深圳樓市到年底將下跌40%？

　　萬正國熱情地向記者遞上自己的名片———“深圳市世華房地產投資顧問有限公司置業顧問”，此時深圳的下午，氣溫28℃，他和4名同事站在公司門口的路邊，用希冀的眼光打量著行人。隻要有人向房產展示窗注目超過10秒，他們就會立刻上前介紹。雖然，最近願意聽取他們建議的投資者已經不像6月時那麼門庭若市。

　　9月27日，央行、銀監會共同發布了《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》，對商業性房地產信貸政策進行了調整，其中規定申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低於40%。

　　據此，深圳的房產市場上悄悄蔓延著這樣一個預言：由於政策環境的變化，深圳樓市可能回落到2006年底的水平，下降幅度為40%。

　　[上半年的深圳]

　　樓市上演“深圳速度”

　　萬正國和他的同事，十分熟悉“深圳速度”這個概念。

　　2005年之前，深圳以房價平穩著稱，從房地產的熱點詞匯中，找不到“深圳”兩個字。當所有的人都在談論其它大城市的房價時，深圳更像一個局外人。

　　房價以每年5%左右的速度溫和而平靜地上漲幾年后，深圳人對樓市的審慎態度開始悄然改變。2005年前后，“流動性過剩”成為描述中國宏觀經濟時出現頻率最高的詞匯之一，它的意思是：錢太多了。經濟學家的解釋是：在貨幣市場上有超額供給時，人們會通過增加支出來調節，而這種支出通常會是投資而不是消費。

　　前幾年深圳樓市的平穩狀態，在新一輪房價上漲浪潮中徹底改變。深圳樓市轉眼間成為價格窪地，並以“火箭般的速度”再一次展示了“深圳速度”。在經過2005、2006年連續兩年的房地產調控之后，深圳的房價在2007年迎來新一輪全面上漲，僅今年上半年，深圳房價即暴漲了50%以上。

　　[下半年的深圳]

　　房價可能下降40％

　　然而進入7月，深圳樓市以驚人的速度掉頭向下。

　　截至10月，深圳一、二手房成交量連續4個月下滑。據中原地產深港研究中心發布的最新研究報告顯示，10月份深圳二手住宅交易面積約21.9萬平方米，環比下跌兩成半，二手房均價13362元/平方米，環比下降11.5%。目前深圳二手房交易量隻有高峰時期的三成。

　　可能正是因為此，中原地產深圳公司總經理李耀智做出這樣的判斷：政策環境的變化，可能會使得深圳樓市回落到2006年底的水平，下降幅度為40%!

　　10月27日，深圳龍崗布吉的某知名開發商下屬樓盤推出280套多層和小高層單位。推出時，多層平均標價8300元/平方米，小高層平均標價12000元/平方米。結果，實際出售時，不少多層的單位價格為7000多元/平方米，下降幅度達15%，小高層單位均價隻有6000多元/平方米，下降幅度高達50%。

　　這樣的例証，在11月的深圳，還有不少。28℃的陽光，擋不住置業代表萬正國心底的絲絲寒意。

　　房產中介：一周能賣兩套房，就了不起

　　萬正國經歷了深圳樓市上半年的暴漲和入秋后的蕭瑟兩重境界。他的不少同行已經離開這個行當，或者在不同的置業公司之間跳槽，以期待能再次重溫那段火爆的日子。對萬正國來說，現在這個時期如果一星期能賣兩套房子，就很了不起。

　　“上半年買房子的人的確多。因為買入之后過一個月一轉手，一套40平方米的房子最少也能賺10多萬元吧。現在，手裡有房的人很少願意降價挂出來。當然，寶安那邊可能不太一樣，那裡上半年漲得太凶。”信譽家房地產代理有限公司的顧問張樂園曾經操作過不少投資客的房子，最近他同樣也有點閑。

　　深圳市房地產研究中心的報告分析，今年1月－6月，全市國內購房人購房套數30889套，佔總套數的92.75%，購房資金377.25億元，佔總資金的91.47%。境外購房人（含港澳台）購房資金35.17億元，佔總資金的8.53%，其中港澳台購房資金30.28億元，佔總資金的7.34%，外來購房資金所佔比例相對較小。

　　盡管市場上正悄然蔓延著年底深圳房價將暴跌40%的預言，萬正國、張樂園，這兩名每天都和房子打交道的人卻對深圳未來房市依然充滿信心。“很簡單，銀行貸出去那麼多錢，如果投資者還不起抵押貸款把房子給銀行，而房價又暴跌下來，銀行不就吃大虧了麼？”

　　炒房者：上半年瘋漲局面難再現

　　程森今年46歲，今年的上半年是他人生中的好時光。“1月份的時候，我買了一套200多萬元的。6月份拋掉，就是400萬元。”他回憶時，臉上綻開了笑容。究竟操作過多少這樣的房子，他隻是含糊地說，每年也就六七套，“不過，今年上半年的情況最好。”

　　做了近7年的炒房者，對目前的深圳樓市，程森並未覺得慌張。成交量萎縮，房子難以出手，“但是這一帶的房租償還銀行的利息綽綽有余”。程森認為自己的眼光並沒有錯，隻有那些盲目跟隨炒房大軍殺入寶安、龍崗等地樓盤的人才應該感到比較大的壓力。“現在的情況，還沒有到讓我能忍痛割肉的時候。

　　深圳這麼多年輕人，誰不需要一套房子呢？管他是買還是租，隻要有這些人，我就不會急著出手房子。”程森堅信，等第二套房房貸政策調整帶來的影響過去后，深圳的房價還是會上漲。至於能否重現上半年的瘋狂局面，他笑著說,“機會常常隻有一次。”

　　對這種市場行情，世聯行的地產分析師楊璐表示，對自身經濟狀況比較好的高端客戶而言，大多數的判斷還是長期看漲，他們不會選擇在這個時候出售。從手頭的情況來看，大部分信心還是比較足，會由挂盤改租，維持持有。

　　“那些選擇拋售的，多半是自身抵抗風險能力比較差的投資者。”她表示，這些人由於入市的時候已經是市場最高點，現在市場走低，資金的風險比較大，開始拋售手上的一些樓盤，轉向內地或者珠三角其它城市。

　　針對目前深圳市場的低迷狀況，中原地產港澳研究中心認為，市場變化的最直接因素就是房貸新政，從近期看，明顯抑制了購房需求，尤其是投資需求和二次以上置業需求。從長遠看，對那些利用銀行貸款進行兩套以上物業投資的群體，是一個打壓。由於年底將近，資金回籠因素可能導致開發商的資金鏈趨於緊張，經營壓力與日俱增，新推樓盤會充分考慮這一因素，在售價上作出適當讓步以刺激成交。

　　當地人：房價上漲似乎不關己事

　　土生土長的深圳姑娘小熊，住在寶安。她說自己是“土著人”。上半年，深圳寶安房價的大幅上漲，並沒有給她帶來什麼影響和改變。

　　“我們家的房子，是自己蓋的嘛。而且，現在看起來也不會拆遷到我家。”她很少進入深圳市區，除了華強北賽格廣場之外的其它地方幾乎連路都不認識。“市區裡外來人多，不過，可能以后結婚了，將考慮住到市區。”她看著房產公司外貼著的房屋價格，咋著舌頭，“好貴！不過以后嫁人的話，是男方買房子啦。”從她的家到市區，起碼需要一個小時。根據她的說法，深圳的當地人，懶得到市區來，因為對生活的看法不一樣，“在寶安的郊區，可以看見人們閑暇地聊天、打麻將。而在市區這裡，每個人都是匆匆忙忙地趕路，忙著掙錢。”

　　外來者：租房，把深圳當作驛站

　　唐軍5年前大學畢業南下東莞，2004年來到深圳，在今年年初，他在羅湖購置了自己的住宅。“扎根在這裡！”他是湖南人，說話還帶著湘音。不過，他已經是眾多落戶在此的白領之一。“像我這樣的的確不多，很多人可能在深圳工作一段時間就會離開，去其它地方發展。所以，租房一族不在少數。”他十分慶幸，因為他的房子自購買之后價格一路上漲，從開盤時的8000多元/平方米一直上漲到目前的13000元/平方米。

　　面對房市年底40%暴跌的預言，唐軍說，“買了就是自己住。所以，價格漲還是跌，與我的關系並不是很大。”他現在關心的是房屋的裝修，因為明年就要和女友舉辦婚禮。“把家安在深圳，總是希望有一套自己的房子。不過如果當時要是按照現在這個價格購房，我還真要好好考慮，或許就會繼續租房租下去吧。”他想了一下，揮揮手說，“該怎樣就怎樣吧。房價這個問題，現在誰能說得准呢？”

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　　廣州樓市已降價

　　據廣州日報報道，9月27日，中國人民銀行、銀監會明確實行提高購房首付比例以及增加購買第二套住房的貸款利率政策。從房貸新政頒布后的“十一”黃金周開始，廣州樓市降價聲不斷。同時，廣州“十一”熱門的城西某樓盤近日的價格比國慶期間普遍下跌1000元－2000元/平方米。而商品房“價漲量跌”甚至“量價齊跌”的局面在珠三角城市群中也日益凸顯出來。樓市是否迎來了拐點呢？對此，專家“把脈”認為，目前言之拐點為時尚早，但樓價過快上漲的趨勢已得到抑制，未來走勢尚需看宏觀調控政策的出台和落實情況。對於深圳、東莞樓市，專家普遍認為，價位緩慢下行將是“主旋律”。