2008京城樓市微妙開局：購房者、開發商都在觀望

　　“沒問題，我現在賣1.3萬元，准備3月份漲到1.8萬。”位於京城北五環的某項目銷售經理對漲價的前景很是樂觀。

　　“不好說，很多客戶早就簽了意向書，但遲遲不下訂，我現在也沒譜。”另外一個項目負責人則對未來的走勢心裡很沒底。

　　來自市場層面的統計顯示，北京1月份約有34個新盤亮相，但多數項目的價格尚未確定。與上述兩個項目負責人完全不同的心態如出一轍，“拐點論”正反兩方的對壘在不斷升級，整個京城樓市以一種焦灼的態勢微妙開局。

　　中小戶型唱主角

　　經歷過2007年密集政策的洗禮之后，今年房地產市場迎來了政策效應集中顯現的關鍵一年。無論從1月份新盤供量，還是從國家政策傾向，2008年中小戶型都將成為市場供應的主力軍。

　　在1月份新推的34個新盤中，中小戶型接近一半。而從新盤放量的環線區域來看，五環外供應量最多，總計達到18個，佔預計開盤總數的一半以上。

　　北京華本時代品牌顧問中心總經理周金旺認為，隨著中小戶型在樓市中所佔的份額越來越大，必然會釋放以往被抑制的購買需求，這也是去年下半年以來造成中小戶型開盤即熱銷的主要原因。

　　隨著政府有形之手以及市場無形之手的合力調控與引導，京城樓市正在發生著新的變化。“鏈家地產”市場研發中心認為，如果政策執行到位，將商品住宅的開發周期延展，在2008年內，小戶型的供應量將增加9萬套。隨著政策的深入，北京樓市導向將有一個大的轉變，中小戶型佔主導的新格局將隨之形成。

　　房價高低看政策？

　　2007年12月，北京樓市整體表現為“量跌價升”，在入市放量的近45個樓盤中，熱銷的項目寥寥無幾。

　　數據表明，去年12月期房商品住宅銷售下滑幅度明顯，環比11月同期減少32%。與簽約量的持續低迷相反，12月開盤均價仍在高位運行，截至12月15日，京城開盤項目均價已近18000元/平方米。以11月中旬開盤的世奧國際中心為例，該項目位於北四環，開盤均價為17500元。相隔一個月后每平方米上漲500元，而這個價格有可能繼續上漲。

　　從目前的供給方來看，盡管開發商面臨銷售量萎縮，資金鏈條不斷繃緊的局面，但因為堅信奧運前北京樓市將持續繁榮，許多開發商不願損失“捂盤”帶來的超額收益，因此都會選擇將未來可能的超額收益疊加到現在的價格上，從而出現了開盤價繼續保持高位的局面。

　　而購房者則在觀望。去年央行6次加息、提高第二套住房首付比例和利率、征收物業稅的傳言及對2008年貨幣從緊政策的預期等，都令這種觀望或將維持一段時間。與此同時，許多開發商也開始觀望，不斷推后項目的入市時間。

　　華瀚集團副總裁黨生預測，基於奧運會對樓市審批、開工建設速度方面帶來一定影響，2008年一至三季度樓市供應依然將處於緊張狀態，尤其是一些2007年入市的地塊相當一部分最早也隻能在奧運會之后才可銷售，這將進一步造成2008年市場供不應求的局面。

　　上海五合智庫總經理鄒毅認為，縱觀房產新政對供需雙方的多方面影響，可以從目前北京市場“觀望”的謎團中看出未來房價的一些走向：未來供給會繼續加大，需求在短期內將有所收斂，但長期內仍然有釋放的可能。因此此次觀望時間的加長將結束此前的瘋漲時期，進入一段相對平穩的過渡時期，但后市仍然存在一定的上漲空間。(許慧穎)