京城房地產升溫 五環外房價觸摸8000元每平米 

　　供地趨緊 需求剛性

　　京城房地產繼續升溫 五環外房價觸摸8000元每平米

　　東二環內將於近期開盤的毛坯普通住宅項目“北京上舍”，敲定的銷售均價達每平方米11000元，而去年8月同一區域的精裝修項目“保利薔薇”，開盤時銷售均價為每平方米9800元。

　　樓市“高漲的熱度”不僅局限於中心城區。1月中旬開盤的新龍城五期，位於北五環外的回龍觀，開盤價也高達每平方米8000元，而該樓盤在2006年12月份報出的均價是每平方米7000元。

　　“周圍的樓盤基本都是這個價錢，六千多的房子早就沒了，清河那邊高的已經賣到一萬多了。” 新龍城的售樓人員所說的清河，也位於北五環外。

　　中大恆基不動產研究中心統計顯示，2007年1月北京樓市供應偏緊。1月份將有23個樓盤入市，其中普通住宅項目10個，開盤均價在8000元/平方米左右，且大多位於四環、五環外。而四環以內開盤的主要是公寓項目，均價高達13160元/平方米。

　　房價延續漲勢

　　SOHO中國發布的《2006年房地產市場分析報告》顯示，2006年北京房地產市場成交金額共2011億元，比上一年增長了20%﹔平均單價8792元/平方米，比上一年增長16.7%。而有業內人士認為，今年1月入市住宅項目數量比前幾個月有明顯下降，這將使京城房價繼續上漲。

　　一位房地產經紀公司的經理指出，春節前夕是銷售淡季，大多數開發商有意避開銷售淡季，希望首次開盤時在銷售量及價格上獲得雙贏，並為后期開盤聚攏人氣。此外，在2006年底，不少老項目趁房價仍按慣性保持快速上升時，將項目推入了市場，形成了一個供應高峰，直接導致了本月供應減少。

　　北京市房地產交易管理網的數據也表明，成交量正在隨著供應量而減少。1月7日，北京市簽約的住宅套數僅為270套﹔而2006年，北京銷售一手商品住房185528套，平均每天為508套。

　　二手房也隨新房市場升溫。21世紀不動產監測數據顯示，與2006年上半年相比，目前北京主要受監測樓盤成交價均有不同程度的上升，短短半年內平均增幅為8.5%。在下半年漲價排行榜10強中，珠江帝景和富力城分別以34%和17%的增幅，成為調控后北京房價的領漲區域。

　　對於房價持續上漲，全國工商聯房地產商會會長聶梅生認為，這跟整個宏觀經濟現狀相關。長期的貨幣流動性過剩、低利率、進出口順差、銀行存貸差、銀行上市、人民幣升值六方面因素共同造成了房地產投資熱。

　　土地供應瓶頸日顯

　　中原地產華北區總裁李文杰認為，土地供應短缺，將帶來2007年上半年可供上市銷售房屋面積下降。北京市土地整理儲備中心的統計數據顯示，北京已經連續兩年未完成供地計劃，2006年實際供應土地僅為計劃的56%。

　　由於土地入市與形成實際市場供給存在著1至1.5年的時差，現在的新盤供應依然主要取決於2005年的土地供應量。而2005年,北京計劃供應1900公頃商品房建設用地，但最終隻出讓880公頃，相當於供應目標的40%。根據土地儲備中心公布的規劃建筑面積計算，可形成的銷售面積約為1144萬平方米。而SOHO中國的《2006年房地產市場分析報告》顯示，2006年北京房地產銷售面積為2287萬平方米。

　　無獨有偶，北京房地產市場的施工面積、竣工面積和空置面積也在不斷減少。北京市統計局的調查數據顯示，2006年1至11月，全市住宅商品房施工面積5837.8萬平方米，同比下降10.1%﹔商品房竣工面積1821.8萬平方米，同比下降25.2%﹔去年11月末，商品房空置面積891.2萬平方米，同比下降20.4%，其中住宅空置面積為457.7萬平方米，同比下降32.3%。

　　“過去幾年，北京房地產市場都維持建筑面積3000萬平米左右的消化量，這說明3000萬平米所需的土地是相對合理並能滿足市場需求的。”金地集團總裁張華綱認為。而華遠集團總裁任志強則坦言：“按照目前政府完成的土地供應量，即使以最大容積率計算，也隻有2000多萬平方米的商品房供應量。”

　　剛性需求無法打壓

　　社科院金融所易憲容認為,房地產的剛性需求無法打壓。雖然投機性炒作受到了一定的遏制,但是房價上漲主要的需求拉動因素依然存在,比如城市化的趨勢和居民居住條件改善的需求等。

　　21世紀不動產的統計也顯示,自住型購房人群需求依然堅挺,這在二手房市場表現的更為明顯。公務員、教師、職員、公司白領、退休人員等工薪階層佔據了購房需求的70%以上。

　　國家發改委宏觀經濟研究院主任王小廣指出，房地產應該是大眾型的消費，小眾型的投資，絕對不應該是大眾型投資。人民銀行貨幣委員會委員、社科院國民經濟研究所所長樊綱也指出，“由於大家都想著未來價格上漲帶來的好處，同時又不支付物業持有成本，這一市場實際上是在鼓勵投資性需求。”他認為，這種需求結構的不合理會持續影響房地產市場的穩定。

　　樊綱認為，如果有房產稅，持有是有成本的，房子租不出去或者是房租很低，房產投資者就會考慮繳的稅可能大於自己收的租，如果不合算，自然就減少了這些投資性需求。（記者 林?）