北京楼市"金九"成色消退 十月新盘均价仍上涨

2009年09月30日07:42  来源:《中国证券报》

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  陷入“价涨量跌”后的北京楼市,在传统销售旺季也未见起色。据北京市房地产交易管理网的数据显示,9月1日至20日,北京成交期房住宅7689套,成交面积85.4万平方米;除去保障性住房,实际成交的期房商品住宅6541套,成交面积为75.9万平米。环比分别下降10.8%和4.8%。期房商品住宅日均成交量仅为327套。业内预计,“金九银十”北京楼市月均成交量将跌破万套。

  再现“滞涨”

  亚豪机构副总经理高姗指出,自商业银行对二套房贷重新收紧后,投资性和改善性购房需求受到一定抑制;与此同时,开发商库存又显不足,不少项目逐渐通过提高项目销售价格、推迟开盘时间等方式来控制销量。北京楼市再度出现“滞涨”局面。

  协成机构房地产经纪公司的数据显示,8月份,在北京市建委干预下,楼市约有50个项目推盘,而9月中上旬,北京只有17个新盘项目入市。楼市新增供应量呈下降趋势,对比往年数据看供应量也偏低,这主要是因为在七八月份楼市火热期,新盘供应已提前释放。

  另外,9月份别墅类和公寓类产品成为新增供应的主体,公寓类产品以50-90平方米小户型为主。而别墅类产品却全部为独栋类别墅,主力面积为450-550平方米之间。由此推高了北京楼市的整体房价,并导致量能的萎缩。

  同时,北京二手房的成交量也迅速滑落。数据显示,9月份北京二手房的日均签约套数环比降幅达30%左右。21世纪不动产孟奇指出,9月开始,二手房网签报价与实际合同报价必须统一,以防止“黑白合同”导致的贷款风险。由于实际交易过程中,普遍存在以“黑白合同”规避交易税费的做法,政策实施后将增加二手房交易中的实际成本,从而导致交易量的下滑。

  “房价的过快上涨和信贷政策微调的预期,导致观望气氛加重。”中原地产华北区董事总经理李文杰表示,楼市“金九银十”褪色也将已成定局。

  新盘仍涨价

  亚豪机构监测数据显示,10月份北京即将入市销售的项目达48个。其中,首次开盘的纯新盘项目达20个,占总开盘项目的42%,老项目后期入市的项目28个。有价格记录的项目整体开盘均价达17154元/平方米,而9月已经开盘项目的整体均价为16166元/平方米。

  目前,北京房价仍在高位徘徊,但五环外远郊项目价格有所松动。10月即将开盘的五环外项目整体均价为11818元/平方米,环比下降了5.3%。

  亚豪机构高姗认为,10月价格总体水平处于高位,但五环外的远郊项目却出现了价格下调的趋势,楼市开始进入盘整期。不过,一些区域位置好、前期销售火爆的项目、因开发商资金充足并不急于推盘,因此价格仍然保持坚挺,他们还会执行高价策略。而地段较偏远、而开发商急于回款的项目则可能选择及时调价策略。

  从区域分布看,10月即将开盘的项目中三环内的项目仅有7个,三至五环的项目有16个,而五环外项目达到了25个,而且,这些项目中,别墅、公寓、商住楼及花园洋房项目有许多都是地处五环以外区域。

  业内专家指出,京城土地资金的日渐稀缺,商品房开发的郊区化成为必然。虽然今年供应的多数地块并不处于城市中心区,但受到北京“多中心”发展规划的影响,各个新城仍然涌现出一批地王,今后,高档化、舒适型住宅将呈现向外延伸的趋势。

(责任编辑:王日晨)
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