中天置業或引發多米諾骨牌效應 中介監管現漏洞

　　2007年11月，北京，秋風蕭瑟。位於安定門附近的一家中型地產代理店內，員工李倩正倚靠在門口百無聊賴地在翻閱最新的報紙——“中天置業老總攜款潛逃”的消息引起了她的關注。“這幾個月交易量萎縮，大家的日子都不好過。原來我們這裡每天都要營業到晚上9點以后，從國慶節之后，過了8點就基本上可以回家休息了。”李倩如此感慨。

　　近幾個月以來，深圳、北京、上海的二手房交易量均出現明顯萎縮。據最新數據顯示，10月份，北京和上海兩地的商品房成交量較9月份分別下降了29.8%和31.7%。

　　在房地產市場進入一個高位盤整的節點后，不少房地產中介企業的發展頹勢日顯。深圳中天置業被業內人士視作多米諾骨牌倒下的第一張。

　　“地產代理服務行業的存在必要而偉大，但目前行業發展卻是良莠不齊，魚龍混雜，需要一個更高層面的引導。”中原地產華北區董事總經理李文杰(李文杰博客,李文杰新聞,李文杰說吧)表示。

　　行業危局隱現

　　“不管房價如何飆升，交易量才是中介公司生存的命脈。”李文杰感慨道，一旦交易量走低，中介公司就變得很沒有安全感。

　　據悉，中天置業老板蔣飛攜巨款潛逃與近來業務量銳減有直接的關聯。2007年5月之前，深圳房價不斷攀高，一個分行佣金收入就高達100多萬元，但隨著深圳樓市的持續調整，截至10月份，中天置業的業務量劇減90%。

　　根據本報收集的資料顯示，深圳二手房成交套數從7月份的11，941套開始直線下滑，8、9月份的交易量分別隻有7180套和6482套，10月份已經跌至3343套。

　　“中介公司依靠收取代理佣金生存，交易量下滑，資金壓力增大，對於沒有任何后盾支援的中介都是災難性的。” 鏈家地產副總經理金育鬆(金育鬆博客,金育鬆新聞,金育鬆說吧)表示。

　　記者在採訪中發現，不少中小型的地產中介代理公司開始聯合或需求兼並。

　　據21世紀不動產監測數據顯示，新的房貸政策出台后，“十一”黃金周及節后數周的存量房市場的交易量環比9月出現明顯下降。北京總體下降幅度達到25%左右，尤其是購買第二套住房的成交比例已下降至佔總成交量10%以下。上海的房屋成交量亦出現了不同程度的下滑。

　　“房貸對市場的影響不會這麼快反映出來，一般要到6個月才能看出來。但可以肯定的是，如果這種情況持續下去的話，相信有更多的中介公司無法過冬了。”李文杰說。

　　中天置業擴張模式的弊端

　　李文杰認為，房貸新政對市場帶來一定影響，但中天置業的危機不僅僅是交易量惹的禍，危機發生有其更深層次的原因。

　　一位業內人士如此描述中天置業：“它早已是一隻在海上漂流的破船，隻不過后來起了一陣風，它才塌陷。”該人士分析，中天置業危機源於公司資金鏈斷裂，而資金鏈的斷裂與公司的瘋狂擴張不無關系。

　　從2003年開始，白手起家的中天置業總經理蔣飛從5家店鋪開始，在短短幾年內擴至140多家門店，擴張觸角伸入上海、成都等城市。與其他中介公司採用加盟店的方式不同，蔣飛一直堅持直營方式擴張。

　　“不可否認的是，直營的模式成本肯定比加盟要高。”金育鬆表示。

　　北京市建委副主任苗樂如在接受記者採訪時表示：“中介公司門店擴張所需的資金非常少，一般都是用自有資金進行發展。但如果無節制地擴張就需要大量成本了。”

　　中介代理機構將手中持有購房者巨額房款挪用於門店擴張幾乎成為行業內“公開的秘密”。在融資無門的情況下，蔣飛最終選擇了動用客戶的購房款。

　　“在傳統的中介經營模式中，不可避免地會在中介內部出現資金的沉澱。甚至有些經營者開辦中介的初衷就是為了利用中介的這一特點來融資。”我愛我家副總經理胡景暉說。

　　目前，連鎖加盟式的公司在中介行業中較為常見。對此，李文杰認為，這種公司可以在短時間內實現經營規模的快速擴張，“但盲目擴張顯然不是中介公司的發展方向。”

　　監管漏洞再度凸現

　　中天置業並非地產中介卷款逃跑個案。2005年北京佰家曝出丑聞，2006年的天津匯眾案發。“具有諷刺意味的是，事件的主角在當地都被稱為‘金牌中介’。”上述業內人士表示。

　　“政府對中介服務機構的監管不到位是案件屢發的重要原因。中介市場是個新興市場，這個市場一直以來都沒有專門的機構來管理。”李文杰表示。

　　目前，直接對地產代理機構進行監管的主要是房地產中介協會以及各地建委，而目前主要的監管措施也隻有資質審查和資金托管。除此之外，多個方面的監管目前仍然是空白。

　　2007年年初，建設部聯合中國人民銀行發布《關於加強房地產經紀管理規范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》，規定實施資金監管后，經紀公司將不能再經手交易結算資金，交易資金也就沒有任何沉澱在經紀公司自有賬戶的可能。目的就是用以遏制中介企業卷款逃跑的惡性事件，但中天置業危機使得監管漏洞再次凸現。

　　以中介行業的房屋買賣合同為例，今年4月11日，北京市建設委員會和北京市工商行政管理局對外公布了《北京市存量房屋買賣合同（征求意見稿）》，業內第一個標准的二手房交易合同出爐。此前的二手房交易合同都是各經紀公司自行設定，因此經常出現吃差價等不良行為。據統計，2006年北京市建委接到房屋中介服務投訴1073件，其中69.7%是因為合同而產生的糾紛。

　　“連最基本的規范都是剛剛開始確立。”上述業內人士感慨地說。

　　中介業資金監管的執行也面臨諸多困難。據北京房地產中介協會副會長周宗楚介紹，目前北京有房產經紀公司2700家，其中以二手房交易為主營業務的約有1300家，但符合資金監管備案條件的機構隻有50家。

　　“市場中的‘手拉手’業務和中小公司業務約有40%需要通過保証機構完成貸款、權証過戶等。”周宗楚說。

　　“國家對銀行和信托公司設置了銀監會來監管，但對房地產中介行業卻沒有設置類似的獨立監管機構。”李文杰表示，香港在對這個行業監管時有專門的地產代理監管局來做相應的管理工作。

　　“中天的事情不是一個單一的事情，損害的是整個代理行業的聲譽。代理行業將再次面對一場關乎誠信的危機。”李文杰說。