡稱“通知”）於4月8日正式執行。新政實行以來，二手經濟適用房市場出現明顯變化，未滿5年的經濟適用房不得上市、不准過戶。這類型的房產佔整個經濟適用房總量的七成左右。也就是說，有近七成的經濟適用房受到政策影響。同時，滿5年的經適房市場也出現了一定的分化現象。

　　七成左右經適房受影響

　　據中原三級市場部的統計，如果從滿5年和未滿5年的經濟適用房所佔比例來看，北京未滿5年的經濟適用房要佔到七成左右，因此也就是說有七成的房產會受到政策影響。

　　北京中原三級市場部副總經理宮萍分析，從經濟適用房項目的分布區域來看，項目最多的三個城區分別是朝陽、豐台和海澱，分別佔到總量的32.84%、26.86%和11.94%。因此從總量的角度來說，新政對於這三個區域影響較大。

　　對於一些次新的經濟適用房小區（小區內全部為未滿5年的經濟適用房）來說，新政對該類小區的影響將是致命的，因為在一段時間內（第一批房產滿5年前）該小區將不存在市場自由交易。

　　在經濟適用房售價方面，已滿5年的二手經濟適用房價格有上升趨勢，因為5年以內的二手經濟適用房無法在自由市場上買到。同時業主也都等著房子滿5年才出手，而部分已滿5年的經濟適用房在現時狀況下，僅佔經濟適用房總量的三成。因此，在新政影響下，二手經濟適用房總體供應量會有所減少，且其地段好，價格存在優勢等造成需求量（對已滿5年的經適房）持續較大的狀況沒有改變，預計最終導致滿5年的經濟適用房房價會有5%的小幅攀升。

　　不過，宮萍也認為，由於二手經濟適用房的成交量佔整個存量房市場的比例很小。據北京中原統計的數據顯示，今年一季度二手經濟適用房成交量僅佔北京市二手住宅成交量的0.68%,因此新政對整體存量房市場影響十分有限。

　　整體經濟適用房交易量下降15%

　　通知執行后，未滿5年的經適房一律不得上市，使得整體經適房成交量出現了下滑，據“鏈家地產”統計，下降幅度約在15%左右。而據“我愛我家”的統計，天通苑的交易量下降達到50%。

　　記者自中介公司了解到，4月8日至今的兩周時間裡，整體經適房挂牌量減少了三成左右。許多未滿5年的經適房業主隻得撤銷挂牌。部分房產証時間為2004年，再過幾個月就滿5年的經適房，業主隻等滿5年再挂牌出售。

　　不過，據“鏈家地產”的統計，需求僅減少5%左右，大部分未滿5年購房需求都轉移到滿5年經適房上。據“鏈家地產”的統計，由於需求的轉移，完全靠滿5年的經濟適用房來支撐，使得供需矛盾加劇，客戶下定加快，成交周期明顯縮短，成交量也出現了上漲。4月8日至今的近兩周時間裡，滿5年經適房成交量環比上漲了一成。

　　滿5年經適房不同戶型報價分化

　　由於滿5年經適房供需加劇，不僅成交量出現上漲，成交價也被拉升﹔但是，由於經適房客戶需求主要集中在90平方米以下的小戶型，小戶型業主顯得底氣十足﹔而120平方米以上的大戶型需求並未出現明顯上漲，同時房屋總價高，出售周期長，業主心理預期相對比較低﹔這樣，滿5年經適房市場房價出現了一定的分化，即大戶型報價持平，小戶型價格上漲。

　　以回龍觀為例，4月8日至今的兩周時間裡，90平方米以下的小戶型報價達到9661元/平方米，環比上漲了0.8%﹔而120平方米以上的大戶型報價為8697元/平方米，環比基本持平。而天通苑區域由於120平方米以上大戶型存量達到六成左右，小戶型稀少，價格漲幅更高，90平方米以下的小戶型報價為9076元/平方米，環比上漲1.1%﹔120平方米以上的大戶型報價為8137元/平方米，環比基本持平。

　　“鏈家地產”副總金育鬆認為，自從去年經適房回購政策出台以來，由於回購具體細節直至4月8日才明確執行，因此部分客戶一直持有觀望情緒，需求遲遲得不到釋放。從短期來看，雖然整體經濟適用房成交量有所下滑，但是在政策明朗后，滿5年的經適房已經有所上揚。從長期來看，這有利於打破當前經適房的觀望情緒，有助於需求進一步釋放。