5月京城樓市可能再“拐”？

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　　京城首現“買別墅送公寓”
    保守營銷難救樓市低迷 多數買房人等待更好時機
    樓市首現買房送房
    難沾假日喜氣 京滬深樓市人氣低迷　
    滬“假日樓市”　折射購房心態
    深圳房價繼續探底創新低 均價達9323元

    按照往年慣例，“五一”黃金周多數北京人會選擇外出旅游度假，因此樓市的銷售量總是會表現平平。而今年“五一”假期的縮水，使得不少人放棄了外出旅游留在京城，這無疑給樓市促銷帶來了不小的機會。據記者了解，在4月26日-5月3日一周內，新開盤的住宅項目多達16個。雖然主要以老項目后期為主，但短期內有如此多項目集中入市，在近年來還是首次。

　　而在新項目不斷推出並帶來一系列優惠活動的刺激下，今年的“五一”小黃金周北京樓市出現了一波交易的小高潮，來自北京市房地產交易管理中心的統計數據顯示，“五一”期間北京市日均期房網上認購套數達到403套，與剛剛過去的清明小假期相比,上漲了120%。相對於去年的“五一”大黃金周而言，今年的交易量也小幅上漲了13%。

　　而不久前，國家發改委價格司在最新發布的一季度房地產市場價格形勢分析報告中指出，近期股票市場深幅調整，大量資金逃離股市。在投資渠道狹窄和通貨膨脹率居高不下的情況下，這些資金很可能選擇再次進入投資風險相對較小的房地產市場，從而拉動房價繼續走高。同樣根據最新一期的國家發改委統計數據顯示，雖然一季度房屋交易量出現打幅度縮水，但是房價同比上漲依然達到了11%。無論從國家的宏觀數據還是剛剛“五一”小黃金周的統計數據，我們不難發現，交易量雖然處於比較低區間，但是房價依然呈長期走高態勢，這樣勢必影響到一些投資者進入樓市，從而促使市場逐步轉暖。正是在這樣的形勢影響下，不少開發商紛紛推出新盤，期望在5月一舉改變樓市頹勢，讓樓市再拐轉暖。但是面對消費者的觀望情緒，開發商的如意算盤能否打響還是個未知數。

　　“量多價低”撼動購房者

　　日均成交152套同比上漲13%

　　盡管“五一”的7天長假被縮減為3天，但這個春節后的第一個長假依舊讓京城樓市充滿了憧憬。短短一周內就有16個項目開盤，而“五一”3天時間內就有7個樓盤集中開盤，其中總價最低的樓盤36萬元起，而且還出現了8.379折的高折扣，這些促銷手段無疑讓京城樓市出現了短暫的繁榮。

　　據記者從首創置業得到的消息，其旗下的名盤和平大道，4月中旬也推出了2期典藏的最后一棟樓──4號樓，作為項目的收官之作，其推出后備受市場追捧，“小黃金周”這幾天更是銷售火爆﹔而其旗下另一名盤A-Z town愛這城，隨著小戶型新產品的即將推出，“小黃金周”期間看房人流大增。業內人士認為，由於A-Z town愛這城此次推出的主力戶型是60-90平方米，正好契合了在CBD工作的租房人群以及投資型客戶的置業需求，預計新產品正式推出后將引發銷售“井噴”。

　　除了集中入市銷售外，“五一”期間樓盤打折幅度也是非常大的。不少開發商希望利用這短暫的時間激活房地產市場。雖然他們大多還是通過打折、折上折、特惠房等這些老方法來吸引購房人，但優惠幅度已比一季度高出很多。

　　記者統計后發現，在“五一”前后新入市的樓盤均有不同程度的折扣，其中位於回龍觀的東亞上北中心折扣最明顯，通過折上折的方式最高可達8.379折。按照均價1.05萬元/平方米計算的話，該項目價格最多下降了1700元/平方米。

　　此外，一些項目則直接降低了價格，如位於通州區梨園的時尚街區，近期將均價由1.2萬元/平方米調整為1.15萬元/平方米，另外購房人還將享受一次性付款9.8折或按揭9.9折的優惠。多數打折促銷的開發商均表示，折扣主要是針對“五一”期間提出的，其實有些折扣要比“五一”期間更劃算。

　　大體量、大幅度的優惠活動還是贏得了不少購房者的青睞，記者從北京市房地產交易管理中心的統計數據獲悉，今年“五一”3天北京市網上簽約期房套數共計455套，比去年同期的402套上漲了53套，同比增加了13%，而日均期房網上認購套數也達到403套，與剛剛過去的清明小假期相比,上漲了120%。這一大幅度增長無疑與開發商的聯合救市有著莫大的關系，但是期望一個小黃金周讓北京樓市整體回暖的想法顯然不現實。

　　90平方米以下小戶型熱銷

　　二手房成交量同比增長三成

　　今年的“五一”假期雖然已經“瘦身”為3天，但卻推動了新一輪的二手房置業狂潮。記者從我愛我家獲悉，從這3天的日均成交量來看，比去年同期增長三成，表明繼今年三四月份二手房市場成交回暖后，北京5月二手房市場將持續升溫。在談到“五一”假期裡二手房市場出現成交上漲的原因時，我愛我家副總胡景暉表示，假期由原來的7天“瘦身”為3天，這對那些打算出國旅游或去外地長途旅游的人士來說已不現實，所以很多有置業需求的家庭，轉而利用這3天的假期選擇自己心儀的區域去看房，在一定程度上更加促進購房人的成交。

　　從“五一”這3天的成交戶型來看，其中90平方米以下的緊湊戶型佔成交總量的68%左右，從這一數據來看，中小戶型的房子仍繼續受到市場的追捧和青睞。其中數據顯示，90平方米以上的大戶型的成交比重也比1-4月的30%增加了兩個百分點，這也說明由於受“70/90”政策以及對別墅用地的禁止開發的影響，高檔物業如大戶型的公寓、別墅等產品由於本身的稀缺性、抗跌性等優勢的影響，已經被市場普遍看好，5月的成交量有可能將進一步上漲。

　　而從成交區域分布來看，已經開通的地鐵1號、2號、13號、5號線，還有即將開通的地鐵10號線、地鐵4號線的沿線區域幾乎都成為交易熱點，這也表明“軌道交通”仍是人們安家置業時考慮的重要因素。從整體交易情況來看，城市周邊區域的成交熱度愈發升溫。東到通州，西到玉泉路，南到劉家窯、大興區域，北到天通苑、回龍觀、亞北區域，以上地區的交易比重較之1-4月明顯上升。

　　值得關注的是，業內人士普遍認為，目前的購房者的心態已經趨於理性，很多家庭在購房前都是經過慎重考慮的，如有孩子的家庭要考慮到孩子的上學問題，所以他們會選擇學校周邊的房子﹔有老人的家庭，就會想到社區周邊的醫療配套設施是否完善等問題﹔年輕的家庭在購買房子時就會考慮到家庭房產區位和辦公地址之間的距離是否平衡等因素。考慮到“老少三代”兼顧，很多家庭利用這3天假期召開了家庭會議，討論購房選址的問題。業內人士認為，二手房由於本身具備地段好、交通方便、設施成熟、現房即買即住等優勢﹔再加上北京二手房市場日益規范﹔二手房價格穩中有升，趨向平穩﹔同時二手房房源數量增多，使眾多置業人士的選擇余地更加廣泛，這都表明二手房最佳的購房時機已經到來。隨著5月北京房展會的開幕，今年的5月對於北京的二手房市場，很可能將由“黃金周”演變為“黃金月”。

　　持幣觀望情緒濃厚

　　5月樓市走向成今年關鍵

　　雖然今年的小黃金周，無論是新房還是二手房的交易量均出現了小幅度的上漲，但是面對前4個月的樓市寒冷局面，無論是誰也沒有信心認為這一小幅度的變化將帶動整個樓市的回暖，根據搜房網對20237購房者的網絡調查顯示，近81.34%的購房者表示，現在不是購房的最佳時機，北京的房價還有下降空間。業內人士認為，由於現在房價過高，已經達到購房者的上限，房價繼續上漲必然會使成交量繼續處在低位，5月的樓市銷售情況可能預示著整個2008年北京樓市的走勢。

　　根據北京市統計局發布的最新數據，一季度，全市商品房現房銷售面積為72.1萬平方米，比上年同期下降17.3%﹔期房銷售面積為102萬平方米，下降56.7%。其中，住宅現房銷售面積37.4萬平方米，期房銷售面積88.1萬平方米，分別下降39.2%和50.9%。從住宅銷售套數看，一季度全市銷售住宅10598套，日均簽約量勉強過了100套，比上年同期下降46.9%。分區域看，四城區、近郊區和遠郊區住宅銷售套數比重分別為3.5%、48.9%和47.6%。

　　無疑銷售量的暴跌，直接導致開發商資金鏈嚴重緊張。根據數據顯示，今年一季度，全市房地產開發企業本年資金來源688.3億元，比上年同期增長24.1%。其中，金融貸款243.2億元，比上年同期增長60.3%，佔本年資金來源比重的35.3%，比上年全年提高7.9個百分點﹔利用外資額達2.8億元，增長3.6倍﹔自籌資金136.2億元，增長7.2%，其中，自有資金增長3.9%，增幅同比回落27.6個百分點﹔定金及預收款185億元，下降7.4%，佔本年資金來源的比重比上年全年降低9.7個百分點。從中我們不難看出，開發商自有資金和項目回籠資金均出現了大幅度下滑，意味著不少企業要依靠外部力量渡過困難期。