京物業合同范本下月實施 解約須提前仨月通知

    物業公司經營歸業主所有的共用設施用於廣告、房屋租賃等活動，必須經過業委會的書面同意，且全部收益歸業主所有。這一關系有房族切身利益的問題被寫進合同加以明確和保護。市建委與市工商局起草的《北京市前期物業服務合同》與《北京市物業服務合同》示范文本“五一”起實施，停車收費、裝修等備受關注的焦點問題都包含其中，范本中明確規定，業主拖欠物業費將交滯納金。

　　市工商局合同處處長王珊介紹說，《北京市前期物業服務合同》示范文本將作為《商品房買賣合同》的附件，由開發商在賣房之前與物業公司簽訂，需要上報市建委予以公示。《北京市物業服務合同》示范文本供業主大會或業主選聘物業服務企業時使用。兩份合同范本明確規定了開發商、物業公司、業主三方的權利和義務。

 　　■關於業主 　　對前期物業服務有知情權

　　前期物業合同雖然是由開發商與物業公司簽訂，但服務對象仍是業主。合同范本明確：業主在前期物業中享有知情權。在保障業主利益的同時，范本也進一步明確了相應的義務，如有拖欠物業費，業主應該交納滯納金，按照合同法規定，該標准是每日物業費的萬分之五，雙方也可約定其他標准。

　　共用設施搞經營須經業主書面同意

　　對於歸業主所有的共用部位、公用設施，物業公司想用於廣告、房屋租賃、會所經營等營利活動，要征得業主委員會書面同意，並每半年向業主公布收益情況，接受監督。經營收益歸全體業主，可分攤到戶沖抵下一年度的物業服務費用，也可用於小區改造或補充專項維修資金。

　　共用部分的經營權歸誰，則由業主大會商議決定。

 　　■關於物業 　　物業不得出賣業主資料

　　范本在物業公司義務中明確寫入：妥善保管和正確使用本物業的檔案資料，及時記載有關變更信息，並為業主的個人資料信息保密。

　　裝修未損房屋及時返押金

　　范本規定物業公司應與業主訂立書面的裝修服務協議，除約定收取裝飾裝修服務費外，物業不得另行收取裝修垃圾清運費、施工人員管理費、門卡工本費等與裝飾裝修有關的費用。未造成共用部位、共用設施設備和承重結構損壞的，物業應在完工后7日內將押金全額退還。

　　物業解約須提前仨月通知

　　與業主發生矛盾，擅自“罷工”導致小區停水停電，這樣的物業公司將面臨萬元級別的違約賠償。合同期滿前，無論是業主還是物業公司，不想再繼續合作，必須提前3個月通知對方，雙方都不能擅自提前解除合同，否則無過錯方可要求萬元級別的違約金。

 　　■關於收費 　　物業費分為包干制和酬金制

　　對於業主普遍關心的物業服務收費問題，范本中提供了“包干制”或“酬金制”供選擇。包干制是指物業費由業主按建筑面積交納，如果選擇這種方式，物業公司不得以虧損為由要求增加費用、降低服務標准或減少服務項目。酬金制是指業主按建筑面積預先交納服務資金，物業公司用來支付綠化養護等費用，選擇這種方式，物業公司應向全體業主公布賬單並定期公布費用的使用情況。同時雙方每年聘請專業機構對物業服務資金使用進行審計。剩余費用轉入下一年，不足部分由業主承擔。

　　住宅經商按商業物業標准收費

　　針對廣受關注的民宅商用行為，范本規定，業主、物業使用人在符合相關法律規定的前提下，利用住宅物業從事經營活動的，物業公司可以參照商業物業標准收取相應的物業服務費。