經濟適用房從"窮人"專利到"中產"保障

　　對於樓市迷局的走向，多數人都是“霧裡看花”。

　　今年10月、11月注定是中國樓市不平凡的時期。

　　北京、上海、廣州、深圳和武漢等大城市的樓市，不同幅度地出現了成交量和價格的“雙降”局面，部分城市甚至降價幅度高達20%，一時間，部分媒體和專業人士中的“拐點說”迅速流傳開來。

　　與此同時，據新華社報道，11月份在新加坡訪問的國務院總理溫家寶發表演講稱：“經濟適用房大多數面向中產階層。”並提到：“政府的職責最重要的是要搞好廉租房，讓那些買不起房或者進城打工的農民工能夠租得起房住得上房。”溫總理的講話擲地有聲，立刻引發了各方的關注和熱烈討論。

　　近年來，中央政府出台了一系列的調控措施，試圖打壓一路暴漲的房價，最近兩個月，樓市“拐點”的跡象似乎顯示著調控措施的見效。而就在這個時候，溫總理關於經濟適用房和廉租房的講話更是招致各方的關注。

　　這是否意味著，政府主導的雙限房、經濟適用房、廉租房等未來幾年將持續加大供應？這對目前僵持中的房價會帶來何種沖擊？高收入階層（投資者和炒房者）、中產階層（中等收入者）和低收入階層目前在中國樓市中分別扮演著什麼角色？他們對未來樓市持有何種心態？為了理清上述問題，本報記者分赴北京、上海、廣州、深圳和武漢等城市採訪，結合溫總理新加坡講話的精神，全面解讀目前初現“拐點”跡象的樓市現狀。

　　房地產如果過度市場化，偏重營利性，忽略保障性，瘋狂漲價就會成為一個必然結果。專家認為，讓政府責任歸政府，讓市場規律歸市場將是一個“完美狀態”。在整組特別報道中，我們將一一加以深入剖析。（柯學東）

　　熙熙攘攘的北京三環主路上，初冬暖陽打在馬路兩旁華貴耀眼的樓盤玻璃幕牆上，反射進“房子”和妻子的眼睛裡，似乎在拷問著，“你什麼時候買我？”

　　讓人氣短、胸悶——家庭年收入8萬的“房子”，捏著工作5年來僅有的8萬元人民幣存折，手心的汗意甚濃。

　　僅一周后，夫婦倆嗅到了變化。

　　11月末，溫家寶總理在新加坡國立大學發表演講說，經濟適用房大多數面向中產階層，戶均九十平方米。

　　一對“中產”夫婦的購房尷尬

　　“房子”是北京中關村一家電子有限公司員工陳睿的網名，妻子徐慧是另外一間電子配件公司的普通職員。夫婦倆年入8萬，最大夢想是在北京有一套自己的房。

　　今年11月5日，北京確定城八區廉租住房和經濟適用住房保障家庭收入、住房、資產標准，下發的《關於印發北京市廉租住房、經濟適用住房家庭收入、住房、資產准入標准的通知》說，購買經濟適用房的標准為：1人戶、2人戶、3人戶、4人戶、5人戶家庭年收入分別低於22700元、36300元、45300元、52900元、60000元。

　　陳睿哭笑不得，“我們看商品房自卑得要死，看了規定，又恨不得工資少點。”

　　經濟適用房沒戲，隻能考慮商品房了。但五環內開盤的樓越來越少，開盤價格越來越高，即使想在四環內購買一套性價比高些的二手房也不容易，“就算每平方米1萬元，70平方米也得70多萬元，首付后剩下的60多萬元，月供4000元可讓我怎麼活？”

　　不斷奔波看房，讓陳睿嘴巴上起的膿包，消了又腫，腫了又消，徐慧的體重也從105斤直線下降到95斤。

　　北京鏈家房地產經紀有限公司東部片區一位范姓負責人告訴記者，北京二手房上漲趨勢依然明顯，其中，尤以CBD核心區房價上漲勢頭強勁。“周邊的二手樓均價目前為15000到16000元，高則18000到23000元。從8月開始一直到10月，每個月平均漲速為15%。”他說。

　　地產專家、北發投總裁杜猛則說，“北京房價漲勢強勁，二環周邊均價已達3萬元，三環周邊達2.5萬元，五環內已突破萬元，上月北京房價增幅依然保持10%以上。”

　　把城鎮居民從高房價中解脫？

　　據悉，11月18日至21日，溫家寶總理訪問新加坡期間，對中國住房建設提出了“四點考慮”：加大廉租房建設力度﹔建設經濟適用房﹔在政府宏觀調控下由市場提供高檔住房﹔政府要在守住18億畝耕地“紅線”的同時統籌兼顧，對廉租房和經濟適用房，“政府應提供和保障土地供應”。

　　溫總理說：“經濟適用房大多數是面向中產階層的。”這句話被認為是近些年中央領導第一次把中等收入群體納入社會保障住房的范疇。

　　中央黨校經濟學部副主任趙振華說，以前更多地關注低收入群體，現在不但要保障低收入者的住房，而且要擴大到中等收入者。”他說，現在的方向是逐步將政府和市場的功能分開，中低收入者由政府來“管”，高收入者當然是由市場來調節。

　　“政府管的人會越來越多了，更多人被劃入住房保障的領域。”趙振華表示，因為在我國中低收入者佔多數，高收入者所佔比例很少，不過不能據此就認為會弱化市場，一定還有相當部分人需要通過市場買房，政府的責任更重了。

　　“總理的話意味著會有三個突破。”中國社科院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海表示，“廉租房比例將會加大﹔經濟適用房面向中等收入者的比例會大大增加，這意味著商品房的比例要大大壓縮﹔把高檔房建設交給市場調節。”

　　他說，從經濟適用房被異化成低收入者的“窮人專利”，到大多數經濟適用房要“面向中產階層”，標志著我國住房政策正在發生根本性變化，該政策取向有可能把大多數城鎮居民從高房價當中解脫出來。

　　“保障”概念具有極大彈性

　　“經濟適用房大多數面向中產階層”首次將中等收入者納入保障范疇，此前似乎並無太多預示。什麼樣的收入能夠被納入“中產階層”收入的范疇，事實上並無明晰界定。趙振華說，“此前被廣泛提起的一個說法是年收入6萬元到20萬元之間的群體。”

　　一位不願意透露姓名的專家說：“此前1998年23號文件中，經濟適用房面向中低收入家庭，現在國務院文件中經濟適用房是面向低收入家庭，關於這個，我們自己也在討論。”

　　曹建海則說，1998年中國的房地產改革方案模式，和新加坡模式很相似，是以“經濟適用房為供給主體的供給體系，那時候把房子賣給老百姓是個巨大的突破。”

　　被稱為房改綱領性文件的國務院23號文件，於1998年公布實施。文件中明確規定“對不同收人家庭實行不同的住房供應政策”。其中包括“最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房﹔中低收入家庭購買經濟適用住房﹔其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房。”

　　建設部曾對城鎮“最低收入、中低收入和高收入”有大概的算法——城鎮居民中高收入者和最低收入者各為10%左右，其余80%的家庭都屬於“中低收入者”。23號文件公布后，在成本加微利的基礎上，政府建造了質量非常好的“安居房”，即后來的“經濟適用房”。

　　另一位專家透露，“當時曾經提出這樣的主張：安居房要佔房屋供給的85%，廉租房佔5%，商品房佔10%左右，這是1998年方案設計，應該說這個方案到目前為止來看都是非常完美的，不足之處是取消了實物分房、單位建房等。”那時候單位建房往往交單位“基建辦”運作，除牟利外，單位基建辦的功能和開發商幾乎一致。可惜，單位建房被暴利性的房地產開發機構取代。

　　對房地產開發商來說，經濟適用房隻是微利的，商品房才是有利可圖的。后來很多學者甚至是官員也認為，土地必須作價，房地產改革的方向是市場化。

　　2003年，國務院下發了另一個對中國房地產市場發展影響重大的文件。此后，經濟適用房不再成為供給主體，而和廉租房一同成為保障性住房。 “保障是個有彈性的詞語，可以理解為是針對收入特低、因拆遷等無居所者的。”專家說，由於“保障”概念的巨大彈性，經濟適用房在政府眼中基本變為“點綴”。

　　在2003年后，經濟適用房供給逐漸減少。據統計，1998年，全國經濟適用房的供給面積為3466.40萬平方米，到2003年增加到5330.58萬平方米﹔之后逐年減少，到2005年僅為3513.45萬平方米，2006年又增加到4379.03萬平方米。

　　距離實現還有多遠？

　　在新加坡期間，溫家寶不但聽取了新加坡國家發展部部長馬寶山介紹新加坡提供住房保障的經驗和政策，還帶著建設部部長汪光燾專程前往大巴窯組屋區，了解新加坡提供公共住屋的政策和經驗。

　　曹建海說，“我國1998年的模式以經濟適用房為主體，這和新加坡的組屋政策相似。”當地居民如果購買了組屋還居住在另外購買的商品房內，將會觸犯法律。結果85%的新加坡居民都居住在組屋中，約有10%的人居住在商品房中，購買組屋的居民隻需用薪金的20%來償還貸款就夠了。

　　“在十七大報告出台前，政府看到了房地產業的贏利性和對於GDP的帶動作用，卻忽視了負面因素。十七大后我們欣喜地看到，住房越來越被作為一個民生問題受到關注。”

　　“政府有更多工作要做，關於房地產市場的進一步健全，如何解決財力的問題，如何引導好老百姓的購房願望等。”

　　趙振華說，現在要求相關部門盡快制定相關政策，變為現實，這樣的轉變肯定面臨很多阻力，比如，在低收入者住房問題都沒有解決好的情況下，還要同時解決中等收入者的住房問題，要求我們的政策、財力都要能跟上，這需要一個過程，不可能立即實現。