房产泡沫大不大? 收入和购房款比例严重失调

  

何维达

2010年01月22日07:56  来源:人民网-《人民日报海外版》

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  ●当前房地产泡沫风险需警惕



  ●购房一次性缴款比例仅一成



  ●收入和购房款比例严重失调



  ●开发商对房价认识仍有误区



  



  当前,有些人声称,中国房地产还会继续攀升,甚至5年内翻1倍。的确,如果任其发展下去,确有可能。但是,房地产泡沫越大,其风险就越大。我国政府不久前打出遏制房地产泡沫的五个组合拳,开始起了一定的作用。如果还没有实质性的效果,那么接下来还会有组合拳出台,包括提高贷款利率、推出物业税等更为严厉的措施。



  为什么现在要强调房地产泡沫风险?大家都知道,美国次贷危机引起的全球金融风暴,很大原因就是房地产泡沫引起的;中东迪拜债务危机也主要是房地产泡沫引起的。所以,国际经验给我们提出一个警示,资产泡沫尤其是房地产泡沫危害很大,必须在泡沫生成过程中就采取一定的措施控制,否则会铸成大错。



  那么,中国房地产泡沫风险真的很大吗?笔者认为确实如此。目前,房地产泡沫风险出现3个危险信号,必须高度警惕。这3个危险信号是:



  第一,现在购房(包括投资和投机购房)的人群中,只有10%是一次性缴款,90%的人是通过银行贷款按揭买房。万科地产作了一项调查统计,也证实这一情况。而在2005年以前的购房人群中,接近70%是一次性缴款或短期贷款。这一数字的变化说明什么问题呢?笔者认为,这是房地产炒作和泡沫增长的一个明显信号!笔者也问过身边一些人,确实有不少年轻人年收入不足10万元,可是已经按揭买了二套甚至三套房,他们通常以第一套房来养第二套房,用差价收入来弥补资金的短缺。他们之所以这样做,就是因为奉行现在的理念,房地产是最增值的,即使不吃不喝也要按揭买房。这种情况,不是和美国次贷危机爆发前很相似吗?



  第二,当前国际上公认的年收入和购房款合理比例大约是1∶6,我国已经达到1∶20甚至更高。这也是一个危险信号!国外发达国家的人均收入比我国高很多,可是收入和购房比与中国相比低很多。即使这样,这些国家都出现了房地产泡沫。我国人口是很多,但是人口密度却不如日本和印度,而这两个国家的收入和购房比却低于中国,大约分别是1∶9和1∶12。这么高的比例,让中国人尤其是年轻人一工作就成为“房奴”。更为严重的是,如果房地产泡沫破裂,那么后果不堪设想。



  第三,“地王”频繁再现,说明房地产开发商并没有认为中国已经出现房地产泡沫,甚至预期未来房价会节节攀升。在这种预期之下,他们压根儿没有把政府遏制房地产泡沫的举措放在眼里,而是进一步在推高房价。事实上这也是一个危险信号!这说明,我国宏观调控面临来自国内利益集团的严峻挑战!如果政府在未来两年不能有效遏制房地产泡沫,那么以后政府的信用和调控措施会大打折扣,而且真的房地产泡沫破裂了,政府可能会付出更为沉重的代价。



  (作者为北京科技大学教授)

(责任编辑:王日晨)
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