上海樓市調查:售樓合同撤銷率高就是為哄抬房價

　　如何看待當前房地產價格？房價統計數據背后透露出哪些信息？（資料圖片）

　　樓市低迷的1、2月份剛過，關於上海“樓市回暖”“價量齊放”等言論就在上海媒體出現。此時，網上卻開始流傳一份關於上海樓盤合同撤銷率高過四成的信息。

　　統計口徑不對稱？

　　孫啟柱沒想到自己會“一夜成名”，他的成名源於在天涯論壇上以“318road”ID撰寫的一篇文章。 

　　孫啟柱，畢業於北京大學經濟學研究生進修班，從事管理咨詢業。他關注房市已有兩三年。去年年初，他本打算在上海買房，但今年3月開始的一次歷時一個月的觀察和細致統計使他發現，上海樓盤合同撤銷率達到三至四成的樓盤不在少數，有的樓盤合同撤銷率甚至高達100%！

　　4月7日，孫啟柱將這個發現在網上公布，題目是《上海40%的售房合同是假的——根據房地產交易中心的統計》。跟帖、爭議一時如潮。

　　孫啟柱的統計結果披露之時，恰逢上海房價正以16405元/平方米的歷史新高，“印証”著樓市活躍的言論。

　　上海市房地產交易中心主辦的“網上房地產”網頁，關於上海各樓盤銷售進度的數據確實顯示，根據“合同撤次數(含預定)”與“簽約次數”，2007年“上海十大期待樓盤”和“十大樓價翻番樓盤”的平均合同撤銷率高達四成，個別樓盤達到100%。

　　上海市房屋土地資源管理局在媒體披露后隨即表示，目前上海市所有在售樓盤的預售合同撤銷率約為3%，而被曝高撤銷率的18個樓盤開盤至今，網上共簽訂預售合同8971套，撤銷297套，撤銷率為3.3%，基本正常。

　　上海市房地產交易中心辦公室劉紀來告訴《中國新聞周刊》，“網上房地產”銷售進度表裡面的“簽約次數”隻包括“預售合同”(或“銷售合同”)，而“合同撤次數”(含預定)卻在這之外又包含了“定金合同”。

　　因此，“統計口徑不對稱”在劉紀來看來，是導致調查結果和媒體披露的撤銷率不一致的主要原因。

　　被曝合同撤銷率高達100%的沿海麗水馨庭樓盤向《中國新聞周刊》提供的數據顯示，截至4月10日被撤銷的285套中，隻有兩套是預售合同撤銷，其中一戶還是客戶要求多加其親屬名字而導致的原來預售合同撤銷。其余的定金合同撤銷中，除少部分是客戶換房或退房外，絕大部分是由於客戶資金、時間安排等逾期簽約的。

　　但來自消費者的意見與此信息似乎不一致。4月16日，剛剛辦好手續成為沿海麗水馨庭業主的張姓女士對《中國新聞周刊》記者稱：“100%的合同撤銷率，即使大部分是定金合同撤銷也是不太正常的，其中肯定有開發商利用某些手段登記掉一些房子，從而主觀惡意炒高房價。”

　　孫啟柱這樣回顧今年2月底3月初在“世紀長江苑”看房的經歷：“售樓處稱房子早就賣光了，但另據附近知情的房屋中介介紹，這裡從來沒有開盤過。”

　　4月19日，在“上海康城”的開盤現場，和眾多房產中介一起不失時機地向人推薦上海康城及相鄰樓盤房源的齊源地產置業顧問張先生告訴《中國新聞周刊》：“那些排隊拿號來參加開盤看房的人當中，大部分是‘黃牛’。很多都是附近的保安或其他被請過來的人，五十塊錢一天。”

　　北京大學房地產金融研究中心主任馮科就此告訴《中國新聞周刊》：“我覺得存在開發商造假的可能。因為，宏觀調控通過信貸緊縮來實現，幾乎讓開發商資金斷流。規范的開放商需要35%的資本金，而大部分開發商達不到此要求。面對工程隊的催款，國土局催交土地款，稅務局催交稅款，開發商壓力巨大。因此用假合同獲得按揭完全可能。”

　　上海市長寧區住宅發展局高級經濟師顧海波則認為，相關部門以“統計口徑不對稱”來回應部分樓盤合同撤銷率過高的問題是牽強的，“隻是管理層的一面之詞，真實情況消費者根本無法知道！不管是定金合同撤銷還是預售(銷售)合同撤銷，其實質、用意和結果就是哄抬房價。”

　　2006年7月5日，廣州《新快報》曾經披露過類似的新聞，2006年的廣州樓盤合同撤銷率驚人。2005年CCTV也曾報道，浦東“萬邦都市花園”等樓盤的房屋合同高撤單事件，以及彼時“退房”風波。

　　定金合同的操作空間

　　撤銷合同的一個關鍵，是是否歸還定金。如果開發商不歸還定金，就大大制約了客戶違約的可能性。

　　沿海麗水馨庭樓盤的銷售經理張堅國4月15日接受《中國新聞周刊》採訪時表示，客戶要求撤銷定金合同，同時可以退回定金。

　　但從事樓盤銷售將近五年的朱姓男士告訴《中國新聞周刊》，即使是定金合同撤銷，這個比例一般也不可以超過5%﹔而且對於普通客戶來說，雖然定金可能隻有一兩萬，但是和開發商沒有“關系”或者找不到可靠“關系”的話，撤銷定金合同時，很難要回定金。

　　記者走訪了上海普陀區香溢花城，靜安區泰府名邸，徐匯區尚海灣，鬆江區萊頓小城和閔行區上海康城等多個樓盤，鮮有聽說撤銷定金合同時可以退回定金的。

　　業內人士朱先生所說的可以要回定金的“關系戶”，被他解釋為開發商宣傳鏈或其他環節的利益相關者。據介紹，開發商在推出一個樓盤時，一般會有一個客戶培養儲存期，在沒有足夠人氣的情況下，也會選擇變相拖延開盤時間等，“這些都是營銷手段，而且關系戶可以優先拿號選房。”

　　《中國新聞周刊》採訪的多位最近一兩年才購房置業的業主都表示，不可能簽了定金合同再撤銷或者延期辦理手續，“一般都會按照約定去辦，萬一有特殊情況，那也會先和開發商協商。”

　　上海市房屋土地資源管理局一位不願意透露姓名的官員向《中國新聞周刊》表示，定金合同不一定在土地交易中心備案。現在雖然可以辦理備案，但沒有硬性規定。而《中國新聞周刊》走訪徐匯區和浦東區房地產交易中心時，從工作人員那裡得到的信息都是定金合同不需要在房地產交易中心備案。

　　上海市協力律師事務所的律師衛新認為，正是開發商可以用自己的定金合同版本，不在交易中心備案，給開發商留下了很多的操作空間，“開發商的銷售技巧和手段也往往體現在定金合同這個環節。”

　　曾擔任地產營銷策劃和管理的房地產業內人士顧海波告訴《中國新聞周刊》，即使是通過網上備案傳送，也完全可以杜撰購房人的信息，現在由企業員工、民工購房騙貸的情況已經屢見不鮮了,更不用說是簽虛假合同，“定金合同撤銷無需任何手續，完全可以杜撰。”

　　上海市房地局為了對市場銷控進行規范，2007年10月份曾下發過《關於進一步加強本市商品房銷售監管工作的通知》，其中規定，商品住房一次預售面積不少於3萬平方米。有業內人士說，營造高銷售額就可以達到規避該政策的“目的”。

　　《中國新聞周刊》在位於上海市徐匯區斜土路上的伊家門房屋中介發現一套屬於1998年開盤的四季園樓盤的毛坯房。伊家門物業顧問介紹說，如果要買這套房屋，最終是跟開發商簽合同，而不是和房東個人，原因是“房東還沒有辦理過戶。”

　　21世紀不動產上海某加盟店的高級置業顧問卻向《中國新聞周刊》表示，這種情況下，隻可能說明房東就是開發商的人。

　　多名專家和官員都表示，開發商通過制造假合同等方式達到一定的銷售目的，以獲取最大的利潤是不難想象的。盡管有企業借“統計口徑不對稱”來為自己的高合同撤銷率辯解，但是合同撤銷本身就說明了市場波動大，購房者以觀望居多。

　　消費者繼續觀望

　　佑威房地產研究中心發布的4月第一周周報(3.31-4.6)顯示，上海一手商品住宅(不含動遷配套房)的平均成交價格環比上漲17%，達到16405元/平方米的歷史高位，比2月第三周跌破萬元時的9767元/平方米上升了將近七成。

　　統計周報還顯示，在4月第一周成交面積前10名的住宅項目中，別墅就佔了4個，另外還有3個均價3萬元以上的高檔公寓。在剛剛過去的3月份，上海甚至誕生了平均成交單價8.3萬元/平方米的別墅。

　　佑威房地產研究中心主任薛建雄據此認為，高檔樓盤的熱銷與別墅的大量成交，是平均成交價格被大幅拉升的主要原因。

　　但國土資源部黨組成員、中紀委駐國土資源部紀檢組組長王壽祥3月28日表示，今年要從嚴控制新增建設用地，嚴格審查新開工項目建設用地，堅決停止供應別墅類房地產開發項目用地。

　　消費者在應對開發商逐利，政府監管尚不完備的局面時，買房所面臨的壓力和考驗應該引起足夠的重視，上海市長寧區住宅發展局高級經濟師顧海波據此建議，處於信息不對稱、相對弱勢的消費者不妨多留個心眼，要“貨比三家”，暫時看不清的，則退出市場、靜觀其變。

　　孫啟柱和女友兩人的年薪在40萬元左右，從去年年初打算買房子一直到現在，還沒有購房：“還不到買房的合適時機。現在的樓市更多的是投資市場，而不是居住市場。”一周前完婚、剛剛回到工作崗位上的孫啟柱這樣告訴《中國新聞周刊》。

　　上海財經大學應用統計研究中心14日發布的2008年第一季度上海市社會經濟指數顯示，今年第一季度消費者購房意願僅為32.6點，比上季度下跌4.3個百分點，被訪者中認為第一季度購房時機差的比例則增至四分之三。

　　據《新聞晨報》報道，在4月11日至13日的上海第十屆一、二手房展會上現場成交的房源隻有七八套﹔相比於5萬套左右的參展房源，購買意向房源(即訪問者表示將實地看房的房源)僅為150套，比去年下跌了約81%。