樓市2008：盛宴還是夢魘

　　目前爭論正酣的“變臉說”再次彰顯了2007年樓市的不平靜，也給2008年的樓市罩上了一層是“盛宴”還是“夢魘”的疑惑。

　　當先熱后冷的市場行情、漸收漸緊的調控?繩、“夢想照進現實”的住房保障成為2007年樓市這種不平靜的最佳注腳時，誰也不能忽視，它們也將是考量2008年樓市究竟走向何方的重要變量。

　　“過山車”掉頭往下

　　先熱后冷的市場行情，使得2007年的樓市仿佛坐上了“過山車”，而目前的“車向”已從前三季度的迅速爬升變為掉頭往下，各一線城市房價降溫或交易慘淡之相給這個冬天平添了幾分“寒意”。

　　深圳、廣州樓市10月以來的低迷狀況愈演愈烈，房價鬆動也由部分樓盤的促銷策略演變成了大多數開發商的主動降價。與此形成鮮明對照的是，上述兩地樓市在前三季度是相當的火爆，房價半年時間就上漲了五成，買房就像“搶房”，需動用各種社交關系。

　　穗、深新房價格下降一、二成，長河地產、中天置業等中介商倒閉或歇業，再加上土地流拍，地產大佬們不得不承認，這個冬天不好過。萬科集團董事長王石認為，深圳、廣州樓市已經出現了從快速上漲到理性調整的拐點，但這種調整是否擴及到其他城市不能一概而論。

　　目前，北京、上海等地樓市的市場博弈呈加劇之勢。“金九銀十”傳統銷售旺季的“破產”以及11月份成交量的繼續下滑，宣告了京、滬樓市正處於悄然而難以預測的調整中。

　　11月，北京期房住宅日均簽約365套，比10月的405套下跌近一成，比去年11月的482套下跌了兩成多。截至12月24日，當月期房住宅日均簽約264套，比上月下降了28%，比去年12月的460套下跌了43%。上海樓市的量縮現象同樣突出。

　　急劇的量縮改變了京滬樓市10月之前“跌量不跌價”的狀況，樓盤以各種名義和各種方式暗降價格的現象日趨增多。此外，北京市鏈家房地產經紀公司的數據顯示，高檔二手房拋盤現象進一步加劇，150萬以上的高總價房源挂牌數量連續兩個月環比增長兩成以上。但不少市場人士稱，京城樓市目前的膠著是否將引發開發商普遍降價仍有待觀察。

　　但房價環比漲幅下降的趨勢已顯。國家發改委的數據顯示，今年6月以來，70個大中城市房價同比漲幅繼續“高燒”，已連續六個月創下自2005年7月以來的最高水平，但環比漲幅“降溫”明顯。繼10月全國70個大中城市房價環比漲幅今年以來首次回落后，11月環比漲幅又下挫0.8個百分點。

　　政策發力 標本兼治

　　樓市“猛牛”的腳步放緩，不僅僅是高房價本身已妨礙市場健康發展，更得力於今年密集出台的調控政策。

　　2007年剛一開局，房地產調控將繼續“從緊”的信號便一個接著一個。1月9日，建設部在其網站上公布了《90平方米以下住宅設計要點（征求意見稿）》，將90平方米住宅標准部分放大到了100平方米以上。次日，此意見稿便被廢止。16日晚，國稅總局發布的《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》指出，從2007年2月1日開始，全國房地產企業將全面進行土地增值稅的清算工作。次日，滬深股市地產股集體暴跌。

　　此后，規范和限制外商投資房地產業、加息、加強住房保障制度建設、提高第二套房貸款首付比例和利率、土地儲備管理辦法等相關政策輪番上台。

　　盡管今年調控政策的出台幾乎達到了每月一次的密度，但最引人關注的還是住房保障制度的完善。8月，國務院發布《關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，將保障性住房建設重新納入到政府公共服務的范疇。隨后，廉租房資金保障和實施辦法、經濟適用住房管理辦法等配套政策相繼出台。

　　北京市我愛我家房地產經紀公司副總經理胡景暉認為，此乃治本之策。不同層次住房需求的厘清有助於緩解商品房市場供不應求的矛盾，遏制房價瘋長勢頭。他說，盡管保障性住房供應的放大尚待時日，但其帶來的心理作用日益顯著。

　　治標之策中影響最大者當屬銀根和地根這兩條調控?繩的進一步勒緊。今年以來的6次加息已大大提高了資金使用成本，而央行和銀監會聯合發布的房貸新政，不僅嚴控房地產開發貸款，而且將個人房貸進一步收緊。此舉被視為是導致樓市10月以來低迷的“撒手?”。

　　業內人士分析，國內房地產企業大多是短債長投的資本結構，這就決定了他們必須靠滾動經營來迅速回收現金。如果市場成交量持續疲軟，不少的房地產企業將很難堅守目前的高房價。

　　此外，11月1日起實施的《招標拍賣挂牌出讓國有建設用地使用權規定》指出，通過招拍挂方式取得國有建設用地的受讓人，隻有在付清全部土地出讓價款后，才能獲得土地使用權証。此舉也提高了開發商資金門檻，並一定程度上遏制囤地和天價地塊現象。而《土地儲備管理辦法》則對市、縣政府土地收購儲備行為進行了規范，有助於遏制地方政府高價賣地沖動。

　　鏈家地產副總經理金育鬆說，明年的樓市調控將以落實和完善現有政策為主旋律，但不排除其他措施的出台。比如：進一步清理整頓閑置土地、物業稅試點可能“實轉”等等。

　　調整中醞釀變局

　　在市場冷淡的當下，在標本兼治的調控政策逐步發揮作用以及未來調控政策仍將出台的預期下，2008年的樓市將走向何處成了2007年末的最大謎題。

　　每個人都試圖求解這道謎題的正確答案。或曰目前的調整隻是前期上漲過快的“中場休息”，喘息過后便又是一道“盛宴”，或曰房價已見頂，樓市局部觸底或將出現，部分開發商和投機者將經歷一場“夢魘”。更多的人則認為，市場狀態尚待觀察，房價再如前期那般非理性上漲是不可能的，但也不至於崩盤。

　　王石認為，此次調整是不同的。一是房價上漲已使年收入在6萬元到20萬元的中產階層感到買房非常吃力了，到這個時候，這個房市快要出問題了，動用行政手段來調整是非常有必要的。二是國家調控通脹的力度會比較大，房地產首當其沖。經濟學家謝國忠撰文指出，必然降低地價、房價，才能遏制通貨膨脹，而信貸緊縮政策可以顯著地影響土地市場，達到為房地產市場降溫的目的。

　　而中央經濟工作會議對明年貨幣政策從緊的定調，使得房地產市場各方相信，2008年房貸政策的趨緊已是必然。中國社會科學院金融研究所研究員尹中立還建議，在住房公積金和住房擔保體系基礎上完善我國的政策性住房金融體系﹔採取措施對房地產上市公司的融資進行適當限制。

　　此外，可能在明年“實轉”的物業稅試點將有效擠出樓市的泡沫成分。北京中原房地產經紀公司認為，以物業稅為代表的保有環節稅種出台是歷史的必然，相關部門已開展了全國性房源普查工作，為物業稅的推行奠定了基礎。

　　有理由相信，在保障性住房有望快馬加鞭，貨幣政策將從緊的預期下，明年樓市或將在調整中變局。不平靜的2007年過后，樓市還將迎來不平靜的2008年。

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