提前還房貸 怎樣更劃算

　　市民余先生去年底買房借了30多萬元20年期的房貸，月供2200多元。11月底他湊了4萬元提前還了貸款，為了減輕月供壓力，他選擇了期限不變，月供減少的還貸方式。但是出乎他的意料，銀行工作人員算下來，提前還貸以后，明年的月供仍要2190多元，“一開始我以為他們算錯了，后來才弄明白，由於今年加了5次利息，因此本來明年可以減少的月供又上升到了和現在差不多的水平。”

　　5次加息使還貸壓力增大

　　要不要提前還房貸？這可能是本月裡按揭族考慮的重點了。根據大部分銀行的規定，在央行公布新利率以后，老房貸客戶都是在次年1月1日起按新的利率計算利息。今年以來，央行連續五次調整了房貸利率，這就意味著，從2008年1月1日起，老房貸客戶要一次承受5次加息的壓力。

　　據了解，連續5次加息后，5年期以上個人住房貸款利率從6.84%(優惠利率執行5.814%)陡增到7.83%(優惠利率執行6.6555%)。記者請業內人士算了一筆賬，看看5次加息增加了多少月供壓力。以20年期70萬元貸款為例，如果採取的還貸方法是等額本息法，按照今年加息以前的優惠利率5.814%來算，目前每月還款4940.19元，如果按照今年5次加息后的優惠利率來算，從明年1月1日起，月供則為5283.29元，將增加343.1元，每年要多還4000多元。

　　提前還貸有兩種方式

　　怎樣提前還貸更劃算呢？農行市分行個人業務部的理財師告訴記者，目前常見的提前還貸有兩種方式：第一種是將所剩貸款一次性全部提前還清﹔第二種是提前還一部分貸款。第二種提前還款方式中還分4種不同的還法，分別為：月供不變，縮短還款期限﹔減少月供，還款期限不變﹔減少月供，同時縮短還款期限﹔增加月供，縮短還款期限。

　　“如果有經濟實力，當然是一次性全部還清最省錢，此外，從目前情況看，客戶在提前還清了部分貸款后，選擇‘月供增加，縮短還款期限’的方法最劃算。此舉相當於減少了佔用銀行資金的時間，可以最大限度地減少利息。”不過，必須引起重視的是，對於等額本息還款初期的客戶而言，月供中利息佔較大比例，所還本金較少，提前還款可以通過減少本金來減少利息支出。而如果進入還款期的中后期，那麼所償還的本金佔較大比例，實際能夠節省的利息很有限。

　　建行城建支行個貸中心的工作人員則建議可以先償還商業貸款。 “今年下半年開始，組合貸款的客戶提前還貸已經不用按比例歸還商業貸款和公積金貸款了。商業貸款的利率比公積金貸款利率要高，所以從節省利息的角度講，先還商業貸款更劃算。”

　　盡量避開月底還貸高峰

　　為了方便貸款者，各大銀行紛紛把提前還貸的業務辦理速度加快。如目前建行城建支行辦理的房貸，如部分提前還，隻要提前一天預約，如全部提前還，也隻需提前兩天預約。隨著2008年1月1日的臨近，預計申請提前還貸的房貸者會越來越多，多家銀行的工作人員都提醒想要提前還貸的購房者：最好不要拖延到12月底再提出申請，避免撞上還貸高峰而延誤時間。

　　另外，目前寧波各大銀行對提前還貸基本都沒有收取違約金。隻要連續還款期限超過一定時間，貸款者可以隨時提出還款申請。這個連續還款期限，有的銀行規定為半年，有的銀行規定為1年，具體情況視合同約定。

　　幾類人不必急著還貸款

　　據銀行人士介紹，目前貸款利率執行一般有以下幾種方式：一種是從加息次月起執行新利率，一種是從次年1月1日起執行新利率，目前急著提前還貸的多是后者﹔但還有一種房貸者的利率採用的是固定利率房貸。固定利率房貸利率水平往往會高於同檔次的普通利率水平，但可以規避加息風險，如果選擇的是這種利率計算方式，房貸者就沒有必要提前還貸了。

　　對於已經還貸數年的貸款者來說，在貸款期限的1/3至1/2年限中，償還月供中利息支出要高於本金支出，而在最后幾年中，月供支出基本以本金為主，利息很少。因此，如果貸5年，已償還了3年，以后還款主要就是還本金，此時就沒太大必要提前還款。

　　對於有較好的投資渠道的貸款者來說，如果通過基金、股票、黃金投資所得收益較高，能拿到超過貸款利率的收益，也沒有必要急著還款。將還貸的款子用於投資會更劃算。東南商報