中國住房保障圖展開經適房首度定為有限產權

2007年08月16日15:33 來源：上海証券報

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　中國住房保障的清晰路線圖終於展開

【編者按】

　　中國住房保障的清晰路線圖終於展開。

　　昨天，《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發〔2007〕24號，以下簡稱“24號”文）明確表示，加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。

　　在24號文的基礎上，各部委正在聯動制定配套政策，大多出台時間表已經確定。與此同時，有消息稱國務院主持的全國住宅工作會議或住房保障工作會議計劃於8月下旬召開，將明確下一階段的住房保障工作，並且將通過“兩步走”進行房地產調控。首先是完善政府主導的住房保障體系，隨后引導住宅產業朝著溫和、健康的方向發展。

　　⊙本報記者於祥明

　　經濟適用房：

　　有限產權、政府優先回購

　　根據24號文，經濟適用住房屬於政策性住房，購房人擁有有限產權，其今后上市交易將受到種種限制。自此，經濟適用房，混淆於保障性住房與普通商品房的歷史將被徹底“終結”。

　　文件規定，經濟適用房供應對象為城市低收入住房困難家庭，並與廉租住房保障對象銜接。過去享受過福利分房或購買過經濟適用住房的家庭不得再購買經濟適用住房。已經購買了經濟適用住房的家庭又購買其他住房的，原經濟適用住房由政府按規定回購。

　　同時，文件規定，經濟適用住房屬於政策性住房，購房人擁有有限產權。購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因各種原因確需轉讓經濟適用住房的，由政府按照原價格並考慮折舊和物價水平等因素進行回購。

　　文件進一步規定，購買經濟適用住房滿5年，購房人可轉讓經濟適用住房，但應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等價款，具體交納比例由城市人民政府確定，政府可優先回購﹔購房人向政府交納土地收益等價款后，也可以取得完全產權。上述規定應在經濟適用住房購房合同中予以明確。政府回購的經濟適用住房，繼續向符合條件的低收入住房困難家庭出售。

　　24號文還要求，今后經濟適用住房建筑面積要控制在60平方米左右，從而在政策層面破除了經濟適用房“大戶型”的隱患。這一點在廉租房建設上也有明確規定，要求新建廉租住房套型建筑面積控制在50平方米以內。

　　廉租房：

　　土地出讓金投入不低10%

　　記者注意到，24號文的出台，還將使中國住房保障機制進入到一個“廉租房”的新時代。文件指出，城市廉租住房制度是解決低收入家庭住房困難的主要途徑。

　　24號文指出，2007年底前，所有設區的城市要對符合規定住房困難條件、申請廉租住房租賃補貼的城市低保家庭基本做到應保盡保﹔2008年底前，所有縣城要基本做到應保盡保。“十一五”期末，全國廉租住房制度保障范圍要由城市最低收入住房困難家庭擴大到低收入住房困難家庭﹔2008年底前，東部地區和其他有條件的地區要將保障范圍擴大到低收入住房困難家庭。

　　同時，為了防止政策被“架空”，文件對保障廉租房落地的“房源”、“資金”等上作出了明確規定。特別是在廉租房的資金來源方面，包括地方政府預算、公積金收益、土地出讓金收益、以及廉租房租金本身等多個方面。

　　24號文要求，地方各級人民政府要根據廉租住房工作的年度計劃，切實落實廉租住房保障資金。具體包括：一是地方財政要將廉租住房保障資金納入年度預算安排。二是住房公積金增值收益在提取貸款風險准備金和管理費用之后全部用於廉租住房建設。三是土地出讓淨收益用於廉租住房保障資金的比例不得低於10%，各地還可根據實際情況進一步適當提高比例。四是廉租住房租金收入實行收支兩條線管理，專項用於廉租住房的維護和管理。對中西部財政困難地區，通過中央預算內投資補助和中央財政廉租住房保障專項補助資金等方式給予支持。

　　與此同時，24號文還要求多渠道增加廉租住房房源。具體包括，採取政府新建、收購、改建以及鼓勵社會捐贈等方式增加廉租住房供應。

　　政策細化:

　　相關配套有望接踵而來

　　值得注意的是，24號文中所涉及到“經濟適用房轉讓須向政府交納的土地收益價款”、“廉租房租賃補貼標准”、“廉租房保障對象和保障標准”等等一系列相關事項都待細化。對此，記者了解到，各部委聯動配套政策正在緊鑼密鼓地制定中，出台時間表已經確定。

　　其中，建設部將會同民政部制定《城市低收入家庭資格認定辦法》。根據當地統計部門公布的家庭人均可支配收入的一定比例，結合城市經濟發展水平和住房價格水平，在今年10月完成。同時，《城鎮最低收入家庭廉租房管理辦法》、《經濟適用住房管理辦法》將於年內修訂完成。

　　再者，央行會同建設部、財政部制定對廉租房和經濟適用房建設的金融支持辦法，根據各地廉租房與經濟適用住房建設情況，研究提出金融支持方案，在今年10月底完成。國家稅務總局會同財政部落實制定廉租房建設、經濟適用房建設和租賃的稅收支持政策，於今年10月底完成。同時，住房保障立法研究也提上日程，8月底完成初稿。

　　另據了解，建設部還將在10月底之前，對90平方米以下商品住房的佔有比例展開督察，以確保房源。

　　打破怪象，單位自建房僅限兩類企業

　　⊙本報記者於祥明

　　一些企業“福利式”的集資建房怪象將被打破。昨天，《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》意見強調，除了各級國家機關一律不得搞單位集資合作建房外，企業也隻有兩類才可以集資建房。同時，單位集資合作建房納入當地經濟適用房供應計劃，不得向非經濟適用房供應對象出售。

　　文件明確要求，要加強單位集資合作建房管理，單位集資合作建房隻能由距離城區較遠的獨立工礦企業和住房困難戶較多的企業，在符合城市規劃前提下，利用自用土地組織實施。

　　此前媒體報道，北京鐵路局、網通等手中有地企業集資建房，以遠遠低於市場的價格定向銷售給本單位職工，成為變相福利分房。甚至一些地方擴大集資建房范圍，有房職工也兩次或多次享受政府的優惠政策。

　　對此，文件要求，單位集資合作建房納入當地經濟適用住房供應計劃，其建設標准、供應對象、產權關系等均按照經濟適用住房的有關規定執行。在優先滿足本單位住房困難職工購買基礎上房源仍有多余的，由城市人民政府統一向符合經濟適用住房購買條件的家庭出售，或以成本價收購后用作廉租住房。

　　文件強調，各級國家機關一律不得搞單位集資合作建房﹔任何單位不得新征用或新購買土地搞集資合作建房﹔單位集資合作建房不得向非經濟適用住房供應對象出售。

　　值得關注的是，文件還將此前被忽視的農民工、棚戶區、舊住宅區等納入了住房保障體系范圍。

　　■記者觀察

　　廉租房加碼，樓市步入“雙核時代”

　　⊙本報記者於祥明

　　一邊是保障性住房，一邊是普通商品房，兩個市場涇渭分明。隨著昨天《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》正式浮出水面，我國房地產調控進入了一個新的階段。

　　“上帝的給上帝，愷撒的歸愷撒。”我們可以預測，在這樣一個時代，房價（普通商品房）的不斷上漲，將不再成為懸在中低收入家庭頭頂的“達摩克利斯之劍”。

　　經濟適用房建設用地實行行政劃撥，免交土地出讓金﹔商品房採用出讓方式須交納土地出讓金。前者與后者獲得土地的方式不同，決定了兩者必定性質不同。因此，購買經濟適用房隻擁有有限產權合情合理。實際上，24號文的出台，意味著保障性住房與商品房兩個不同的市場“分水嶺”確立。

　　更為重要的是，在對原有經濟適用房問題提出一攬子解決方案的同時，我國確立了“建立健全以廉租住房制度為重點”的保障性住房政策體系，進入了“廉租房時代”。

　　此前，受利益驅動及經濟適用房多種問題爭論的影響，保障性住房逐漸被邊緣化，一些地方政府在提供保障型住房方面力度不夠，商品房成了單一市場，造成全國房地產市場房價飛漲。“有關經濟適用房的爭論和問題比較多，對廉租房制度的爭論很少，認識上比較一致，因此廉租房政策主要就是執行落實問題。”

　　記者注意到，多位房地產專家對上述觀點大多認同。實際上，在24號文政策框架下，廉租房的落實已經獲得了中央政府、資金、房源等多方面保障。有理由相信，經濟適用房的歷史不會再重演，房地產“雙核時代”不久就會到來。

　　我們可以預測，如果中低收入家庭的基本住房保障在“廉租房時代”得到解決。那麼，房價（普通商品房）的不斷上漲的問題也將變得“純粹”，不再成為社會問題，而降低為一個房地產行業發展的經濟問題。

　　現狀

　　二季度房價漲6.3%，地價漲13.5％

　　⊙本報記者於祥明

　　昨天，國家發展改革委、國家統計局最新統計數字顯示，二季度，全國70個大中城市房價與去年同季度相比上漲6.3%，與此同時，土地交易價格卻上漲了13.5%，較房價上漲幅度2倍還多。

　　據統計，二季度6.3%的漲幅比1季度高0.7個百分點。其中，漲幅較高的城市仍然是深圳、北京，以及后來居上的北海，其上漲幅分別為14.3%、9.5%、12.5%。

　　值得注意的是，新建商品房價格同比上漲高於平均水平，達6.4%，漲幅比1季度高0.4個百分點。其中，普通住宅、高檔住宅銷售價格分別上漲6.8%和7.1%，漲幅分別比1季度高0.6和0.3個百分點﹔經濟適用住房銷售價格上漲1.4%，漲幅比1季度低0.5個百分點。

　　“不少地方土地價格的攀升，也在推動房價上漲。”中國房地產業協會副會長朱中一在上周末曾指出地價的作用。這一點在二季度數據中得到印証。據統計，二季度土地交易價格同比上漲13.5%，漲幅比一季度高3.7個百分點。其中，居住用地交易價格漲幅最高，達16.2%，漲幅比一季度高7.3個百分點。令人深思的是，這一漲幅已經接近房價漲幅度3倍。

　　京滬二手房指數雙雙大漲逾3％

　　⊙本報記者唐文祺

　　7月的酷夏，並未阻礙各地二手房價格持續上漲。最受人矚目的北京、上海兩地二手房市場，二手房指數環比漲幅皆已達3%以上。

　　記者從北京我愛我家得知，7月份我愛我家二手房綜合指數為1578.21點，環比增加47.19點，上漲幅度為3.08%﹔與去年同期相比，指數提高了201.31點，增幅為14.62%。

　　從總體成交狀況來看，7月份北京二手房交易市場繼續保持著供需兩旺的上行走勢，整體交易量增勢明顯。而二手房交易價格同樣表現向上拉升，整體交易均價達到7660元/平方米。二手已購公房的交易均價為8621元/平米，環比上漲了4.64%﹔二手商品房的交易均價則為6994元/平米，環比升高了1.20%。

　　在上海，二手房指數辦公室提供的數據顯示，7月的上海二手房指數為1820點，較6月份上漲69點，環比漲幅為3.94%。

　　從實際市場來看，上海二手房市場總體房屋成交價格不斷攀升，多數區域的平均價格漲幅在5%至10%之間。雖然7月份的上海二手房市場依然處於明顯的賣方市場，且賣方在對后市依舊看好的預期下，不斷“跳價”或選擇不予出售。但在房價持續攀升的情況下，買方的購房需求有所壓制，從而導致7月份上海二手樓市成交量出現小幅下滑。

　　五部門清理國有土地使用權出讓

　　⊙據新華社

　　為加強土地調控，嚴肅查處並糾正土地出讓中的違法違規行為，預防和治理土地出讓領域的腐敗問題，經國務院同意，監察部、國土資源部、建設部、財政部、審計署等五部門近日聯合發出《關於開展國有土地使用權出讓情況專項清理工作的通知》，決定集中半年時間，在全國開展國有土地使用權出讓情況專項清理工作。

　　通知指出，各地要對本轄區內２００５年１月１日至２００７年１２月３１日期間供應的所有建設用地逐宗進行清理。清理工作採取自清自糾與逐級抽查相結合的方法，分動員部署、自清自糾、重點抽查和總結報告四個步驟實施。清理的重點包括是否將應當出讓的土地作劃撥處理、是否將應當招標拍賣挂牌出讓的土地以協議方式出讓、出讓金的定價以及收支是否合法合規、以出讓或者劃撥方式取得土地使用權后有無違反規定改變用途等規劃條件四個環節。

（責任編輯：孫紅麗）