樓市黑幕：官員去買房 最高打對折

　　上海一高檔樓盤22名買家獲三至五成折扣，買家多出自房地、規劃、工商、公安等部門

　　在上海寸土寸金的徐家匯，名為帝景苑的樓盤售罄數年后，由股東糾紛引發的舉報顯示，約400戶業主中，50余戶曾獲得一成以上的折扣，其中22名買家折扣高達三至五成。折扣買家多出自房地、規劃、工商、公安等政府部門，顯示了樓市裡官商互惠的生態。

　　[折扣表]

　　特殊客戶

　　享受三至五成折扣

　　帝景苑項目位於肇嘉?路1001號地塊，原為上海無線電四廠所有。1993年，印尼商人黃進益以旗下香港榮福置業有限公司與上海無線電四廠合資成立榮福房產，開發該地塊。

　　公司成立初期，因規劃審批、動拆遷等等，項目推進緩慢。1997年亞洲金融危機爆發，印尼方面資金難繼。1999年，台商蔡青峰接盤，項目再度啟動。2002年預售，至2004年中建成售罄。

　　帝景苑項目公司股東處提供了一份購房折扣表，所依據文件包括帝景苑商品房銷售合同、房屋登記及戶籍資料。

　　當年手握土地大權的“上海第一處”朱文錦，並未出現在折扣名錄中。2004年10月，朱以妻女之名，在此買入一套157.89平方米的住房，合同價357.45萬元，無銀行按揭。此時，朱妻為華通開關廠一名退休工人，女兒不過20多歲。

　　從購房時間看，2004年底已是上海房價狂飆之時，朱家所付2.26萬元/平方米的單價並未低於當時市價。不過，有股東方人士稱，朱家其實未付房款。但這一說法未獲証明。

　　原上海廣電房地產開發有限公司總經理陸天明，於2003年1月簽約購房一套。面積153.77平方米，單價6400元，較開發商2002年11月制定的該套房屋底價9540元/平方米，折扣為33%，獲益48萬元。

　　帝景苑地塊原屬上廣電系統的上海無線電四廠，項目開發時廣電房產亦有參股，陸氏在此折扣購房不言自明。

　　陸天明同案犯，上海閔華實業聯合發展有限公司董事長嚴金寶、莘庄工業區管委會原主任楊開平兩人，也在帝景苑購房。其中楊開平於2002年12月簽約，折扣高達39%，獲益近60萬元。

　　某上市公司總經理楊某，是享受折扣最大的買家之一。購房時為2002年10月，位於高層絕佳位置，面積168.58平方米，每平方米底價10150元，實際買價僅5000元/平方米，總差價近87萬元。

　　現任上海市工商局一處級負責人杜某，也曾於2002年12月以妻兒名義簽約購入一套168.15平方米的住房，折扣31%，獲益約49萬元。杜某曾執掌上海市工商局外資處，這正是與帝景苑項目開發直接對口的部門。

　　購買獲三折以上優惠者的名單，還包括徐匯區前副區長的家屬，一位前市委領導秘書以及上海公安部門分局領導之子。數位銀行職員也獲得30%-50%的折扣。

　　一位參與帝景苑項目的股東方代表稱，在享受三成到五成折扣的特殊客戶中，除上述官員、國企高管外，還有若干外籍商人，以及個別看似背景普通的年輕女性。

　　[潛規則]

　　開發商

　　以低價賣房打點官員

　　來自開發商內部的多份文件，一定程度上反映了上述購房折扣的由來。

　　2002年3月9日，榮福房產股東會議達成決議:

　　爭取在2002年11月底正式對外銷售，2002年6月則開始內部認購﹔2002年7月召開的另一次股東會則提出，各股東一致同意先進行內部認購，以探市場需求，並稱“本項目B、C、D棟住宅內部銷售均價暫定9500元/平方米”﹔公司另一份傳真文件，也確認“(內部)認購價格9500元/平方米正確無誤”。

　　業內人士稱，1999年后，隨著上海房地產業逐步走出低谷，開發商以低價賣房方式打點官員之風漸盛，至上海社保案發后，此風才大為收斂。

　　一般而言，開發商通常會把30%的房產以內部認購等方式打折出售。為保利潤，大部分折扣會控制在15%以內。能獲30%-50%的高折扣者，通常都是有一定簽字權限的中層官員，或一些特殊利益關系人。

　　折扣賣房的潛規則，在榮福房產2002年7月20日的股東會決議中表達得頗為露骨——“公司在開發該項目過程中，受到各政府及協作單位有關領導等的關心支持，各股東一致同意授予蔡青峰總經理對於本項目銷售中持有726.75萬元的特別優惠處理權”。

　　根據榮福房產制定的計算公式，上述700余萬元的特別授權，可給五位客戶五折、給五位客戶八折及給十位客戶九折。而從實際操作看，超過20名買家獲得了三至五成折扣，已大大超過“特別優惠處理權”。

　　[利益交換]

　　開發商

　　變更土地合同獲利

　　與早年盛行的“合資開發”故事類同，中方上海無線電四廠有地無錢，外商黃進益持幣覓地，雙方合股開發。然而早年的外方往往資金不濟，加之上世紀90年代末滬上地產不景，上家空持項目而無力開發，多有轉手之舉。

　　1999年，台商蔡青峰以兆豐國際(上海)有限公司，參股接盤帝景苑，與兩名上家簽署《合作開發協議》。至2004年9月，蔡青峰已在榮福房產控制了53%的股份，原大股東香港榮福持股縮為46%，滬方僅余1%股權。

　　蔡氏入場，能量非凡。其盤活項目的關鍵一招，即是完成了土地合同的首次改簽，將帝景苑項目由外銷改為內銷。就土地出讓金而言，內銷、外銷，相差巨大。

　　1999年6月，上海市房地局與榮福地產三方股東重新簽署了土地出讓合同，土地出讓金由1993年的1397萬美元改為1683萬元人民幣。由此，蔡氏輕易盤回近億元資金。

　　蔡氏的能量，更體現在項目土地合同的另外三次改簽。2002年12月、2004年1月及2004年6月，在帝景苑項目從預售到售罄的不到兩年時間內，通過三份土地轉讓補充合同，這個佔地1.6萬平方米的項目，其建筑面積從1999年合同約定的64124平方米，最終增至90297平方米，容積率增加近50%，而補繳保証金總計不足500萬元。

　　提高項目容積率，是地產業“官商合作”之利藪。以每平方米萬元的開盤價計，帝景苑項目憑提高容積率獲利即達數億元。而獲得這一利益的前提，則是土地、規劃、建設甚至更高級別的政府部門，須環環打通。

　　規劃系統人士稱，頻繁變更土地出讓合同，正是相關各方掩蓋利益交換的明証。

　　多方証實，因卷入帝景苑事件，上海市規劃局已有唐文青、吳建剛兩名官員被檢察機關調查，另有上海規劃系統數名人員被查。一位接近上海市規劃局的人士稱，問題出在“項目驗收”環節。

　　接近榮福房產的人士則進一步指出，該公司在2003年底付出一筆超過300萬元的“政府規費”，或與案情有涉。據《上海商報》