廣深樓市：回暖還是乍暖還寒

　　在第一個縮短版的“五一”小長假，業績不佳的廣深樓市，到底是乍暖還寒，還是燃起重生的希望？ 

　　“回暖論”與持續調整論正面交鋒，銷售現場的人山人海又與平淡的銷售數字形成落差。在王石公開表示今年5、6月份將成為開發商能否扛得住本輪周期性調整的關鍵后，“五一”能否開門紅，或許將反映各地樓市乃至不少開發商在5月這個時間窗口，未來是向上突破還是走下坡路。

　　降價促中小戶型成交量回升

　　從廣州陽光家緣5月1~4日的成交數據來看，十區4天內成交前20名的樓盤合計成交657套，日均成交164套以上，相比4月底日均成交50套左右的水平明顯提升。而在6日，作為“五一”銷售最多的限價房項目保利西子灣一天內成交132套。

　　而在深圳，雖然春交會上出現了過去數月來在銷售現場少見的人山人海場面，不過三天成交量分別為208套、151套、185套，與4月最后一周日均150~280套的成交相比略為遜色。

　　而滿堂紅、合富置業方面則表示，廣州二手樓市開始局部回暖。由於房主大多願意以低於市價5％的價格出讓，不少低價單位以及中小戶型銷售迅速。一些5500~7500元/平方米的中小戶型，還出現了捆綁成交的個案。

　　至於在開發商方面，定位於中低檔，以及以中小戶型為主打的樓盤，大多錄得良好成交記錄。如碧桂園宣布“五一”三天集團整體銷售額達9億元。限價房保利西子灣以及單價7500元/平方米的市區山水樓盤保利林海山庄、保利林語山庄等新貨開售，均進入廣州的簽約套數最多的前5名樓盤。

　　至於走豪宅路線以及未推行降價措施的開發商，在這個黃金周少見斬獲。

　　開發商：該降的都降了

　　關於房地產行業未來走勢的判斷，王石此前在公開場合宣布：“萬科該降的都降了，應該不會再降了。”他認為，跟著萬科調整價格的房地產公司，房子賣得不錯﹔不跟著降價的房地產公司，都很難受。

　　雖然富力、雅居樂、金地、SOHO中國等4個月來都沒有新增土地，萬科卻在此階段快速增加了10個項目，而且其中有7個是通過收購或者合作方式取得，不少合作地塊的價格還遠低於其他開發商在拍賣市場上拿到的同類地段價格。

　　而保利地產的董事總經理宋廣菊則表示，她一直不認同業界的拐點論，“除非中國的經濟出現向下的拐點了，地產才會出現拐點。現在的地產隻是放慢了增長速度，並沒有出現倒退。”

　　她還認為，目前樓價下跌隻是對於此前樓價泡沫的正常調整，但是從1~4月的成交來看，其實在廣深地區樓價仍是比去年同期上升的，隻是比去年下半年出現回落。

　　業內專家：

　　降價還遠遠不夠？

　　但是，相比開發商的樂觀，一些業內人士卻顯得非常謹慎。

　　深圳市房地產研究中心副主任王鋒在春交會一次論壇上提醒開發商，不要指望房價在節后馬上可以反彈起來。深圳市社科院城市營運研究中心主任高海燕甚至直言，“五一”期間實際成交量沒有明顯上升，說明了開發商的降價還遠遠不夠，回暖隻是假象。

　　對於廣州樓市，知名房地產專家韓世同和趙卓文都認為，“五一”期間廣州樓市高價盤看者寥寥，打折盤人頭涌動。兩人都認為整體低迷、局部熱銷的狀況還將持續下去。

　　但是，合富輝煌首席市場分析師黎文江卻認為，未來廣州的整體樓價，特別是中心城區洋房和以別墅為代表的稀缺豪宅在價格方面作出讓步的可能性已經不大，樓價回調的局面將隻會在外圍區域產生。隨著供應量的進一步提升，市場成交會隨之放大。

　　對此，韓世同並不贊同：“去年樓價大幅飆升時有大量的投資客入場，與少量自住客共同推高樓價﹔現在大量的投資客已經被套或撤場，單靠少量自住型買家難以維持高價市道，高檔樓盤還會繼續降價。”

　　趙卓文更表示不看好未來數月的廣州市場，他認為，除非開發商的資金壓力緩解、市民對樓市信心回升、政府的限價房及經濟適用房供應量減少、廣州的工作倍增計劃實現等四大條件滿足，才能夠將樓價下降的趨勢扭轉。

　　“2008年，預計90%以上的珠三角房企不能完成此前定下的全年工作計劃，從5月開始調低業績目標將是必然的選擇。”趙卓文表示。