“會診”地產股 行業分析師把脈樓市

　　今年3月，地產股曾經一度借助年初二套房貸試探性鬆綁的傳聞以及市場短期回暖的跡象，走出一波領漲反彈行情。4月初的基金一季報更顯示地產股開始成為基金四季度減持后，又在一季度成為再度增持的對象。 

　　但是，從4月中旬開始，地產股卻由於業績下滑的預期，成為基金集中拋售的對象。四大龍頭萬科（000002.SZ）、保利地產（600048.SH）、金地集團（600383.SH）、招商地產（000024.SZ）等，10個交易日內下跌幅度超過40％。而且據大智慧TOPVIEW數據，3月11日至4月25日期間，機構持倉比例從64.6%下降到59%。近40個交易日中，房地產板塊僅有6個交易日處於資金淨流入狀態，在40個交易日中，該板塊淨流出資金總額高達88億元之多。

　　在宏觀調控壓縮市場需求、上市房企因過快增長的土地儲備及銀行貸款而背負沉重債務壓力的今天，地產股能否重演去年盛況？多位知名分析師對此各抒己見。

　　《第一財經日報》：地產股今年是否仍屬於良好的投資品種？

　　中信証券王德勇：在股市大環境未出現明顯好轉前，地產股仍然存在與大市同步下跌的危險。而且在政策調控下，今年以來廣州、深圳等城市的樓價下跌明顯，除非傳統的旺季4~5月能出現市場回暖跡象，才可以審慎看好地產股的表現。

　　中銀國際田世欣：2008年預計全國范圍房價保持平穩或微漲。維持對房地產行業的同步大市評級。青睞具有較高周轉率、專注大眾住宅市場的領先開發的上市企業。

　　國泰君安孫建平：樓市成交量回暖和房貸政策是否放鬆決定地產股未來投資機會的大小。對二季度成交量環比回暖趨勢抱有信心，對行業集中速度加快、資源整合可期，具有資金、土地、管理、品牌等優勢的一、二線行業龍頭的市場份額提高和成長前景值得耐心等待。

　　廣發証券花長勁：從政府工作報告來看，未來數月內預計將有一系列的行業調控政策出台，由於房地產行業對政策比較敏感，因此我們對二季度房地產公司的投資，特別是住宅開發的公司持謹慎態度。由於此輪行業調控主要針對房價上漲過快、住宅結構不合理等，其調控對象是住宅市場，因此在住宅開發類公司面臨調控時，非住宅開發類的公司將迎來投資契機。以二季度為例，適宜投資擁有穩定現金流和巨大升值前景的商業地產股。

　　《第一財經日報》：今年的經濟形勢較去年更為復雜，如何看待今年的地產業發展的前景？

　　中信証券王德勇：2008年肯定是行業調整的一年。增速下降將成為常見現象。2007年上市房企普遍同比增長100％的狀態已難持續，今年可能優勢企業能維持70％左右的增幅。

　　但是產業整合會進行得很快，而二季度的銷售量能否上升將成為決定今年地產公司業績表現的關鍵。

　　中銀國際田世欣：資產價格膨脹的前提是充裕的流動性，目前流動性的格局尚未發生根本性的變化，而市場所擔心的信貸結構劇烈變化會對地產行業資金鏈造成不利影響的情況發生概率很低。政策方面，從緊貨幣政策導致去年四季度以來房價和地價的理性回歸，二套房貸政策近期監管較嚴厲，但在商業銀行執行層面明緊暗鬆現象難以避免。保障房的供應規模受制於地方財政改革進程，可預計的兩年內實質性影響有限。

　　在高通脹、負的實際利率和狹窄的投資渠道共同作用下，來自國內的投資需求仍然存在，但活躍度降低﹔來自海外的投資需求由於強烈的人民幣升值預期和較低的資金成本，對人民幣資產興趣濃厚，但其進入的規模和限外令的執行力度密切相關。

　　國泰君安孫建平：相信房價大起大落是包括中央、地方政府在內不願意看到的。但樓市成交量同比萎縮並不會影響政府調控的立場和決心。目前房價基本保持穩定、成交量萎縮的局面比較符合政策取向，近期再出台嚴厲的調控政策打壓房價和成交量的可能性不大。

　　如果二套房標准放鬆或者房貸政策放鬆，投資需求將被激活，消費需求可能結束觀望，甚至產生2007年普遍的恐慌情緒，所以一旦房貸政策出現鬆動，對房價漲幅將可以更為樂觀一些。房貸政策從緊、成交量萎縮帶來的最大行業影響在於行業集中速度將會加快，強勢大中型開發商將會獲得更多的市場份額。

　　廣發証券花長勁：房地產行業土地增值稅將從“預征”轉向“清算”，貨幣政策進一步從緊，將直接影響房地產企業的盈利能力，毛利率下降0.5％~2％左右，同時房地產行業通過國內信貸籌集的資金增幅將進一步減小。

　　再加上目前房地產市場成交量較過去有所下跌，預收房款和定金也無法滿足公司發展的資金要求。從緊的貨幣政策將從各個方面影響房地產行業的融資渠道，加大了房地產業的資金壓力。而且2007年上市房企的規模擴張是建立在暢通的融資渠道上的，隨著信貸的緊縮，2008年不少公司經營風險加大。

　　《第一財經日報》：目前地產股是否已進入值得投資的價格區域？看好哪類地產股？對投資者有什麼建議？

　　中信証券王德勇：由於目前基於業績增長基礎的估值標准正在重新建立，因此地產股短期是否已經具備投資價值仍有待觀察。但長期而言，因為地產行業的增速很快，需求穩定，具備長期投資價值。看好行業有資源整合能力的龍頭企業。

　　不過建議投資者在此階段注意控制風險，即使機構有可能會階段性增倉地產股，它們依然存在補跌的風險。

　　中銀國際田世欣：目前維持對房地產行業的同步大市評級。以萬科和金地集團為代表的具有較高周轉率、專注大眾住宅市場的領先開發企業值得關注，同時也看好具備明確預期、業績鎖定性好的華發股份和保利地產。

　　建議投資者目前應該注意規避償債能力不足、現金流可能出現問題的上市公司。

　　國泰君安孫建平：維持對地產行業增持投資的評級。經過前期較大幅度的調整，目前A股開發類主流上市公司2008年動態PE為18倍，﹔出租類30倍，投資安全邊際大為增強。

　　萬科、招商地產、金地集團的投資評級從謹慎增持調高到增持，保利地產因為估值優勢相對不明顯，投資評級從增持下調到謹慎增持。

　　建議投資者標配和逢低戰略性增持行業龍頭股。

　　廣發証券花長勁：二季度非住宅開發的房地產公司將比住宅開發類的公司具有吸引力。在非住宅開發類公司中推薦金融街，在住宅開發類公司中從謹慎角度隻推薦萬科A和保利地產等。

　　建議投資者關注房地產上市公司的行業經營活動現金流壓力表現。