樓市降價真相：京滬作秀，隻有廣州在“真摔”

　　隨著從緊的貨幣政策出台、隨著房貸新政發揮影響、隨著住房保障工作深入推進，國內房地產市場的預期正在發生根本性逆轉：房價有所調整、房地產股腰斬、土地拍賣流拍、捂盤囤地退潮等等現象開始浮出水面。

　　但是，這些調整究竟是開發商的集體作秀或營銷手段，還是市場“拐點”已經真的到來？究竟是樓市淡季的慣常表象，還是市場的確已經不堪重負？究竟是調控之后結構變化的良好效果，還是一次惡性的非理性下滑？

　　樓市降價的真相究竟怎樣？帶著這個問題，上海証券報記者開始了為期兩周的三地走訪調查。

　　☉本報記者 李和裕 於祥明 見習記者 周鵬峰

　　廣州 連跌三月 波及周邊城市

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　　陽春三月，廣州樓市“打折風”趨勁，但依然無法阻擋樓市量價齊跌之勢。“均價下跌，成交量反而萎縮，這是不正常的，也不是宏觀調控所預期的。”合富輝煌首席市場分析師黎文江這樣表示。

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　　整體降幅20%

　　個別房價近腰斬

　　國家發改委和國家統計局公布的今年2月全國70個大中城市房屋銷售價格數據顯示，雖然房價仍維持在同比兩位數增長的高位運行水平，但有14個城市的新房價格出現環比下跌，其中廣州的新房價格已經是自去年12月以來連續第三個月下跌。

　　去年12月，廣州萬科金色康苑以14000元/平方米的均價開盤，遠低於之前透露的20000元/平方米以上的價格。作為行業老大，萬科的降價行為加劇了市場的觀望氣氛。由此，一輪席卷廣州樓市的降價風潮拉開序幕。

　　近期，富力地產部分樓盤更推出“首期免息月供計劃”、“11萬元即可輕鬆入住”或“最大8.3折”等優惠營銷策略。“萬科和富力地產在售樓盤太多，不得不降價。”業內人士告訴記者，“但一些跟風樓盤成交量並不大。”

　　某上市房企負責人甚至告訴記者，公司在售樓盤成交量萎縮，一季報業績堪憂。顯然，富力與萬科降價舉措的疊加效應在為自己積聚人氣的同時，加劇了廣州樓市的觀望氣氛。

　　中原地產項目部總經理黃韜則告訴記者，公司在廣州代理銷售的近20個樓盤成交量下降50%，相對去年10月，整體降價幅度達20%左右。“比如位於天河北的僑英花園，去年1月開盤價10000元/平方米，10月達到峰值16500元/平方米后開始回調，目前降幅達20%。可以說，去年價格升得多的樓盤，今年降得也多。”

　　更引人注目的是，廣州的示范效應已波及周邊二線城市。

　　就在近日，佛山市建設局公布，今年2月佛山全市新建住宅成交套數1689套，比1月成交量減少逾五成，成交均價5314.12元/平方米，低於1月的5646.09元。

　　另有東莞萬科運河東1號對某銀行推出最低七折的團購優惠價，更引發“東莞樓市跳水”之說。不久，運河東1號對一証券公司再推團購優惠，均價5500元/平方米。

　　記者致電緊隨萬科降價步伐的景湖灣畔，銷售人員稱，在一定期限內，無論戶型朝向等不同因素，均可享受七折的價格優惠。

　　東莞豐泰城銷售人員則告訴記者，豐泰城在東莞雖然不是第一個折扣樓盤，但卻是降幅最大的樓盤。“就算萬科不降，我們也要降。這是大勢決定的。”據了解，去年該盤開盤價8000元/平方米，均價7000元/平方米，現在則起價4300元/平方米，團購者、二次購房者更有其他優惠。

　　“目前房價的下跌，是對去年廣州平均房價大幅上漲36.2%后的一種理性回歸。36.2%的平均漲幅意味著有的區域或樓盤價格甚至可能有50%至80%的上漲幅度，這是一種非理性的上漲。”黃韜認為。

　　據《2008廣東房地產藍皮書》介紹，去年1至11月，廣州、東莞商品住宅同比升幅接近35%，價格呈創記錄式地上漲，去年前三季度更被稱為20年來廣東樓市難得一見的“黃金時期”。

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　　開發商維系資金鏈

　　“很多開發商把責任推到政府身上，其實是市場承受不了，有效購買力嚴重不足。”房地產專家韓世同有自己的一番見解，“如果不啟動投資性需求，市場很難短時間內回暖。以前是投資推動，但目前在高位購房的投資者已經被套了，廣州不像北京、上海，樓市缺乏大量國際資本的支撐。”

　　而開發商對房價下跌則另有分析：“同一樓盤各單位本身就有價差，以我們自己的某個樓盤為例，園景比較好的均價7000元/平方米，但是靠路邊的最低4000元/平方米，整個樓盤均價6000多元/平方米。如果我把所有的單位都做成6000多元/平方米，再把路邊的這些單位拿出一些來做特價房，打七折也是4000多元，你能說我真的降價30%？但我也不否認部分樓盤讓利可能確實很大。”

　　“折扣等降價措施實際上更多是市場處在低位期時吸引人氣的一種營銷策略。”粵宏遠總經理鐘振強的看法與之頗為相似。

　　“但也不排除開發商有套現的壓力，因為今年處於銀根緊縮的狀態，如何保持資金鏈的延續，是很多開發商面臨的共同問題。”鐘振強進一步分析認為。

　　在近日保利地產及香江控股的年度股東大會上，如何確保資金流的延續性，成為了管理層報告的重點，也是投資者關注的焦點。

　　香江控股董事長翟美卿明確提出，公司將在今年加快樓盤的銷售速度，以更快回籠資金。年報顯示，香江控股的資產負債率已接近70%，資金成為公司進一步擴張的最大絆腳石。近期頻推優惠營銷策略的富力地產，資產負債率則高達140%。

　　對於一些融資渠道單一的中小開發商而言，對回籠資金尤為倚重。“目前中小開發商資金中25%左右為自有資金，25%左右為銀行貸款，銷售回籠資金佔了近50%，而以前三者的比例基本為各佔三分之一。”韓世同介紹說。

　　“現在已有一些中小型房企，因為資金不足，有出讓項目或者找合作方共同開發項目的情況。”黃韜告訴記者，“萬科在這個時候大打折扣牌，積極回籠資金，便可在合適的時候收購一些較小的公司。”


　　北京 房價並未出現明顯下降

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　　雖然打折聲四起，北京市房價開始出現鬆動跡象，但上海証券報記者在調查后卻發現，北京房價並沒有出現明顯下降。

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　　打折的不少，降幅卻不大

　　“現在均價14000元/平方米，其中二居（90平方米左右）南北通透戶型，5層的價格在13100至13300元/平方米，14層的在14200元/平方米。”北京萬科中糧·假日風景的售樓小姐說。

　　她告訴以客戶身份問詢的記者，目前該樓盤折扣已經恢復為住宅統一折扣，即一次性付款9.5折，按揭貸款9.8折。記者注意到，根據北京市房地產交易管理網3月18日的數據統計，萬科假日風景項目已經簽約52套，成交均價為13075元/平方米。

　　值得注意的是，3月1日，該項目開盤銷售時，均價為13800元/平方米，開盤當日購買可以享受一次性付款9.3折的優惠，按揭貸款則為9.6折。

　　同樣以客戶身份，記者從位於北京西南三環的萬年花城售樓處獲悉，其在售現房均價16000元/平方米，一次性付款9.8折，按揭貸款9.5折。據了解，3月20日后，萬年花城項目將推出新房源，價格每平方米還將微漲約七八百元。

　　而記者了解到，去年10月左右，萬年花城樓盤項目均價還在12000元/平方米。今年以來，則一直保持在16000元/平方米的水平，其價格沒有明顯下降。

　　正是由於上述原因，北京購房者普遍感覺房價沒有下降。本周國家發改委和國家統計局公布的最新統計數據也顯示，北京新建住房銷售價格2月仍以16.5%的漲幅處於70個大中城市中的第五位，且這一漲幅超過了70個大中城市11.8%的平均漲幅。

　　對此，萬年投資集團萬年長興置業總經理黃璽慶也向記者表示，北京房價並沒有下降。“打折僅僅是一種營銷手段，並不意味著價格鬆動。考慮到北京住房的剛性需求，北京房價下降不太可能。”

　　然而，可以肯定的是，京城樓市打折聲四起卻是不爭的事實。對此，鏈家地產一份有關北京打折樓盤的調查報告也指出，目前北京市場打折項目佔到調查項目的79.5%，具有一定的普遍性。有一成左右的項目打折幅度在95折及以下，屬於大幅讓利行為。

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　　開發商都還想看一看　

　　“實際上，最可怕的事是住房交易量持續走低。”一位業內人士表示。記者也注意到，按照北京市房地產交易管理網的記錄統計，今年2月的網上認購數和網上簽約數分別為3628套和2823套，而去年同期的這兩個數值分別是4295套和6604套，同比分別下降了15.5%和57%。另從每日簽約數估算，目前成交量也較去年下降了約50%左右。

　　對此，業內人士分析指出，連續六次加息，加之對第二套房的限制，以及經濟適用房、限價房、廉租房等保障性住房政策的不斷出台，在一定程度上改變了人們對於房地產市場的預期。

　　“特別是今明兩年一大批保障性住宅投入市場后，會明顯緩解實際剛性需求的壓力。”中國指數研究院副院長陳晟說。

　　3月初，北京市建委主任隋振江向媒體透露，今年北京保障性住房的供應面積已經確定為800萬平米，相比去年530萬平米的供應量，大幅增加了51%。

　　這正是本次市場觀望與以往的不同之處，也正是由於上述原因，房地產專家普遍認為，目前北京樓市進入了購房者和開發商集體觀望期。雖然隨著3月傳統銷售回暖季節的到來，部分開發商開始以打折的方式促銷，期望增加銷售量，但回暖跡象並不明顯。

　　上海 隻被萬科特賣“閃了下腰”

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　　與北京的情況相似，上海樓市也隻是被“拐點”論閃了下腰。雖然市場內的一系列現象以及數據表明上海的房價有下行趨勢，但購房者甚至業內人士並沒有感覺到。　

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　　大都擺出不降價姿態
　
　　作為當年樓市重要的“風向標”之一，本周一剛結束的“上海之春”房產展示交易會恐怕讓開發商和購房者都感到失望。

　　對開發商來說，房展會顯示出樓市的“虛假繁榮”之相，人流量比去年那屆下降了5%，成交及意向金更下降了30%﹔對購房者來說，多數人隻是來“打樣”的。

　　攜樓盤前來參展的開發商也是態度各異。如以大華為代表的開發商旗下樓盤價格堅持去年水平，無論是位於浦東、均價18000元/平方米的“錦繡華城”，還是位於浦西、均價17000元/平方米的“御品水岸”，都擺出一副不降價的姿態﹔上月曾95折特賣的萬科新裡程也“重回”17000至18000元/平方米的均價高位，銷售人員甚至稱本周六將開盤的萬科金色雅筑還會比同地段的萬科新裡程賣得貴。

　　一小部分開發商則開始採用送裝修、贈家具、免2%契稅等方式進行暗降﹔還有一些樓盤定在4、5月份開盤，銷售人員對外表示房價尚未確定，但先期登記屆時可享受98折優惠。

　　“前一階段萬科打折銷售，客觀上反映了開發商配合政府宏觀調控，是超前主動規避市場可能潛伏的風險，並快速回收資金避免被動的考慮。當然，這會對其他開發商產生不小的心理影響和示范效應，但目前來看，上海樓市還未迎來促銷高潮。”分析人士指出。

　　為了自身利益這一共同的目標，開發商陣營發生著變化，但他們卻難以改變購房者的預期。

　　“我覺得供需關系是決定房價的一方面，但現在還有一方面就是大家的預期。今年許多大城市的樓市進入了觀望，但像去年那樣在觀望后一下子爆發的情況不會重新出現。”中國指數研究院華東分院副院長陳晟表示。

　　數據也能說明一些問題。如在剛剛過去的3月上半月，佑威房地產研究中心發布的報告顯示，上海一手商品住宅（剔除動遷配套房）的成交量為36.92萬平方米，雖然環比增長了33%，但是相比去年同期仍下降了39.7%﹔此外，去年同期的成交量環比增長率高達121%，是3月上半月漲幅的近4倍。

　　而在連續上漲一年之后，上海新建商品住房價格在今年2月首次出現環比下跌。國家發改委和國家統計局發布的報告顯示，2月上海房屋銷售價格增長停滯，房價與1月持平。其中，新房價格還出現了0.1%的環比下跌。

　　“房價‘拐點’論的紛爭多少反映了群眾對緩解住房難的企盼，而當前的上海住房市場就處在新一輪調整期的前夜。”中房上海指數辦公室的分析師指出，雖然上海住房價格總體沒有出現調頭，但成交量收縮，價格漲幅平緩，許多開發商延緩新盤上市並扛住房價，購房者則持幣觀望耐心等待，市場博弈正在進一步演進。　

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　　期待購買力恢復性上漲

　　面對上海樓市的“搖曳”姿態，開發商選擇了“慎行”，業內人士則選擇了“謹言”。

　　“其實道理很簡單，一些前期漲價太多和地段較偏的樓盤，開發商在價格上往往比較容易鬆口，而市區的品質較高的樓盤，開發商肯定不太會選擇降價。”佑威房地產研究中心主任薛建雄如此看待開發商之間的態度分化問題。

　　至於房價走勢，資深評論人士蔡為民則認為，上海房地產市場的利好因素正在不斷減少，政策調控加緊、房貸大幅度萎縮、產品價格上漲而購買能力下降等等，讓大家再去期待房價有一個大幅度的飆升是不可能的。

　　中國指數研究院華東分院副院長陳晟也認為，政策已經開始深層次地影響房地產業，隨著中小戶型樓盤及保障類樓盤的開發及供應逐步放大，未來“技術層面”導致的短期供需不平衡的情況不會出現。“由此我堅信房地產價格的漲幅一定會趨緩。”

　　不過，薛建雄卻認為，在國家經濟快速發展、人民幣升值也較快的背景下，上海以市區為主的房價不漲才是沒道理的。而之所以現在樓市過冷，一個原因是前期漲得太快，需要一個緩沖再接受的過程﹔另一個原因就是購買力被過度抑制，其中購買市區住房的有錢人主要是受房貸新政影響，中低收入者則是基於政府正推行各種保障類住房而不急於購房。“但是，在去年購買力過度釋放的情況下，再抑制購買力，一旦搞得不好，如銀根鬆動或者出現其他的融資渠道，也很有可能重新出現一輪像前年至去年那樣‘先抑后揚’的報復性上漲。”