南京房產中介“瀕危生存”調查

　　事實上，房地產缺錢已不是奇事，窘態從產業鏈下端的中介率先暴露出來。還會不會有下一家中介，甚至還會不會有下一家開發商出事？很明顯的是，行業洗牌序曲已然開鑼。

　　現狀：在死亡線上痛苦掙扎

　　號稱“房產一條街”的南京華僑路，原本是一些大小中介門店的聚集地。而現在的華僑路，卻沒有了這種氛圍。生意紅火時路邊的20多家中介門店，現在隻剩下10家左右了。

　　昨日，記者來到華僑路時發現，原本被眾多中介公司“佔據”的道路兩邊，竟然出現了花店、美發館、眼鏡店、婚慶公司，一些小規模的二手房公司不見了蹤影。年初，記者曾在華僑路上採訪過的一家中介公司，目前已經變成了一家家居飾品店。稍顯華麗的裝飾在這排混雜的小店中間，顯得特別顯眼。而與之間隔的一家名為“天鳴房地產”的中介門店大門緊鎖，裡面的辦公桌上放著一部孤零零的電話。隔壁港廈中介的工作人員說，這家店1個多月前就關了。 另外一家店面的題頭寫著“康迪亞房產”，店裡面卻擺放著10余台游戲機﹔“南房置換”把門店1/4的空間轉租給了一家服裝店﹔原本是“南京淘房”的一家中介，后來換成了“21世紀不動產”的門店﹔但原來有2間房的“21世紀不動產”，現在也縮減成了1間。

　　業內人士透露，一般的小中介，每個月收入要16000元左右才可以保本。就是說一個月要成交4套40萬元的房子，在目前來說，對一些中介是個“奢望”。而大型連鎖中介，由於運營成本巨大，每月起碼成交二三百套房子才能維持收支平衡。

　　記者採訪得知，華僑路上的這些小中介還算是好的，畢竟船小好掉頭，做不下去就關門打烊。但是具備一定規模的連鎖中介就沒這麼好過了。此次曝出丑聞的康華房產公司在南京也算是知名中介，在南京開設有8家門店，是一家以連鎖店形式從事南京市房地產經紀業務的公司。

　　據記者了解，康華老總樊秀華夫婦多次以公司資金周轉困難為由，向個人和多家公司借取千萬資產。在逾期未歸還的情況下，被眾多債主先后告上法院。在此期間，樊秀華夫婦還利用中介公司的便利，將自己名下多處被法院凍結的房產私下出售，獲取資金。由於二人涉及多起經濟糾紛引起了司法機關關注，執行法官懷疑其行為涉嫌詐騙，將案件移送至公安機關處理。

　　對策：中介提高佣金保生存

　　掙扎之下能做的就是提高中介佣金，希望自保。

　　繼2006年要求提高中介費率未獲批准之后，南京市900家中介上月再次向物價部門提出申請，要求提高佣金比例，希望將中介費率由目前的1.4%提至2%。目前，房地產中介服務費率的國家標准為總房價的3%。2003年7月，江蘇省物價局、建設廳規定該省的收費標准為1.5%∼2%。但考慮到房價漲幅較大，2004年6月，南京物價局將該市收費標准由2%降為0.4%∼1.4%。

　　南京市經紀人專委會此次代表該市900家房產經紀機構，要求將中介服務費率恢復到2%的標准。我愛我家的一位中介人員告訴記者，近4年來，因物價上漲、市場供求關系變化等，中介公司經營成本不斷增加，經營日漸艱難。據介紹，目前全國中介佣金收費標准均在2%以上，其中廣州4%、北京3%、上海4%。與全國各大城市相比，南京1.4%的中介服務費率明顯過低。在這種環境下，一些中介企業為了求生存，往往違背游戲規則，採取不正當競爭手段操作經營。一些著名的外資品牌中介，如立好信、金豐易居、智恆等紛紛撤離南京，“佣金比例過低已經影響和制約了中介企業行業整體發展”。

　　商場上有這麼句老話，“買賣雙方永遠不會一條心”，中介公司要求上調佣金比例，可是買房人卻覺得中介費用已經很高了。“這份建議讓人覺得不對頭。”一些買房人聽到這一消息后，立即加以反對。市民蔣女士說，她在某中介公司剛剛看中一套房價100萬元的房子，現在和中介談定按照1.2%的標准收中介費，她還是覺得中介費明顯偏高了，因為中介僅僅撮合了雙方交易，十分簡單，如果再漲的話，這個錢也太好賺了。

　　“如果佣金費真調高了，我們買房子負擔豈不是更重了？”市民李先生不無擔心地表示，現在南京的房產中介佣金費是1.4%，一套60萬元的房子，佣金費是8400元，如果提高到2%，佣金費就要12000元，要多收3600元呢。

　　南京一家房產中介的資深經紀人也表示，目前南京原則上規定是買賣雙方各收房價0.7%的佣金費，但是羊毛出在羊身上，，房主不願意承擔，“游戲規則”都是由買房人支付所有的佣金費，即房價的1.4%。因此，如果將佣金費提高到2%，這部分的錢依然是要由買房人來承擔。

　　南京市物價局相關部門人士昨天向記者表示，中介建議提高佣金的收費標准是個老問題了，前年就曾提過一次，“雖然看到建議了，但短期內肯定不會調整”，要有通盤的考慮。

　　管理： 第三方存管可封堵“黑洞”

　　樓市異變之下的中介市場，是一個急需監管和自律的市場。

　　房產中介老總輕易攜客戶巨額房款潛逃，充分暴露了當前二手房市場在資金監管方面存在巨大漏洞。南京市房產局相關人士告訴記者，其一，房款經中介公司過手時，客戶資金與中介公司自己的資金並不分賬戶管理。這就導致客戶購房資金事實上處於中介公司的獨立控制狀態，在交付賣家之前，“想怎麼花就怎麼花”。

　　目前，在二手房市場，中介公司接收客戶房款的通常流程分兩種：一種是門店業務員首先將房款移交給分行經理，由分行經理轉交給區域經理，這個時間大約是3天。之后，區域經理將款項直接打到中介總部的指定資金賬戶上。大多數中小房產中介都採用這一流程。事實上，買房人的資金在各流轉環節隨時都有可能發生流失。另一種是，一些規模較大的房產中介在過手二手房交易資金時，由客戶通過POS機將錢款直接劃入公司賬戶，避免業務員接觸現金，交易的安全度稍高。 但多數中介公司都沒有設立獨立的專款賬戶，而是將客戶資金與公司日常運作資金放在同一賬戶上。

　　其二，房款在中介手中滯留時間過長，又缺乏有效監管，在股市火熱的情況下，中介公司利用房產交易辦理手續的時間差，擅自動用客戶資金“打新股”、甚至炒股的情況日益增多。

　　而對交易資金的疏於監管，正是房產中介卷款潛逃事件屢禁不止的原因所在。事實上，中介公司根本不具有承擔監管交易資金安全風險的能力。記者了解到，房產中介公司的注冊資金和固定資產一般都不大，其注冊資金和固定資產總額與每月公司賬戶上進入的資金量相比，是小巫見大巫。對於絕大多數房產中介而言，一旦公司內部員工卷走房款，或者房款被挪作投資虧本，中介公司自身無力償還。這就要求在二手房市場建立交易資金第三方監管制度，即引入証券市場的第三方存管模式——股民資金不是存放在証券公司的賬戶上，而是存放在銀行﹔銀行作為無利害關系的獨立第三方，存管客戶資金。

　　針對這種情況，南京市房管局產權市場處專門制定了《南京市存量房交易資金監管辦法》，並於去年9月正式實施。這筆資金是如何監管的呢？這一程序分為“兩步”走：第一步，買賣雙方在二手房交易交件登記的同時，與南京市房地產交易市場簽訂二手房交易資金監管協議，買方將購房款存入交易市場的指定賬戶﹔第二步，房屋登記機關核准后，對買房人過戶發証，買方領取產權証后，賣房人可憑資金監管的憑証及身份証件向交易市場申請支取房款，在這一過程中，中介公司不得以任何理由觸碰房款。

    《江南時報》 (2008-04-25 第17版)