二手房交易“四大戒律”

　　無論是一手房產還是二手房產的買賣租賃都是一個比較專業的交易行為，其中包括金融、法律、稅收等多個行業的知識，並且一般而言涉及到的交易金額較大。那麼，在目前二手房屋交易市場稍顯混亂的局面下，消費者如何做到保障自己的權益？

　　目前我市一些比較具有口碑和信譽的大型房屋中介機構的專家接受記者採訪時分析說，二手房屋整個交易流程中比較容易出現問題的地方主要在簽約中。在此，提醒消費者在二手房簽約時提前把關，注意“四大戒律”。

　　●一戒：確認房主身份是簽約的保証按照正常的交易流程，買賣雙方在簽訂合同前首先需要檢查簽約主體的真實性，對於買家而言，最主要是核實房主的身份，以防止有些不法之人假造房主身份証和房屋產權証進行欺詐，一旦簽了合同，很容易落得“財房兩空”。因此鑒定業主証件的真實性和業主身份的真實性是簽訂買賣合同的首條戒律，尤其在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為中間擔保的情況下，這個問題更需引起注意。鑒於目前有些房屋中介公司出現過很嚴重的欺騙問題，買賣雙方一定要找到資信好、品牌響、專業強的大型經紀公司承擔擔保責任，由其在中間驗証雙方的真實身份、確認房屋產權無糾紛，對雙方行為進行制約。

　　●二戒：未明確買賣雙方違約責任

　　多數消費者對於買賣雙方的違約責任能夠重視，但是並不能保証將之一一落實到字面合同上。雖然雙方在訂立合同時，主觀上都希望能夠履行義務，順利完成交易，可是因為房產交易復雜且金額較大，因此有時會出現意想不到的狀況，而導致違約行為的產生。為了能避免以后出現扯皮現象，需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責任和權利，以及違約金的償付金額和時間。

　　●三戒：未明確付款和過戶時間

　　在交易流程中，由於買賣雙方都具有一定的規避風險意識，形成了“賣方不願先過戶，買方不願先付款”的交易現狀，因此在實際操作中買方會將房款分為首付和尾款，這兩部分在不同時間段支付給房主，並且買方的注意力會放在“交錢后何時可以過戶”的問題上，因此，雙方一定要在合同中明確付款時間、金額以及過戶時間，並且將違約責任注明。

　　●四戒：費用交接時間未在簽約中明確買方在買賣過程中，還要了解清楚交易的房屋是否有遺留問題，其實二手房屋本身的附屬問題，屬於“房屋交付”中的重要條款，以何時點作為水、電、煤氣、物業、供暖等各項費用的交接時間，時點的明確是清晰劃分責任的關鍵。如果是公房交易，對於物業、供暖等費用的繳納時間和標准，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要做出的配合和買方需要簽署的協議等，都應在合同中明確寫明，避免暫時“雪藏”的欠費日后成為買方一筆額外的成本，合同中如果沒有具體條款約束，很容易日后導致糾紛。