大地產商頻頻抄底 小企業瀕臨出局

　 與其說整合的大幕已然開啟，不如說盤整的市場給了許多人以機會。而這個機會對萬科、SOHO中國們來說，實在是期盼已久。
 
　　有些人還在繼續等待，如潘石屹﹔而有些人則已迫不及待，如王石。但無論是哪一種人都不會輕易退出中國樓市——這場前所未有的“淘金游戲”。

　　人民幣升值，城市化進程加快，數十年積累下的需求釋放……不論哪個理由都足以令人血脈賁張，且敢於斥以巨資與全球樓市的蕭條走勢叫板。這一點在許多人看來是“倒行逆施”，但在更多的人看來這就是中國特色。

　　“房價應該不會再降了。”地產“大佬”的善變有時比女人心情的轉變還要迅速。而對房價下調的拿捏尺度甚至超越了監管部門的操控能力。

　　於是我們看到，“大佬們”拿地的步伐並未放緩。房價的走勢在這一輪輪的叫囂中間則顯得更加扑朔迷離。　

　　本周，萬科（000002.SZ）發布了4月業績快報。盡管其4月的銷售業績增速放緩處於業界意料之中，但在土地市場的蕭條期，萬科的進取姿態卻出乎人們的意料之外。

　　緊跟萬科的擴張步伐，保利地產和招商地產在今年一季度也斬獲頗豐。

　　從率先降價轉而率先買地，房價是否正如此前王石宣布的那樣已然止跌？此次，以萬科為代表的大地產商們是過早樂觀還是又一次走在了業界前面？

　　萬科轉道土地二級市場淘金

　　僅4月份一個月內，萬科便新增了惠州、武漢、青島三個項目。合計建筑面積為78.1萬平方米，總地價11.63億元，平均樓面地價1489元/平方米，相比此前新增項目的地價大幅降低。

　　在過去的3個月中，萬科也增加了7個項目，合計總地價約41.5億元，總建筑面積超過151萬平方米，平均樓面地價約為2748元/平方米。截至一季度末超過113萬平方米建筑面積已正式過戶。

　　在萬科今年1~4月取得的10個新項目中，共有7個大型項目及高端項目，都是通過合作形式獲得的，隻有天津的兩個中小型項目為萬科全資擁有。

　　事實上，萬科在一級市場所拿的土地價格依然不菲，例如青島地塊萬科拿地價為2707元/平方米。但是在2007年7月的高峰期，同樣路段曾有地塊拍賣，樓面地價約為1870元/平方米。

　　但是，兼並中小開發商的項目，卻讓萬科抄到了土地市場的底。其中，惠州的海景別墅項目，地價僅605元/平方米。上海寶山區羅店項目地價約4689元/平方米，均屬超值。而在東莞，最新一幅地塊的拍賣成交地價為4121元/平方米。就在它的旁邊，萬科通過二級市場新增的近50萬平方米大盤，地價僅為3144元/平方米。

　　與去年一季度相比，萬科雖然土地儲備增速放緩，但是兼並速度卻明顯加大。去年同期，萬科新增項目達19個，合計總建筑面積約293萬平方米。當時的平均樓面地價為2405元/平方米。但是眾多項目中，隻有深圳、南昌兩個小項目為合作形式取得，萬科的權益面積約超過8萬平方米。但是在今年一季度正式過戶的項目中，萬科的權益面積就已經超過65萬平方米，其中尚未計算待過戶的上海總建面積近30萬平方米大盤中的權益面積。其合作項目的地段及所在城市的重量級都有所提升，而且地價也明顯比其他開發商從一級市場所取得的價格便宜。

　　與此同時，率先降價的萬科針對房價的態度似乎也有所轉變。日前其掌門人王石公開對媒體表示：“我們該降的都降了，應該不會再降了。”

　　曾是萬科集團中降價先鋒的深圳萬科也開始率先在降價面前止步，轉而提出以“綠色技術”(工業化住宅建筑方式等)和“品質提升計劃”為基石，建筑“綠色小區”，並以“物業服務創新”等提升物業價值。

　　“五一”期間，曾經引領華南地區降價潮流的萬科，一反常態地在深圳、廣州等地開始了輕度提價的嘗試，同時折扣額也明顯減少，部分新貨的折扣從過去總額的1％~2％變成了5000元或10000元的價格折扣。

　　保利地產驚爆85元/平方米地價

　　相比萬科顯得更進取的是保利地產（600048.SH）。一季度保利地產新增天津、長沙、上海、長春、青島、成都等地合計6個項目，總建筑面積255.2萬平方米，總地價28.14億元，平均樓面地價為1102元/平方米。其中長沙和成都項目為合作形式，具備絕對控股權。除了上海和長春項目外，上述項目的地價都已經付清。4月又新增了遼寧丹東項目，規劃建筑面積52.6萬平方米，土地出讓金僅4500萬元，樓面地價僅相當於85元/平方米。該項目保利持有51％權益。而在去年一季度，保利地產並無增加土地儲備。

　　招商地產（000024.SZ）則在上月中旬新增了總建筑面積52.3萬平方米的北京項目，出讓金16.5億元。招商地產在享受50%的價款和權益，並借助這個方式獲得了介入北京大型項目開發的機會。

　　而在去年一季度，招商地產增加了佛山、蘇州兩個項目，耗資18.18億元，總建筑面積約103萬平方米，兩者都是合作開發。去年4月，招商地產通過曲線增資，以2000萬元左右的代價在北京白家庄介入該項目3.5萬平方米的酒店開發。

　　從上述情況來看，萬科、保利、招商地產等，在現階段更傾向於合作開發以降低前期成本，出擊的項目多以二線城市的大型平價地塊為主。萬科總裁郁亮在今年初的業績說明會上曾有一段話：“萬科可以在一段時間內，不依賴股權融資而保持每股收益的良好成長性，主要方法是增加合作項目比例，將主要資金用於開發合作方的存量土地，而不是自己購買項目資源。在這種模式下，公司可以實現非常高的周轉率，並使淨資產收益率在一段時間內呈上升趨勢或維持高位。”

　　與積極買地，樂觀於樓市前景的萬科、保利相比，金地集團（600383.SH）、碧桂園（02007.HK）、富力地產（02777.HK）、雅居樂（03383.HK）等，已經連續4個月沒有出現購置土地的公告，並且促銷力度不斷加大，正積極回籠資金。而在5月，據悉他們加速擴張的積極性也不大。不過金地集團的高管對記者表示，“房地產企業不買地，隻是暫時的。”富力地產的高管則表示，“回歸A股成功后，就會重提買地日程。”

　　小開發商即將出局？

　　在去年地王頻出的東莞，目前眾多開發商正面臨銀根緊缺的窘境。

　　業內研究人士對記者透露，不少小開發商由於資金緊張，從年初已經向銀行進行了高息貸款，現在不得不盡快賣地還債。“他們自己一方面不敢大張旗鼓地低價賤賣，另一方面地價又在持續下降，這個時候太難出手了。”

　　由於銀行放貸閘門一再收緊，4月份東莞土地市場持續低迷。4月15日，東莞虎門兩塊近7萬平方米的用地，僅以1.7368億元成交，地面價2400多元/平方米。去年1月，就在它們斜對面的一塊34842平方米的商住用地出讓，16家開發商經過161輪叫價后，由東莞市金灣花園建筑有限公司和廣州凱藍房地產有限公司以3.06億元競得，成交地面價達8782.50元/平方米，樓面價也達到3513元/平方米。一年中虎門地王所在的地段身價驟跌6352.5元/平方米，跌幅超七成。

　　該人士表示，如東莞等二線城市，正成為大開發商收購的熱土。一線城市已經成為大型開發商壟斷的區域，例如廣州地區前二十大開發商的銷售比例能佔市場的近八成。在目前的情況下，一線城市的小開發商手中地塊大多是“蚊型地”，收購的價值不高。而在眾多二線城市，受到的調控影響不如一線城市大，需求較為穩定。但由於信貸緊縮，小開發商生存艱難，這一輪對房地產企業的洗牌才剛開始，大型房企正好可以借助資金實力進行行業資源整合。

　　萬科董事長王石在今年初也曾經對媒體表示，“萬科的策略是自己買地與兼並合作結合起來進行。萬科和其他發展商的區別之一是：把兼並作為佔有市場的手段，萬科從2006年開始兼並，到去年兼並的項目已經分別佔到了總項目的55%和41%”。

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　　近期部分地產“大佬”

　　針對房價問題的表態

　　萬科的該降的都已經降了，萬科應該不會再降價了。

　　——萬科集團董事長王石

　　如果大部分中國（區域的）經濟（指標）還都在（人均GDP）一萬美元以下，應該說出現巨量暴跌式的拐點是不可能的，在成長區間出現這樣上升區間小幅的調整是有可能的。

　　——萬通地產董事局主席馮侖

　　房地產市場最困難的時候已經過去了，房價很難再跌了。

　　——富力集團董事長李思廉