一房三証背后的“90”困局

    4月21日，買了一套房子的王輝正准備簽訂三份商品房預售合同。

    這是北京奧北板塊正在興建的兩棟精裝修板樓。該項目推出的380余套房源，戶型面積大多在180∼240平方米之間，項目容積率僅為0.45。然而，王輝購買的這套200余平方米的三居室，卻有三個產權証。

    起初，王輝並不理解這種操作方式。售樓員給他的解釋是：“項目開發時正趕上‘90、70’政策出台，所以將三居室按三個小戶型報批。因此，您需要和我們簽訂三份購房合同，然后簽訂一份補充協議，內容是雙方認可在裝修過程中做了一個連通改造，並附上實際的戶型圖。”

    “這隻是‘簽一份合同’和‘簽三份合同’的區別，房子的三個產權証始終是您的。”在售樓現場開闊的樣板間中，售樓員並不諱言“一房三証”是在規避國家政策。他對王輝表示，目前市場上類似的情況“很常見”。

    開發成本控制之難

    據記者調查，當前這種“一房三証”的奇特現象正在京、滬兩地頻繁上演。為了規避“90、70”政策，一些開發商把幾套90平方米以下的中小戶型打通，以幾個產權証“捆綁”的形式來實現大戶型的開發與銷售。

    2006年，“90、70”政策出台，北京市建委、規委和國土局均明確表示，北京“90、70”政策嚴格針對單個項目執行。一位不願具名的業內人士表示，有相當多的開發商在政策出台后，將原來的大戶型設計圖改成兩到三套小戶型報批，批文下來后仍按大戶型的設計建設、銷售，以“繞開政策限制”。

    “我們做小戶型完全是被迫的。一個小區小戶型的房子多，樓盤品質就不會太高。如鬆江九亭的青年匯，就是一個小戶型樓盤，品質隻能居於中檔水平。”一位上海開發商對記者抱怨道。

    “從建設成本、容積率等方面來衡量，開發商更願意做大戶型的住宅項目，而且大戶型針對的客群支付能力較強。”中星營銷機構執行總經理劉承健說。

    中國城市經濟協會副會長劉維新表示，大戶型房產投資少、成本低、利潤高，而小戶型恰恰相反，“這是開發商追求利益最大化的必然結果”。

    更為重要的是，開發商建設小戶型住宅產品，在設計工程上存在一定的難度。劉承健指出，小高層做小戶型非常復雜，加上有單個項目的比例限制，對建筑設計的要求要高很多。“小戶型越多，廚房、衛生間就勢必增多，設計及建筑成本自然要增加。”

    按照一位建筑設計師的說法，一幢樓要求70％都是90平方米以下的中小戶型，勢必會在房型設計上不能實現互相嵌套，不能做成板式結構，“最后的結果就是犧牲朝向”。

    類似的困難還存在於車位、電梯等方面。按照上海地方標准，內環線以內的住宅，車位與住戶比不得小於1︰2﹔按照北京地方標准，中高檔商品住宅按每戶1個車位標准設置，高檔公寓和別墅按每戶1.3個車位標准設置。如果項目建造成小戶型產品，同樣的容積率下，勢必要配建更多的車位，這同樣給開發商帶來了巨大的成本壓力。

    違規風險轉嫁業主

    雖然王輝簽訂了三份預售合同，但麻煩接踵而至。

    一位專家指出，“一房三証”可能存在“第二套房”、“第三套房”的按揭問題，意味著王輝在房貸方面很難全額享受“第一套房”的優惠政策，甚至可能背負額外的支出。“一旦物業稅將來依照房屋持有套數的標准開征，對持有人來說也將是一筆不小的開支。”

    根據規定，購買小於130平方米的戶型需按總房款的1.5%來繳納契稅，而購買大戶型的繳稅比率為3%。但售樓員對王輝表示，所有契稅必須按照大戶型的標准來繳納，因為“如果享受契稅方面的優惠政策，可能會構成偷稅漏稅的行為”。

    “這相當於將開發商的違規風險全部轉嫁到了業主身上。”北京先知律師事務所律師王紅梅認為，“一房三証”對購房者而言存在巨大的風險，按照這種方式簽訂的購房合同，從法律角度來說是無效的。

    據《合同法》規定，有“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”、“以合法形式掩蓋非法目的，損害社會公共利益”、“違反法律、行政法規的強制性規定”等情形的，合同無效。

    “‘一房三証’的合同基本具備這些情形的特征，無效的購房合同不可能給予業戶合法的產權。一旦開發商的違規行為被追究，業主的權益就可能受損。在上市流通過程中，業主和購買者之間也存在‘無效合同’的風險。”王紅梅說。

    據相關機構調查顯示，北京市有60%的購房者想購買大戶型，特別是第二套房貸新政實施后，這個比例提高到70%，其中大多計劃購買120平方米以上的戶型。王輝便是這部分人群的其中一員。然而在簽訂完三份預售合同后，開始辦理房貸的他已經感到了些許不安。