人民幣“破7” 樓市拉響熱錢“獲利退市”預警

　　人民幣對美元中間價在4月10日突破7元大關，“6時代”來臨了。作為房地產業升溫的主因之一，人民幣升值始終與樓市關聯緊密。“從目前的情況來看，預計個別地區會出現新一輪回暖行情。”仲量聯行中國區研究總監何恩凱如此評說“6時代”背景下的樓市。

　　“業主不再以美元報價”

　　根據仲量聯行最新發布的上海一季度房地產市場報告，較易受到境外人士青睞的豪華及高檔住宅，仍然顯示出旺盛的購房需求。與普通住宅不同，豪華及高檔住宅市場體現出的境外“熱錢”投資性需求仍然不小。與之相應的是，豪宅租賃市場的表現也較為樂觀。如浦東新區陸家嘴區域豪宅林立，其租賃市場的表現尤其搶眼，空置率在一季度中下降了3%，且平均租金水平上漲了2%。“值得強調的一個現象是，由於人民幣不斷升值，越來越多的業主不再以美元進行報價。”何恩凱稱。

　　漢宇地產董事總經理施宏睿認為，人民幣對美元“破7”，對部分具備投資需求的境外人士來說是個利好。“雖然匯率的更改並不是影響房地產業發展的直接原因，但會成為一個很重要的附加因素，這意味著投資物業會同時享受到市場需求及匯率上升的驅動影響。”施宏睿表示。

　　收購物業意向仍然強烈

　　仲量聯行發布的《全球房地產資產報告》預測，雖然2008年全球房地產直接投資總額將比2007年減少30%以上，但大量資金進入亞太地區的勢頭不會明顯減弱。其中，中國及中國香港地區市場將佔到14%的投資額。

　　據了解，2007年無論是上半年還是下半年，亞太地區皆保持了十分強勁的增長。尤其是從去年下半年起，由於一些主要房地產市場如美洲、歐洲市場開始出現下滑，加上美元持續走弱的影響，大量資金紛紛轉向涌入這一地區。其中，作為新興市場的中國，吸引到了更多的注意力。仲量聯行亞洲資本市場總監Stuart Crow表示，較少依賴債務融資的投資者開始成為主要購買力量，如德國核心基金等，他們對於亞太地區的高質量房地產頗感興趣。此外，來自於日本的投資者也對中國等發展速度較快的市場投以更多注意。

　　據相關資料，2008年一季度，上海房地產投資市場發生了兩起重大的外資投資案例：1月份，浦東新區的財富海景花園5號樓以5.43億元出讓﹔3月份，上海証券報獨家披露了翠湖天地御苑18號公寓的轉讓收購，交易代價為9億元。

　　高力國際研究與咨詢部董事李慶賢表示，雖然從前期市場情況來看，海外基金受到境外資金投資房產的種種限制，在實際操作中仍有相當難度，但外資對於部分優質物業的收購意向仍然強烈。“人民幣升值預期始終是外資進入中國樓市的影響因素之一。”一位投行人士表示。

　　警惕外資“獲利”拋盤

　　何恩凱認為，人民幣“破7”雖然對投資者來說會有一定利好，但相應也會帶來部分負面影響。“美元的持續走弱，使得跨國企業會考慮預算方面的支出，從而實行縮減，這對於以跨國企業員工為客戶的高檔住宅租賃市場來說，會產生影響。”

　　而來自於中國台灣地區的高先生則坦率表示，人民幣升值雖然會使得中國大陸的投資物業有所升值，但相對於本地貨幣而言，以人民幣估值的物業已明顯高於當地物業價值。“應該說是偏貴了，在這種情況下，可能會考慮回台灣買房。”

　　自2005年7月21日央行宣布匯改以來，人民幣對美元累計升值幅度已達到13.8個百分點。今年以來更是連續升高，人民幣對美元升值超過4.3%。隨著人民幣匯率進入“6時代”，也有業內人士指出，對於人民幣升值的預期空間已經不大，因此需要警惕隨之而來的“獲利”后拋盤退市的情況。“人民幣在一段時間以來的升值速度一直很快，目前的結果可謂在意料之中，因此，嚴格來說，這對外資的心理作用影響更大，也更微妙，前景判斷會有分歧產生。”