北京新物業服務合同示范文本上崗

    物業服務一直是房地產業糾紛頻出的領域，如何減少糾紛，始終苦無良策。今年五一開始，北京市將實施新的《北京市前期物業服務合同》與《北京市物業服務合同》示范文本，有望為物業糾紛找到一條出路。

　　據了解，截至2008年3月，北京全市實施物業服務總建筑面積達3．5億平方米，其中住宅面積2．7億平方米，約佔住宅總量的80％﹔全市住宅小區成立業主大會的有627個，約佔項目總數的20％。全市共有物業服務企業2844家，從業人員約20萬人，其中一級企業65家，二級企業197家，物業服務已經涉及北京市民千家萬戶。

　　據北京市建委相關人士介紹，《北京市前期物業服務合同》示范文本將作為《商品房買賣合同》的附件，要求開發建設單位在銷售物業之前選聘物業服務企業時簽訂，在辦理房屋預售手續的同時上報市建委市場交易管理系統予以公示，由買房人在購房時予以確認，避免和減少業主入住后發生爭議和糾紛。《北京市物業服務合同》示范文本供業主大會或業主選聘物業服務企業時使用，通過明確物業服務范圍、完善業主與物業服務企業的權利義務、規范物業服務收費方式、明確違約責任等措施進一步理順雙方關系。兩個示范文本分別明確了前期和后期物業服務中的服務范圍、服務標准、合同期限、服務費用、權利義務、違約責任等相關條款。對於規劃平面圖、物業構成明細、物業共用部位明細、物業共用設施設備明細、物業服務標准以及移交資料清單等具體內容則以附件的形式體現。

　　《北京市前期物業服務合同》包括入住前服務和入住后服務兩部分。合同明確，開發建設單位和物業服務企業應當就入住前服務的具體事宜簽訂書面協議，明確服務的范圍、費用等事項，並規定因入住前服務發生的費用由開發建設單位另行支付，不得攤入業主的物業服務費用。

　　目前物業服務活動中因服務期限和合同解除問題引發的糾紛較多，常有物業公司突然不知所蹤或原有物業公司拒不撤出的報道見諸媒體。為減少有關糾紛，文本中對此類問題做出了專門規定：

    （1）服務期限問題：開發建設單位與物業服務企業可以在合同中約定服務期限。

    （2）期滿不再續約問題：任何一方決定在服務期限屆滿后不再續約的，均應當在屆滿3個月前書面通知對方，從而給物業交接預留充足的准備時間。

    （3）合同提前終止問題：服務期限未滿，但業主大會已選聘新的物業服務企業的，應當在新的物業服務合同生效3個月前書面通知甲、乙雙方﹔新合同生效時，原合同自動終止﹔物業服務企業應當在原合同終止前移交物業服務用房、物業服務的相關資料及屬於本物業區域內的物業共用設施設備、公共區域，並按時撤出本物業區域，以保障新舊物業的順利交接。

    （4）物業銜接空檔問題：為避免物業服務銜接上出現空檔損害業主權益，文本中規定原合同終止后尚未有新的物業服務企業承接的，原物業服務企業應當繼續按原合同約定提供服務，在此期間的物業服務費用仍由業主按原合同約定標准交納。

    （5）物業服務企業的交接協助問題：文本中規定合同終止后甲乙雙方應當共同做好債權債務處理，包括物業服務費用的清算、對外簽訂的各種協議的執行等﹔物業服務企業應當協助開發建設單位或業主大會、業主委員會做好物業服務的交接和善后工作。

　　物業服務合同對新舊物業服務企業交接問題也做了規定，要求委托方、新物業服務企業和原物業服務企業應當在新的物業服務合同生效之前，就交接時間、交接內容、交接查驗、交接前后的責任等事項進行約定。交接時間應當確定具體時點，時點前責任由原物業服務企業承擔，時點后責任由新物業服務企業承擔﹔原物業服務企業應當在約定時點將物業區域內的檔案資料、物業服務用房及屬於本物業區域內的物業共用設施設備、公共區域移交給新物業服務企業，由委托方、新物業服務企業和原物業服務企業進行逐項查驗接收，並由三方簽字確認。三方對查驗結果存在爭議的，應當在查驗記錄中載明，並明確解決辦法。

　　文本中規定，物業服務企業經營歸業主所有的共用部位、共用設施設備用於廣告、房屋租賃、會所經營、商業促銷等活動，應當在符合有關法律規定並征得相關業主、業主大會的同意后，按照規定辦理有關手續，每半年向委托方公布收益情況並接受監督。經營歸業主所有的共用部位、共用設施設備所得收益歸業主所有，並可用於分攤到戶補充專項維修資金、抵減下一年度物業服務費或業主大會表決的其他用途。