每平米樓價6.69萬 滬新地王吹高房價泡沫？

　　惟一內資企業勝出

　　蘇寧44.04億元拿地王

　　８月２４日，備受海內外地產巨頭青睞的上海在經過半個多小時“關門”拍賣后，以44.04億元的創記錄天價，被意外殺出的黑馬南京蘇寧房地產開發有限公司收入囊中，該成交價超出起拍價156%。

　　黃浦區163地塊位於南京路步行街東端，因地段極佳，一經挂牌出讓，便引起海內外眾多知名地產企業的關注，共有46家企業領取《挂牌出讓文件》。最后，有10家企業在規定時間內提交了競買申請及競買保証金，其中內資1家、外資9家。經審查合格后，出讓人於8月8日向10家競買企業核發了《競買人資格証》。

　　參加競拍的10家地產商，來自中國香港的佔多半，包括九龍倉、新鴻基地產、和記黃埔、恆隆、香港建設、信和集團等，幾乎匯集了香港所有一線房地產開發商。對該地塊一直有意的兩家美國公司——洛克菲勒集團和鐵獅門也到場參加了競拍，但誰也沒有想到，最后的爭奪會發生在九龍倉和蘇寧之間，而且會是蘇寧勝出。

　　黃浦區政府對此次拍賣現場採取了很少見的封閉式處理，將所有記者悉數擋在了門外。

　　“面粉比面包貴三成”

　　樓板價是前一記錄３倍

　　當獲悉新“地王”最終以44.04億元的天價落槌時，仲量聯行亞太區寫字樓部董事陳立民連連感慨，“面粉比面包還貴三成。”

　　163地塊土地面積1.3709萬平方米，規劃容積率4.8以下，可建面積6.58032萬平方米，以蘇寧拿地的價格計算，樓板價已高達6.69萬元/平方米。與此前新鴻基地產以2.0178萬元/平方米樓板價競得浦東新區濰坊街道地塊相比，163地塊將樓板價最高記錄提高了兩倍多。

　　在拍賣前，陳立民曾經以地產市場“面包”的價格給“面粉”做過估值：按目前甲級辦公樓的租金10-12元/平方米/天，以租金回報率10%推算，辦公樓成品價格應為3.65萬-4.38萬元/平方米，扣除開發成本人民幣1萬元/平方米，則土地成本應該在人民幣2.65萬-3.38萬元/平方米。由此推算出163地塊成交價在3.38萬元/平方米，或總價22.24億元。其他一些開發商或業內人士也基本認同這一價格，預計163地塊成交總價會在23億元左右。顯然，成交價格表明，163地塊的潛在價值遠遠不止這些。

　　蘇寧拿地用意何在

　　影響上海樓市幾何

　　163地塊被眾人賦予的更多想象是，沿江區域的價值被重新發現后，能不能就此創造一個新的CBD？是否能引領黃浦區，乃至整個上海樓市的漲勢。

　　對此，敏感的投資客早就對“163效應”趨之若?。相關人士曾向記者透露一個細節，就在該地塊開標前的兩個星期，近20名基金經理集體到訪位於同一區域內的華潤置地上海灘花園，並表現出極大的購買欲，而這個項目則剛剛推出了一個沿江多層項目，已經創造黃浦區歷史最高價格。

　　蘇寧的主業是連鎖家電，要如此奢侈的“地王”又有何用？163地塊的規劃土地用途為商業、辦公，蘇寧拿地后准備如何開發？天價拿地的直接結果是利潤率下降，蘇寧又准備怎樣規避風險？這些已經成為土地拍賣后最令業界關心的問題。

　　公開資料顯示，蘇寧房地產開發有限公司在南京開發過相當數量的住宅以及寫字樓項目，一位南京的業內人士也對記者表示，蘇寧在南京的房地產行業中具有相當地位，尤其在一般開發商並不擅長的寫字樓建造上。

　　黃浦區政府表示，該地塊的成功推出，將進一步提升南京路的商業、商務能級，為發展黃浦現代服務業創建新的平台。

　　但也有業內人士對這一前景表示了擔憂。一家投資基金的分析師認為，九龍倉是香港非常有經驗的寫字樓開發商，他們有一個很好的完整的團隊，如果由他們拿到163地塊，或許更有利於這個地塊的開發。“畢竟，做寫字樓不完全是資金的問題，如何做規劃和管理都很重要”。

　　“地王”英雄輩出

　　地產業泡沫堆積

　　“目前房地產市場比較明顯的一個跡象就是，房價隨著地價上漲而上漲，往往是一塊高價土地拍賣后，周邊房價隨之上漲，主要原因是土地經過招拍挂后價格較高，樓面地價基本與周邊房價持平。從開發商盈利的角度來看，未來房價必將提高，從而引發地塊周邊房價的上漲。而房價上漲帶來的結果是半年或一年以后地價好像已經不貴了，証明當初高價買地的投資是對的，這就是比較典型的地價房價泡沫制造游戲。”中金公司研究部認為。

　　“高價拿地是行業集中度提升的前奏。高價拿地和高價增發一樣，目前正處於泡沫堆積之中。我們在警惕行業和公司風險的同時，也需要認識到，這個過程是行業整合的一種必然，最后勝出者將是執行能力強和融資能力強的公司”。

　　但也有業內人士表示，高價不見得風險高，因為好房子仍是稀缺品。

　　“這次拍賣的結果也反映出中國擁有的豐富的流動性資金仍在推動資產價格的上漲。雖然很多人認為這次的高價地塊可能會把資產泡沫再次吹高，但是我們認為目前經濟的基本因素還可以支持這個價格。同時也表明開發商對上海的經濟預期相當樂觀。”高力國際研究部表示。

　　有分析人士認為，目前市場把注意力更多地放在位置與單價上，但未來的發展趨勢是即使同一區域價格差距也會很明顯，在滿足居住要求后，居住舒適的要求使得市場可以給品質高的住宅以更高的價格，所以當市場競爭加劇的時候，提高附加值將成為公司的競爭優勢，如果有品質作保証，像蘇寧這樣高價拿地風險並不會很高。

　　【紀錄】

　　拍賣場外“波濤洶涌”

　　８月２４日，記者在黃浦區１６３號地鐵拍賣現場外圍，已然感受到拍賣場內逼人的競價“熱浪”。

　　13︰45，延安東路300號，上海市黃浦區人民政府門口，一些香港和本地媒體記者，以及業內人士紛紛開始出現，此時大家得知這次土地出讓並不對公眾開放，包括記者。

　　14︰00，開發商開始換牌，出讓正式開始。

　　14︰25，記者從黃浦區新聞辦公室得到一張專門為媒體准備的《通知》，上面表示163號土地使用權的出讓結果將在“上海黃浦”門戶網站發布有關信息。

　　14︰40，拍賣價格超過了40億。

　　14︰46，隻剩下九龍倉與蘇寧兩家在舉牌。

　　14︰50，蘇寧以44.04億元的價格拿下了163號地塊，折合單價66900元/平方米，創下內地單價最高的土地拍賣記錄。

　　15︰17，九龍倉的CFO從記者們駐守的門口出來，直奔停在外面的轎車而去，一臉嚴肅，不接受媒體任何採訪。 （記者 鄧旭）

　　《國際金融報》 ( 2007-08-28 第07版 )