京城樓市首現供大於求 消費者觀望氣氛濃

　　機構認為房價高位運行消費者觀望氣氛濃厚政策股市等外因影響是主因。

    北京的土地交易在今年1月份一度出現“井噴”后，眼下，由於開發商拿地意願不足致使成交量驟降。與此同時，商品房銷售轉冷，年內首現供大於求。

　　據北京市土地整理儲備中心的數據統計，4月份北京土地成交共計7宗，成交面積60．5萬平米，規劃建筑面積達69．7萬平米。其中住宅及含住宅項目用地僅有1宗，成交面積共計38萬平米，規劃建筑面積52．3萬平米，成交總價16．5億元。

　　亞豪機構分析，同比2007年4月，住宅用地宗數下降了83．3％，土地成交面積下降了41．1％，規劃建筑面積下降了35．2％，降幅十分顯著。據此該機構認為，土地交易尤其是住宅用地成交量的大幅減少說明，目前開發商對住宅項目用地的需求較去年已大為減少。目前開發商的資金鏈在從緊貨幣政策的調控下及資本市場相對疲軟的情況下業已緊繃，部分開發商資金缺乏，無力再拿地。此外去年開發商在資本市場的支持下大舉圈地，使得土地儲備大增，能夠滿足一段時間的開發要求，因此，短期內拿地願望不足。今年許多城市土地流拍也說明了這個問題。

　　業內人士認為，今年的地產行業的基本特征是“地多錢少”。開發商無力拿地造成了土地市場尤其是住宅用地交易的疲軟，從3月、4月兩個月的土地供應數據分析看，僅有一塊住宅用地成交，而北京市今年住宅用地的供應量是比較大的，據北京市土地整理儲備中心數據顯現，2008年第二季度即將入市的住宅項目用地為407．7萬平米，規劃建筑面積達464．1萬平米。第二季度土地放量將會集中在5、6兩月，預計，從這兩個月的土地成交情況將能夠看到開發商對於未來市場走向的判斷。

　　據北京市房地產交易網統計數據顯示：今年4月份全市期房網上簽約共計6395套，簽約面積823517平方米，其中，住宅簽約共計4955套，簽約面積583225平方米﹔同期，現房網上簽約共計2805套，簽約面積337182平方米，其中，住宅簽約共計1093套，簽約面積164662平方米。

　　據此分析，4月份全市期房網上日均簽約213套，日均簽約面積27451平方米，其中，住宅日均簽約165套，日均簽約面積19441平方米﹔同期，現房網上日均簽約94套，日均簽約面積11239平方米，其中，住宅日均簽約36套，日均簽約面積5489平方米。

　　環比3月份數據，4月北京期房日均簽約套數下降了12．5％，日均簽約面積下降了17．7％，其中住宅日均簽約套數下降了9．7％，日均簽約面積下降了11．9％﹔同期，現房日均簽約套數下降了22．5％，日均簽約面積下降了29．2％，其中，住宅日均簽約套數下降了45．4％，日均簽約面積下降了43．9％。

　　而同比去年4月，期房日均簽約套數下降了51．9％，日均簽約面積下降了52．7％，其中住宅日均簽約套數下降了53．4％，日均簽約面積下降了57．0％﹔同期，現房日均簽約套數下降了9．3％，日均簽約面積下降了33．5％，其中，住宅日均簽約套數下降了40．2％，日均簽約面積下降了43．9％。

　　亞豪機構認為，4月北京樓市並未如期出現回暖的態勢原於三個原因。首先是房價仍然高位運行並無實質性降價，房價過高消費者無力購買，必然出現交易量下滑。

　　其次是消費者觀望氣氛仍然濃厚。自去年冬天南方一線城市房價出現較大幅度下降，“拐點論”、“打折風”讓眾多的購房者產生了觀望的情緒。受此影響，京城出現連續5個月交易量下滑。3月份樓市雖略現回暖跡象但同比去年仍呈現下滑態勢。不少購房者採取了靜觀其變的策略。

　　再有就是政策及股市等外部因素的影響。4月北京市頒布了限價房管理辦法、對限價房的申購、配售、交易等都做出了詳細的規定，有關限價房政策的實施，使許多符合條件的購房者有了購房的可能，從一定程度上分流了普通商品房的購房需求，對交易量有一定的影響。而央行在4月份又上調了0．5個百分點的存款准備金率，意味著銀根進一步緊縮，銀行放貸的難度加大，對商品房交易也會產生一定的影響。此外，股市自2008年以來進入了熊市，許多投資者的資金被套牢，致使他們的資金無法在短時間內進入樓市投資，客觀上造成了樓市交易的慘淡。

　　另據亞豪地產機構統計數據顯示，2008年4月新增商品住宅供應面積為99．5萬平米，而4月份商品住宅僅銷售了74．7萬平米，兩相對比呈現，4月份商品住宅供應量明顯超出需求量24．8萬平米，這是今年以來首次出現供大於求的現象，而2007年同期需求量大於供應量26．6萬平米。此現象一方面是由於市場受觀望心態、宏觀政策等因素的影響，交易量大幅下降，另一方面，是開發商面臨著較大的資金壓力，為了緩解資金壓力加大了開盤入市的力度，此外，奧運因素也會導致開發商提前開盤入市。所以出現了供應量大增的現象。

　　4月樓市無論從土地放量、還是商品房交易均難持續回暖態勢，且出現了“地少、房多、售價高”的怪現象，亞豪地產認為，這使北京5月份樓市仍存在著較多的變數，能否維系往年“紅五月”的景象殊難預料。