購房還貸壓力未增 開發商或被迫降價

　　昨天(20日)央行宣布今年第六次加息，但與購房者休戚相關的5年期以上長期貸款以及公積金貸款利率沒有變化。

　　業內人士認為，央行不再增加購房者還貸壓力，可以看做是一個穩定樓市的信號。短期來看，信貸壓力加大，房地產商可能加速銷售，房價可能會出現回調﹔但長遠看來，利率提高將使得開發商拿地、開發趨於保守，很可能導致后期樓市供應量繼續減少。

　　穩定樓市信號

　　復旦大學房地產研究中心主任華偉表示，從加息覆蓋范圍來看，此次加息並不是針對房地產行業，對行業有直接影響的長期貸款以及公積金貸款利率都沒有進行調整，顯示出穩定樓市的信號。

　　昨天發改委公布的統計數據顯示，11月份全國房價同比上漲10.5%，創兩年新高，其中新建商品住房銷售價格同比上漲12.2%﹔而被認為樓市遇冷的深圳地區房價漲幅則達到17%。

　　仲量聯行亞太區董事陳立民表示，短期貸款利率上調，長期貸款和公積金貸款利率不變，說明購房人的利息成本不會上升，上升的是開發商的工程貸款。也就是說，買房需求不受此次加息影響，受影響的是開發商的開發成本。

　　對於資本雄厚的開發商來說，他們會盡快開盤銷售，以降低利息成本，而對於資金實力本來就較弱的開發商而言，可能出現賣盤退場的現象。因此，樓市短期供應可能會有所增加，並出現一些樓盤降價銷售的局面。

　　但陳立民認為，就上海而言，樓市繼續朝上的趨勢不太會出現改變。

　　影響長期供應量

　　易居房地產研究院高級研究員楊紅旭也認為，CPI過高數據早已預示此次加息的到來。加息的主要目的不是抑制樓市泡沫，而是緩解通貨膨脹的壓力，防范經濟過熱。

　　就單次加息而言，對樓市的影響微乎其微。但不斷加息之后，總歸有一天會到達一個臨界點，會產生由量變到質變的飛躍。美國經過17次加息之后，才逼使樓市出現拐點，今年以來更激發了次級抵押貸款危機，而且波及全球資本市場。

　　雖然今年以來，房地產企業股市融資增加，對銀行貸款的依賴度有所下降，但幅度並不大。假如其他市場要素不變，如拿地價格、建材價格、稅費水平、銷售價格等不變，那麼提高利率必然會降低開發商的利潤率，貸款成本提高之后，將迫使開發商加快項目開發周轉期，減少囤地行為，追求資金回籠速度，以盡量節省財務費用。

　　長期來看，提高利率會增加開發成本，使開發商行為趨於穩定或保守，因而導致供應量的減少。

　　提前還貸高峰到來

　　隨著今年以來貸款利率的不斷提高，部分貸款購房者還貸負擔有所加大。

　　今年以來5年期以上公積金貸款利率已累計上調了54個基點。因還貸要按年度計算，對於貸款買房的百姓來說，從明年起，還貸成本將有一定程度的上升。以個人向銀行按揭40萬元20年期的房貸粗略計算，今年以來利率調整將給貸款買房者多增加百元以上的月供負擔。

　　由於商業貸款還款成本更大，年底以前一些銀行正迎來提前還貸的高峰。在一些房貸業務量大的銀行，辦理還款業務的客戶還需進行提前預約。 (劉秀浩)