拐點是"黃金十年"后的休息 08年房價發展路線圖

　　股市與樓市可以通過樂觀的財富效應而串聯。預計本幣升值將在2008年夏天引領滬深股市中的地產、金融、能源、航空等行業的行情集中爆發。如果目前正在試水的房地產投資信托基金(REITs)大規模推行，為廉租房建設提供一種利國利商利民的新思維，將會創造出媲美於當年按揭貸款引入中國地產市場時所帶來的效應。

　　我在本欄上篇“2008年投資策略路線圖”中重點談了物價牽動股價的問題。物價牽動股價后還會產生溢出效應，即股價會擾動房價。

　　投資者群體現在都明白，股市與房價可以通過樂觀的財富效應而串聯。所以，如果2008年春天被政策壓抑的股價負向作用於人們的消費信心，特別是在美國次貸危機的幽靈在國際市場上繼續游蕩而影響美國居民對房地產的信心、而人民幣升值將成為美國政府推卸失政的工具的話，美元傾銷政策可能變本加厲，人民幣升值由此在2008年夏天將成為滬深股市強力的“護花使者”，地產、金融、能源、航空等行業行情可能集中爆發。這樣，隨著股市行情的脈沖式上升，2008年夏天將會出現地產行情對緊縮政策的“反動”，因為在內外市場力量的共同作用下，當通貨膨脹的壓力隨著夏糧的豐收而緩解時，貨幣政策的從緊內容將有所改變，投資者投資房地產的欲望將會重新點燃。

　　據此推論，筆者以為，近來爭論得越來越熱烈的房地產“拐點”論，不過是地產大腕們一種營銷技巧和廣告宣傳手段而已。因為本幣升值已是國際共識，地產作為稀缺的投資品種將會繼續提高其內在價值，所謂拐點，不過是地產行情自1998年以來“黃金十年”后的中間休息。確實，針對地產持續高燒，這一輪政策調控的組合不同以往，但是一個基本的事實是，對土地的控制仍然是這一輪地產調控的中心內容。從緊的貨幣政策，不是打壓地產龍頭，而是一種政策性清理，通過金融創新，地產業將會出現更生猛的強強聯合和寡頭壟斷集團，起碼在一些區域是如此。 [相關新聞：任志強：我從來不承認樓市已經出現了“拐點” ]

　　因此，地產業的發展與資本市場的繁榮與衰退緊密相關。回顧中國地產業這些年來走過的路，每一階段都是制度改革在推動著行業的繁榮。從1998年到2002年左右，主要依靠房地產分配制度的改革，出現了福利性需求的集中爆發。從2002到2005年，則是由於金融創新制度引發了投資需求，如果沒有按揭制度的引進，中國地產業不可能如此繁榮，更不可能出現如火如荼的地產投機行為。2005年以后，由於匯率制度改革引發了本幣升值對地產內在價值的提升，地產形成了投資和投機共振的局面。2008年以后，地產行情如何發展？筆者的判斷是，隻要本幣升值沒有結束，地產行業將隨著城市化和金融創新而不斷發展：

　　首先，本幣升值不斷提升地產的內在價值。人民幣升值是一個世界性的歷史事件，中國已經告別了為換取外匯而壓低商品價格的歷史階段。隨著技術進步、質量提高、品牌形成，中國的出口仍然將會穩定發展。外匯儲備將會長期保持相對高的水平，因為中國經濟的發展所需要的資源、能源仍然需要大量進口。本幣升值的溢出效應是國際壟斷資本對人民幣繼續升值的預期形成后，對我國資產價值的不斷重新向上估值。因此，外資對我國經濟領域的滲透將是全方位的，房地產將是第一個滲透對象。因此，地產業的金融創新如果以外資為對象將非常受歡迎。

　　其次，地產品質不僅是房屋使用材料的品質，還包括公共設施的投資力度與布局，公共產品的不斷投資提升了地產品質，為價格上升提供了“商品”的使用價值內容。公共產品在小范圍講是開發商對小區內的綠化、環保、通信、安全、商場配套等﹔從大范圍講是政府對城市公共設施的投資，包括公共交通、水電煤(氣)、教育、醫療等投資。這些公共品的投資往往又與市政布局、城市規劃、國家產業政策、經濟體制改革交互相作用。這就成就了現代意義地產的“絕對地租”與“相對地租”意義上的價格體系。因此，在現代社會，地產是與地段緊密聯系，又與公共品的投資緊密聯系。北京、上海、深圳等地產價格高，就是佔有了改革開放以來天時、地利、人和的因素。2008年上半年是穩健的財政政策對公共產品投資比較密集的時候，夏天的行情和公共品的投資將引導投資者“重估”地產價值，一旦從緊的貨幣政策在秋天調整內涵，那將是現房價格重新抬頭的時候。

　　再者，投資品的稀缺和地產新政后的金融創新將改變地產投資形式，穩定地產價格。上游資源的壟斷、下游行業的過分競爭以及出口形勢因政策調整而不容樂觀，迫使積累了大量資本的民間資本進入股市和地產市場。股市的動蕩和地產相對穩定的升值，將部分風險厭惡者緊緊地拉在地產投資的鏈條上。土地“盤活”政策確實將部分通過土地儲備獲利的地產商擠出市場，但土地新政后，投資需求旺盛下的供應短缺局面仍然沒有改變。因此，從價格的變化來講，所謂“拐點”隻是改變了一路向上的趨勢，隻是“平台”整理的表現。這一平台整理有可能在2008年端午節后結束而再續上升行情。如果目前正在試水的房地產投資信托基金(REITs)大規模推行，將大大緩解地產商的融資困難，同時也使得居民地產投資不再為繁瑣手續和高額費用所困，為廉租房建設提供一種利國利商利民的新思維，將會創造出媲美於當年按揭貸款引入中國地產市場時所帶來的效應。如果上述條件共同滿足，經過2008年上半年平穩過渡后，房地產業仍然會繼續看好。 (李國旺 作者系資深証券研究人士)